论文摘要
我国商业地产对进一步促进国内消费、扩大国内需求、拉动固定资产投资、改善居民生活条件以及塑造文明的城镇面貌、带动建筑建材等相关前后一体化产业的快速发展,发挥了非常重要的作用。近年来,房地产开发企业特别是转型专注于商业地产开发的投资者越来越重视项目投资风险问题,然而,商业地产开发项目投资风险管理实践中存在诸多需要迫切解决的问题：诸如投资者风险意识差、缺乏项目投资风险管理机制、运营风险较大、缺乏全面的市场调查分析等等。从理论上来看,国内学术界关于商业地产项目风险管理的理论研究还存在不足之处,具体表现在：缺少投资风险的机理分析、风险评估指标体系构建缺乏实证研究、风险应对措施缺乏针对性。因此,深入研究商业地产开发项目投资风险管理问题,具有重要的实践意义和理论价值。本文以威海市乐天玛特商业地产项目为研究对象,通过相关文献资料收集有关项目决策阶段、项目实施阶段和项目运营阶段的各种风险因素,设计了初始问卷调查表,经过小范围施测,最后确定了正式调查问卷。对国内5家上市公司分布在全国各地的商业地产项目作为调研样本,运用因子分析法确定了各个阶段的有关风险因素归为4个因子,最终构建了威海乐天玛特商业地产项目投资风险指标体系,该指标体系包括4个一级指标,分别是：决策风险、市场风险、技术风险、管理风险,其中决策风险包括4个二级指标,市场风险包括3个二级指标,技术风险包括4个二级指标,管理风险包括7个二级指标。然后对威海市乐天玛特商业地产项目投资风险进行评估,一是各种风险发生概率分析；另一方面是各种风险损失量相对严重程度展开分析。对于前者,采用德菲尔法经过三轮分析,确定了比较一致的投资风险指标相应的风险发生概率；对于后者,采用层次分析法给出了各种风险损失量相对严重程度的权重,最后,综合考量两方面的结果,确定各种风险等级,给出了5种关键风险因素,分别是可行性研究风险、合同风险、消费者购买力水平风险、价格风险、沟通协调风险。最后,运用因果分析图法明确了上述5种关键风险因素产生的细化原因,如可行性研究风险细化原因是存在操作性风险,合同风险细化原因是承包人自身的风险和合同条款存在风险,消费者购买力水平风险细化原因是品牌风险,价格风险细化原因是价格条款的风险,沟通协调风险细化原因是利益主体意见分歧,然后针对这些原因提出了具体的具有针对性的防范措施。本文的主要结论如下：(1)编制了威海市乐天玛特商业地产项目投资风险正式调查问卷表。该问卷表由18个题项组成。(2)构建了威海市乐天玛特商业地产项目投资风险指标体系。一级指标包括决策风险、市场风险、技术风险、管理风险；二级指标包括18种风险。(3)采用德菲尔法和层次分析法确定了威海市乐天玛特商业地产项目投资风险的5种关键风险因素,分别是消费者购买力水平、合同风险、可行性研究风险、沟通协调风险和价格风险。(4)运用因果分析图法查找了5种关键风险因素相应的具体产生原因,然后给出了相应的风险防范措施。