关键词：房地产；成本管理；成本造价；全过程控制；应用
中图分类号：TU712文献标识码：A
引言：伴随着我国经济社会的高速发展，我国的房地产行业经过快速发展，现在已正式进入白银时代，行业内存在的一些普遍性问题开始逐渐暴露出来，成本造价全过程控制工作就是时下房地产企业成本管理工作中的一个重大课题，本文通过梳理各个环节存在的诸多问题，提出了一套具有可操作性的落地解决办法，以期在房地产成本管理工作中发挥相应作用。房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用虽然受到整个行业的广泛重视，但是在实际应用中还有很大的进步空间，对相关问题找到合理有效的解决方案，是时下房地产企业关注的重点。
1.房地产成本管理中成本造价全过程控制的意义
房地产工程内容广泛，必须对全方位了解整个建设过程，方能做出科学正确的工程造价，建筑工程造价基本涉及数值较大且与国计民生密切相关。部分工程甚至需要几年甚至数十年的工期以及巨额投资，工程项目极其庞大，一旦管理有失将会直接影响到资金的正常使用。所以，必须要做好整个建设过程的预算分析，采取相应手段有效掌控资金流向，把资金真正的运用到工程建设中去。建筑工程造价存在差异性，其在不同的建筑类型中功能也各不相同。一个工程项目往往因为各种因素影响制约，导致工程投入有所差异，哪怕是相同类型的建筑项目，如果两者造价管理方式不同，那么两者在整体工程造价也会存在差异，所以只有做好合理的工程预算，才能有效掌控工程成本支出。有时间建设工期较长，已定的建筑设备、建筑材料及人工费用就会发生变化，必须在施工前就要全面考虑到这些可能发生的因素，才能保证工程可以顺利开展。工程造价贯穿整个工程建设，在有效控制工程成本、保证工程质量等方面起着重要的指导作用。合理改进建设、施工方案是工程造价可以有效进行管理的前提条件。所以在进行施工设计之前就应综合考虑到各方面影响因素，通过对各个环节的精准掌握和对各环节的有效管控，最大限度的保证工程质量和降低成本支出。项目筹建之初，需多方调研各种因素并根据实际施工情况做出科学合理的决策。综合考虑国家相关政策法规及建筑行业行情，进行方案的整合优化。施工阶段必须严格控制工程造价和工期以及工程质量，在建设过程中对施工现场进行严格管理，并通过审核资金及材料有效防止施工超标的问题产生。竣工验收是保证工程质量的关键环节，因此要求造价工程师有强烈的责任意识，通过对工程实际资金量的审核结算，维护好各方利益。
2.房地产成本管理中成本造价全过程控制措施
2.1决策以及投资阶段
1)在建筑工程项目的建议书阶段所存在的造价问题。一般情况下，建筑工程的设计单位会提出大部分的建筑工程项目的相关投资预算，相关建筑单位会在分析这些估算的基础上写出建议书。但是现阶段我国的建议书还是比较简单的，此外建议书在某些程度上的不合理性也会影响到建议单位，从而最终导致建筑工程在造价方面的准确性不高的现象。2)全过程造价在可行性的研究阶段中所存在的问题。两种建筑工程设计单位研究对建筑工程的实施问题，并最终将两个设计单位的研究结果整理成为一份相应的研究报告说的就是可行性研究。不过，在进行可行性研究的过程中，经常会因为相关的建筑勘察单位以及设计单位的某些原因，而对全过程造价产生很大的影响。3)我国经过多年建筑市场的发展，还有一个比较严重的问题就是注重建筑实施阶段的管理、控制，而对建筑工程前期的决策、设计阶段用时过短，勘察设计阶段由于时间短，使得勘察不够精细，这也是导致了投资过程中的变化较大，设计与实施过程由于变化过多、过大，对于全过程造价的控制也会自然超投资概算。如果要全过程的造价控制起到相当的作用，应从决策阶段、设计阶段也同时加强控制、增大投入与精力将设计资料做得更加完善，施工结束后即为竣工资料，产生少许变化，才能起到绝对的造价控制。
2.2设计环节的造价控制
建筑项目工程的造价控制不能简单的理解为毫无原则目的的降低造价，设计环节的造价控制是一个复杂繁琐的过程，要具体结合建筑项目的实际情况和管理技术，认真分析施工的设计方案，不断进行调整，严格把控建筑工程管理中的设计环节的造价控制。优秀的设计方案，一方面，应该先保证技术上的先进。根据建筑项目的需求，通过设计投标的办法选择各方面都比较优秀突出的设计单位，设计出优秀方案；另一方面，在建筑项目的规划设计过程中，合理把控设计环节投资的限制额度，设计人员要与经济分析师进行合理的交流，既要保证建筑项目的技术水平，也要使建筑项目的经济成本达标。
2.3招投标环节的造价控制
招投标环节的造价控制是一个精细中求精细的过程。它要求工作人员在构思招标方案时，不仅要详细掌握建筑项目每个环节的经济指标，还要根据不同建筑项目的特点对招标的方案进行分析总结。当然，在这个过程中必须要保密招标的方案不能泄露。这里还需要强调两点，一是无论是招标还是投标都要建立详实的工量清单以备参考，这种工量清单不能只是纸上谈兵，也要具体结合建筑施工过程中出现的情况，创建结构清晰，没有显著纰漏。二是施工的单位也要加强对投标书的分析，制定出切实可行的实施分析报告。
2.4施工环节的造价控制
建筑项目施工环节的造价控制涉及施工的很多方面，由于当今很多建筑工程施工的工程量比较大、时间比较长，而且施工的工艺流程也呈现出复杂多变的特点，给施工增加了很大的难度。所以为了保证建筑工程项目的质量，在实际施工环节中要加强各个环节的造价控制管理。为了能够为后期工程的结算提供有力的依据，要严格按照施工合同的要求，合理安排工程的进度，并控制施工环节的造价。另外，施工过程中涉及的大量资金，相关工作人员也要认清工程项目中暴露出的问题，合理控制施工环节的造价，具体问题具体分析，采取科学合理的措施进行处理，最终的目标是保证施工质量和成本。
2.5竣工阶段的造价控制
竣工阶段是造价控制的关键时间段。项目成本的最终确定就是在这个阶段进行的。而对这个阶段造价控制的关键点在于对结算金额的审核。清单中未涉及的项目，应结合市场行情进行审核。对于各项材料、实施工艺等是否符合要求，也应严格审核。
结束语
建筑工程管理中全过程造价控制的重要意义不仅仅反映在建筑企业本身，也反映在整个建筑行业的层面。项目建设得到又快又好的建设，建筑企业可以实现经济效益的最大化，也有助于建筑行业的繁荣发展，甚至对于城市化建设、国家的经济发展都有着积极的推动作用。
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作者信息：金利鹏，身份证号：330621198901101579