重庆市公共租赁房融资模式研究

论文摘要

公租房对解决中低收入群体的住房困难问题起到了决定性作用,但是公租房进展不顺,其主要原因是资金问题。论文旨在分析重庆市公租房投融资体制的问题所在,通过搜集资料、查询文献、对比分析、理论分析等方法展开讨论,在借鉴国外公共住房先进经验的融资模式的基础上,结合重庆市实际,构建了一种可行的持续运营的融资模式,打通资金渠道,推动公租房建设的顺利完成,这对完善住房保障体系,促进社会稳定和谐具有重要的意义。第一,论文首先分析了公租房的社会保障性和准公共产品性,提出政府以某种形式进行适度的干预可以促进公租房的发展,另外不同的融资方式具有不同的优缺点,实践中倾向于选择交易费用低的融资模式,但是同时也要考虑融资模式存在的风险以及项目本身的特点。接着,对比分析了一些国家和地区先进的公共租赁性住房制度经验,包括相关政策、供应方式,投融资模式等,进行剖析,提出共性和可借鉴的经验。最后,根据公租房的特征,比较分析各种先进的融资模式优缺点及适用条件,提出一种最可行的方式。第二,论文一方面在对近两年公租房政策及实施情况进行梳理后,提取了公租房政策的要点,并分析了公租房发展中存在的问题以及公租房发展的必要性。另一方面,论文从公租房的保障对象和保障范围出发,验证了规划中提出的公租房需求总量的合理性,并进一步预测了公租房建设期各年资金的需求量,接着从公租房的资金来源渠道对公租房的资金供给进行分析,得出当前模式下巨大的资金缺口。最后,在前面的基础上深入剖析了公租房投融资模式的缺陷和不可持续性。第三,论文基于国外先进经验以及当前重庆投融资模式的各种缺陷,提出了新型融资方式的框架,建立以REITs为主,政府基础性财政投入、公租房开发公积金贷款、开发性金融为辅的投融资模式,政府、信贷部门、公积金、国家开发银行、社会资本等共同参与公租房建设。这个模式需要政府、公积金和国家开发银行的支持,由政府提供优惠的政策,如贴息、税收优惠、租金补贴等,吸引社会资本以REITs形式加入,以社会资本作为建设公租房的主体,构建全新的REITs模式。最后通过案例模拟分析了该模式的可行性。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.1.1 经济快速发展，但结构问题显现
• 1.1.2 住房保障制度不完善，“夹心层”出现
• 1.1.3 完善保障性住房制度，公共租赁房资金缺口亟待解决
• 1.2 研究目的及意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 1.4 研究方法及内容
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 研究内容
• 1.5 研究技术路线
• 1.6 本文的创新与不足
• 1.6.1 本文的创新点
• 1.6.2 本文的不足之处
• 2 公租房理论基础研究
• 2.1 社会保障理论
• 2.2 公共产品理论
• 2.3 投融资模式
• 2.3.1 BOT 模式
• 2.3.2 PPP 融资模式
• 2.3.3 REITs 融资模式
• 2.3.4 ABS 融资模式
• 2.3.5 四种融资模式的比较分析
• 3 国外公共租赁性住房投融资模式比较
• 3.1 各国公共住房政策比较
• 3.2 各国公共租赁住房供应方式分析
• 3.3 各国公共租赁住房的投融资模式分析
• 3.4 各国公共租赁住房建设经验借鉴
• 4 重庆公共租赁房投融资现状分析
• 4.1 重庆公共租赁房制度概况
• 4.1.1 公共租赁房发展历程
• 4.1.2 公共租赁房政策要点
• 4.1.3 公共租赁房的发展现状
• 4.1.4 公共租赁房实施中出现的问题
• 4.1.5 公共租赁房建设的必然性
• 4.2 重庆公共租赁房资金供需现状分析
• 4.2.1 公共租赁房需求量分析
• 4.2.2 公共租赁房资金需求分析
• 4.2.3 公共租赁房资金供给分析
• 4.3 重庆现行公共租赁房投融资模式问题分析
• 4.3.1 社会资本参与率低
• 4.3.2 地方财政预算不稳定性大
• 4.3.3 紧缩的投资环境
• 4.3.4 对商业银行过于依赖
• 4.3.5 住房公积金作用有限
• 4.3.6 缺乏可持续的融资模式
• 5 重庆公共租赁房可能的融资模式的构建
• 5.1 引入REITs 必要性和可行性分析
• 5.1.1 引入REITs 的必要性分析
• 5.1.2 引入REITs 的可行性分析
• 5.2 构建原则
• 5.3 公共租赁房筹资方式
• 5.3.1 加大政府支持力度
• 5.3.2 积极发展住房公积金
• 5.3.3 开发性金融的支持
• 5.3.4 大型投资机构参与
• 5.3.5 个人投资者的加入
• 5.4 公共租赁住房REITs 的设立
• 5.4.1 REITs 模式引入公租房的条件
• 5.4.2 公共租赁房REITs 模式的设计思路
• 5.4.3 公共租赁房REITs 框架构建
• 5.4.4 公共租赁房REITs 的运作目标
• 6 公共租赁房 REITs 模式运作
• 6.1 公共租赁房REITs 模式的运作机制
• 6.2 公共租赁房REITs 模式运作效果分析
• 6.3 公共租赁房REITs 赢利模式
• 6.4 公共租赁房REITs 模式运行风险分析
• 6.5 公共租赁房REITs 风险控制
• 6.6 公共租赁房REITs 模式的实证分析
• 6.6.1 公共租赁房REITs 项目概况
• 6.6.2 公共租赁房REITs 案例运行效果
• 7 结论及建议
• 7.1 研究结论
• 7.2 完善公租房REITs 的建议
• 致谢
• 参考文献
• 附录