农村宅基地使用权流转研究

论文摘要

本文以中国市场化、城市化快速推进、大量农民进城务工并落户城镇为背景,对实践中农村宅基地的取得特别是流转“有法不依”和“无法可依”现象进行归纳和解释,基于保障农民土地权益、提高土地资源配置效率和农民市民化,提出改革农村宅基地制度的基本目标、主要路径与配套措施等。本文采用案例研究、规范分析和系统分析方法。对农村宅基地使用权流转在应然状态下的法定权利与实然状态的下法定权利及其偏差进行研究,对目前出现的社会问题做出分析,为流转的改革提供参考,具有重要的现实意义。本文的研究内容和主要结论如下:(1)在概述农村宅基地使用权制度沿革的基础上,描述、分析和比较了农村宅基地使用权制度安排以及农村宅基地使用权与建设用地使用权、土地承包经营权的共性与差异。研究表明,农村宅基地使用权与农村集体组织成员的资格联系在一起的,具有身份性和限制性。现行农村宅基地使用权制度不仅导致农村宅基地外延扩张过度、土地利用率低,而且由宅基地权属问题衍生的宅基地交易安全问题也很突出。宅基地使用权是一种受到法律特殊限制的用益物权,宅基地使用权与建设用地使用权虽然两者同属于建设用地性质的用益物权,但不论权利内容还是在权利行使的范围上,对宅基地使用权的限制都远远大于建设用地使用权。(2)从实现城乡一体化发展、改变城乡二元经济结构体制、合理配置住宅资源和提高经济效率、构建和谐社会等角度,对现阶段宅基地使用权流转的必然性进行剖析。研究表明,对农村宅基地使用权流转进行严格限制,适合于城乡二元社会相对静止、人员往来交流较为隔绝的时代。而随着我国改革开放的深入,城市化步伐的加快,人员流动日益频繁,农民进城的趋势不可阻挡的今天,农村宅基地使用权流转已是大势所趋。(3)从理论与实践的结合上分别研究了农村宅基地使用权转让、继承、赠与、出租、置换、入股等。研究表明,虽然农村宅基地使用权流转形式多样,但目前较为普遍的流转方式是置换、入股和出租,尤其是置换已成为新农村建设中宅基地使用权流转的主要形式。不同的农村宅基地使用权流转形式,行政干预的状况存在较大差异。(4)从法律、社区、文化因素等制约农村宅基地使用权流转的方面进行了讨论,分析表明,宅基地使用权的良性运转,既取决于一个良好的社会、文化环境,也取决于一个强有力的法律保障体系。对于实践中存在的现象,我们既不能回避,更不能片面限制,应深究其存在的合理性和必然性,进行科学的疏导和规范,使之健康发展。本文的创新之处是总结了城市化进程中宅基地使用权流转的几种实现形式,分析了现实存在的两种最普遍实现形式——置换和入股的正当性及合理性,提出了使宅基地使用权流转实现形式规范化的途径。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 问题提出及其背景
• 1.2 国内文献研究综述
• 1.3 研究的主要内容、方法以及技术路线
• 1.4 主要创新点
• 2 现行农村宅基地使用权制度分析
• 2.1 农村宅基地使用权制度沿革
• 2.2 农村宅基地使用权制度安排
• 2.3 农村宅基地使用权与相关权利比较
• 2.4 小结
• 3 农村宅基地使用权流转是社会发展的必然要求
• 3.1 农村宅基地使用权流转是实现城乡一体化发展的需要
• 3.2 农村宅基地使用权流转是构建和谐社会的需要
• 3.3 小结
• 4 农村宅基地使用权流转形式研究
• 4.1 农村宅基地使用权流转形式概述
• 4.2 农村宅基地使用权置换
• 4.3 农村宅基地使用权入股
• 4.4 小结
• 5 农村宅基地使用权流转约束因素分析
• 5.1 制度约束因素
• 5.2 市场约束因素
• 5.3 社区约束因素
• 5.4 文化制约因素
• 5.5 小结
• 6 农村宅基地制度改革建议
• 6.1 农村宅基地制度改革的基本目标
• 6.2 农村宅基地制度改革的基本路径
• 6.3 促进农村宅基地使用权流转的配套措施
• 6.4 小结
• 7 结语与展望
• 主要参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间的学术成果