复合型商业地产项目市场定位的影响因素研究

论文摘要

随着社会经济的飞速发展,商业地产逐渐呈现出规模化开发的态势,市场竞争也日益激烈,复合型商业地产的出现顺应时代发展的需求,其发展速度之快已经超过了住宅项目的增长,并成为中国商业发展新的增长点。同时,伴随着大量复合型商业地产项目的开发与建设,围绕商业项目市场定位等方面的理论和研究课题等也越来越多,从而日益被学术界所关注,并成为一个重点研究领域。复合型商业地产是一种创新型的开发经营模式,在2001年首次进入中国的市场,历经多年的发展,这种商业模式逐渐被人们所接受并引领了大众的生活。当前,我国的复合型商业地产项目主要集中在北京、上海、深圳等中东部地区的一线城市,这些城市中的大型商业地产项目代表了我国商业地产发展的最前沿。然而,在商业地产快速发展的同时,也出现了高空置率的现象,以及由此导致的大量社会资源浪费。造成该现象的主要原因是开发商在项目前期仅依靠以往住宅的开发经验,而对商业地产开发定位,对商业地产所具有的商业和地产的双重属性理解浅薄,从而造成各种资源的大量浪费。本文第一部分以复合型商业地产市场定位的相关理论引题,并提出以定量和定性分析相结合的研究方法来进行复合型商业地产的市场定位,以此贯穿全篇；第二部分对复合型商业地产的基本概念、特点以及目前存在的现实问题进行简要介绍和描述；第三部分对复合型商业地产定位的主要影响因素分析是为下文矩阵模型的引进和实例分析做铺垫；第四部分和第五部分是本文的核心环节,通过建立复合型商业地产市场定位的影响因素评价指标体系并最终应用到大连和平商业广场的实例分析中。理论与实践相结合,最终得出结论。本文运用了定性和定量分析相结合的方法,并借鉴了商圈理论、经济学、城市规划理论、消费者行为学等多种学科的综合知识。并以大连和平商业广场为实证进行分析,最终全面、系统、深入的研究了如何对复合型商业地产市场定位的影响因素进行科学评价。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 选题背景和研究意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外研究综述
• 1.2.2 国内研究综述
• 1.3 本文的研究方法及主要内容
• 2 复合型商业地产的相关概念界定
• 2.1 复合型商业地产相关概念
• 2.1.1 复合型商业地产的概念
• 2.1.2 复合型商业地产定位研究的范围
• 2.2 复合型商业地产的特点
• 2.2.1 易形成集聚效应、适应力强
• 2.2.2 带动效应强、资金回收期短
• 2.2.3 市场风险小、易经营管理
• 2.2.4 适应市场发展的趋势
• 2.3 复合型商业地产市场定位的主要现实问题
• 2.3.1 市场定位方式不成熟
• 2.3.2 规划指导不到位
• 2.3.3 商业地产整体供应不足、局部过热
• 3 复合型商业地产定位的主要影响因素分析
• 3.1 市场分析
• 3.1.1 经济环境分析
• 3.1.2 政策环境分析
• 3.1.3 社会状况分析
• 3.2 商圈分析
• 3.2.1 物业供需总体情况
• 3.2.2 现有重点商圈的研究
• 3.2.3 典型项目经营状况
• 3.3 消费者行为分析
• 3.3.1 消费者类型
• 3.3.2 消费者消费能力分析
• 3.3.3 消费者消费心里特征及偏好
• 3.4 地产开发企业的相关因素分析
• 3.4.1 企业的资源能力
• 3.4.2 企业的战略目标
• 3.4.3 企业拥有的地块条件
• 3.4.4 企业内部营销条件
• 4 复合型商业地产市场定位的影响因素评价指标体系
• 4.1 影响因素评价指标体系的建立
• 4.1.1 评价方法和技术路线
• 4.1.2 评价指标的选取原则
• 4.1.3 评价指标体系的框架
• 4.2 影响因素的评价步骤
• 4.2.1 建立因素集
• 4.2.2 利用层次分析法确定指标影响权重
• 5 实证分析—以大连和平商业广场项目为例
• 5.1 大连市复合型商业地产的概况
• 5.1.1 大连市复合型商业地产的分布
• 5.1.2 大连市复合型商业地产的特点
• 5.1.3 大连市复合型商业地产的供需状况
• 5.2 大连和平商业广场项目概况
• 5.3 大连和平商业广场定位评价模型分析
• 5.3.1 大连和平商业广场项目的指标描述
• 5.3.2 大连和平商业广场项目定位指标的计算和检验
• 6 结论
• 参考文献
• 后记