广州市住宅租赁市场研究

论文摘要

住宅租赁在满足社会住房需求、促进居民住房梯度消费、平抑房价、充实政府财政税收、加强流动人口管理等方面具有重要作用。开展住宅租赁市场研究,对完善我国的住房保障体系、解决社会各层次人群的居住问题、促进居民合理的居住消费以及加强住房租赁市场的建设和管理均具有重要意义。本文主要研究内容如下:首先,介绍国外住宅租赁市场的管理现状与方式,并与我国进行对比。在此基础上,文章总结国内外住宅租赁市场的研究现状,并结合目前我国的住房实际情况,提出研究广州住宅租赁市场有深刻的现实意义。其次,介绍国内住宅租赁市场的运行机制和管理体制。对住宅租赁、住宅租赁市场、住宅租金等概念进行界定,并运用相关理论探讨广州住宅租赁市场的运行机制和管理体制。再次,介绍广州住宅租赁市场的供求关系。广州近年来流动人口数量增长较迅速,对住宅租赁市场的需求庞大。广州住宅租赁市场的供应方主要包括私房业主和组织性机构,而需求方则涵盖面较广,但租赁人群相对稳定。2010年,广州住宅租金变化较大,主要受市场供需影响,文章详细的探讨了全年的供需状况。文章对广州住宅租金进行了详细的研究。首先对影响住宅租金的宏观因素进行研究。其次,文章搜集2009年中介交易的400条详细的租赁成交数据,运用GIS等软件对租赁地点到最近的商业中心的距离、到最近的市一级、省一级小学的距离等微观因素在地图上进行了定位、量化,并对这些影响住宅租金的微观因素如区位、朝向、楼层、家私家电综合多方面影响进行了赋值,再运用hedonic模型考察这些因素对租金的影响。通过构建Hedonic模型并测算,文章得到了广州市住宅租金的测算方程。同时,文章通过收集2010年有代表性的、不同时间的大型楼盘的房屋租金及房价,考察广州市房价跟租金之间的关系。并通过与国外同等消费水平下的租售比、收入房价比等指标进行对比,分析目前广州市房价、租金是否合理。文章还通过问卷调查,了解广州市部分租赁人群的住房情况,以及他们的租房意愿、租房偏好等情况,分析了居民对租赁住宅的消费选择。通过以上分析,文章最后总结提出目前广州市住宅租赁市场存在的问题,并针对相关问题,提出对策建议,提出完善和发展住宅租赁市场的对策。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 表目录
• 图目录
• 第一章 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 论文研究内容
• 1.4 论文研究方案
• 1.4.1 主要研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 1.4.3 论文研究的主要创新点
• 第二章 国内住宅租赁市场的运行机制和管理体制
• 2.1 基本概念
• 2.1.1 住宅租赁
• 2.1.2 住宅租赁市场
• 2.1.3 住宅租金
• 2.2 相关理论
• 2.2.1 市场供求理论
• 2.2.2 公共管理理论
• 2.3 住宅租赁市场的运行机制
• 2.3.1 动力机制
• 2.3.2 供求机制
• 2.3.3 价格机制
• 2.3.4 竞争机制
• 2.4 广州市住宅租赁市场的管理体制
• 2.4.1 住宅租赁市场依据的法律规章制度
• 2.4.2 住宅租赁市场的管理机构和管理人员队伍
• 2.4.3 住宅租赁管理的部门协作机制
• 2.5 小结
• 第三章 广州住宅租赁市场供求状况
• 3.1 广州市租赁住宅发展概况
• 3.2 广州住宅租赁市场供需双方
• 3.2.1 市场供应方
• 3.2.2 市场需求方
• 3.3.2010 年广州住宅租赁市场的供求状况
• 3.3.1 2010 年广州住宅租赁市场整体概况
• 3.3.2 2010 年广州住宅租赁市场年际变化情况
• 3.3.3 2010 年广州各区住宅租赁市场供需状况
• 3.4 小结
• 第四章 住宅租金研究
• 4.1 影响住宅租金的宏观因素
• 4.2 影响住宅租赁的中微观因素
• 4.2.1 影响住宅租金的中观因素
• 4.2.2 影响住宅租金的微观因素
• 4.3 房价租金对比研究
• 4.3.1 确定合理租售比的原则
• 4.3.2 合理租售比的计算模型
• 4.3.3 实证分析
• 4.4 租金收入比对比研究
• 4.5 小结
• 第五章 居民对租赁住宅的消费选择分析
• 5.1 问卷调查群体
• 5.2 问卷调查结果分析
• 5.2.1 租房者承租能力
• 5.2.2 租房地点经常变动的比例
• 5.2.3 租房者偏爱租赁的地区
• 5.2.4 租房者对租赁方式的要求
• 5.2.5 租房者对出租屋环境的要求
• 5.2.6 租房者对户型的要求
• 5.3 小结
• 第六章 广州住宅租赁市场存在的问题和对策研究
• 6.1 存在的问题
• 6.1.1 市区租赁住宅分布不均衡
• 6.1.2 承租人的利益无法得到有效保障
• 6.1.3 中介机构混乱，小区物业管理插手住宅租赁
• 6.1.4 法规制度可操作性不强，管理体制不健全、管理方法落后
• 6.2 对策研究
• 6.2.1 多发展租赁住房，提供多层次的租赁住房
• 6.2.2 完善相关法律法规，保障承租人利益
• 6.2.3 完善住房保障制度，转变居民思想观念
• 6.2.4 健全相关法律法规，规范中介行为
• 6.2.5 修订完善住宅租赁法律，加强房地产租赁市场管理信息化建设
• 6.3 小结
• 第七章 结论与展望
• 7.1 结论
• 7.2 研究不足与展望
• 参考文献
• 附录一：广州租房者生活满意度及租赁意向调查
• 附录二：攻读硕士研究生期间发表的论文
• 致谢