我国地方政府对房地产业的规制管理研究

论文摘要

在当前我国房地产市场混乱、房价无序暴涨、房地产业畸形发展过度膨胀的社会问题中,地方政府对房地产市场进行规制显得的十分必要。进一步讲,在理论上要有公共利益规制理论、放松规制理论和激励性规制理论三个理论要求。公共利益理论假定政府规制以公共利益最大化为目标,监管的目的是为了提高资源配置效率,增进社会公众的福利。而放松规制的目的则是要通过竞争,提供多种新的服务,降低收费水平,使收费体系多样化,并促进技术革新等。为了对房地产市场监管进行改革,以提高受监管企业效率,降低监管成本,激励性规制理论将在房地产业中发挥重要作用；在现实意义上规制的必要性主要体现在房地产市场的垄断性、外部性、信息不对称性和房地产业的特殊性方面。以是否对房地产价格直接干预为标准,地方政府对房地产业规制的类别可以概括为两种类型——直接规制和间接规制。直接规制是政府通过直接的手段控制房地产市场价格,因此具有较强的行政干预性；间接规制是政府通过对影响房地产价格的土地因素、税收因素和政府自身因素三个方面进行间接干预,以达到调控房地产市场的目的。然而无论是直接规制还是间接规制都需要通过四种基本的途径：一是对价格的控制,对价格的控制是政府对特定产业的竞争主体在一定时期内的价格进行规定,并根据经济原理规定调整价格的周期；二是对数量的控制,即对产品和服务数量的控制；三是对进入与退出的控制,它是确保特定公共经济领域存在数量适当的主体的重要调控手段,是确保公共服务的稳定供应,以避免出现重复建设、浪费资源或者垄断状况；四是对其他变量的控制,除了对上述变量进行控制以达到政府管制目的外,政府还可以运用其它一些技术的或非技术的措施来限制企业某些行为。由于我国正从计划经济向初级市场经济再向现代化市场经济转型的原因,在地方政府对房地产业规制过程中存在诸多问题。从目前情况来看,这些问题主要有：一是行政性规制不规范,由于行政垄断对政府规制产生了障碍和地方政府的行政干预过度；二是经济性规制不足,社会性规制缺乏；三是房地产业中法规体系不完善；四是地方政府具有明显的利益倾向；五是政府监管错位、缺位。我国地方政府对房地产业规制中存在的诸多问题表明,在地方政府实施规制管理职能的过程中,必须采取完整有效的措施来完善我国地方政府对房地产业的规制。从目前的研究看,这些措施至少应包括如下几点：一是打破行政垄断,合理界定地方政府规制的范围,行政垄断包括纵向的行业垄断及横向的准入障碍或地方保护主义；二是在房地产市场调控中以经济性规制为主,社会性规制为辅；三是完善房地产市场中的法制体系,完善的法规制度是房地产市场健康发展和规范运行的保障,不但对经济主体的调控具有普遍的约束力与严格的强制性,而且对经济运行的调节也有相对的稳定性和明确规定性；四是进一步发挥地方政府在房地产市场中调控的积极性,在中央政府统一领导下,在权、责、利协助分工明确的条件下,中央制定房地产宏观调控政策,同时赋予地方政府一定的政策制定权,以满足不同层次调控目标的需要；五是建立高效、独立的房地产业监管机构,针对目前房地产市场的政策制定、政策执行和监督的三部分职能相互交叉或者混为一体的情况,一方面应明确职能部门的监管职责,另一方面在各自职能范围内,突出监督管理的重点,保证房地产市场有序运行。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 一、导论
• （一） 研究缘起和意义
• （二） 研究综述
• （三） 研究思路,内容框架
• （五） 基本概念的界定
• 二、地方政府对房地产业规制的必要性
• （一） 理论上规制的必要性
• 1、公共利益规制理论
• 2、放松规制理论
• 3、激励性规制理论
• （二） 现实意义上规制的必要性
• 1、房地产业的垄断性
• 2、房地产市场的外部性
• 3、房地产市场的信息不对称性
• 4、房地产业的特殊性
• 三、地方政府对房地产业规制的类别和基本途径
• （一） 地方政府对房地产业规制的类别
• 1、直接规制
• 2、间接规制
• （二） 地方政府对房地产业规制的基本途径
• 1、对价格的控制
• 2、对数量的控制
• 3、对进入与退出的控制
• 4、对其他变量的控制
• 四、地方政府在房地产业规制中存在的问题
• （一） 行政性规制不规范
• 1、行政垄断对政府规制产生障碍
• 2、行政干预过度
• （二） 经济性规制不足,社会性规制缺乏
• 1、经济性规制不足
• 2、社会性规制缺乏
• （三） 房地产业中法规体系不完善
• 1、地方性法规偏多,标准不统一
• 2、具体运作方面缺乏法规依据
• （四） 地方政府具有明显的利益倾向
• 1、博取土地收益
• 2、凸显地方政绩
• 3、利益集团施加影响
• 4、获得高额的地方税收
• （五） 政府监管错位、缺位
• 1、地方政府对房地产市场监管错位
• 2、地方政府对房地产市场监管缺位
• 五、完善地方政府对房地产业规制的对策
• （一） 打破行政垄断,合理界定政府规制范围
• 1、在房地产市场规制中打破行政垄断
• 2、合理界定政府规制范围
• （二） 以经济规制为主,社会性规制为辅
• 1、在房地产市场调控中以经济性规制为主
• 2、在房地产市场调控中以社会性规制为辅
• （三） 完善房地产市场中的法制体系
• 1、建立健全规范的法制环境
• 2、注重和其他法规之间的协调配合
• 3、地方政府要加强执法和监管
• （四） 进一步发挥地方政府在房地产市场中调控的积极性
• 1、中央政府要支持地方房地产经济稳步发展
• 2、理顺中央政府和地方政府的事权关系
• 3、理顺中央政府与地方政府之间的财权关系
• 4、保障地方政府合理的土地收益
• （五） 建立高效、独立的房地产业监管机构
• 1、建立房地产市场监督体制
• 2、建立房地产市场监督法律体系
• 3、建立房地产行政管理体系、加强政府监管职能
• 六、结语
• 参考文献
• 致谢