个人住房抵押贷款市场风险实证研究

论文摘要

在我国,由于前几年经济发展迅速,民众对经济前景普遍看好,加之中国人口众多,城市化进程加快,对房产的需求巨大,这样的预期使得人们将大量资金用来投资房地产,除了内地资金之外,还引来了大量的外资。所有这些因素使得我国的房价被炒得过高,尤其是国内一线城市充斥着巨大泡沫。在此同时银行的个人住房抵押贷款因为房产的刚性需求和投机需求而得以发展,再加上近年来银行面临的国内外激烈的竞争,我国商业银行开始盲目扩张个人信贷业务将其作为利润来源。由于风险本身具有不确定的特征,对于银行体系来说,如何控制风险是目前的当务之急。银行发放抵押贷款的主要市场风险是由于市场波动引起的价格和利率变动影响贷款者违约,这也是本文对市场风险的定义。市场风险虽然在宏观经济面向好的时间段内可能不会对住房抵押贷款的违约和银行的经营造成巨大影响,但是,一旦其发生危机会对整个银行体系乃至危机全球整个经济安全增长,08年全球金融危机就是一个典型的实例,因此,从理论上讲,对其进行研究十分必要。我国个人抵押贷款的兴起时间较晚,并且由于未经历完整的经济周期,至今为止还未经历巨大市场风险,商业银行并无这方面的防范经验。但由于抵押贷款风险的潜在性,本文研究和分析市场风险的产生,试图努力使商业银行认清和控制其风险,减轻银行体系承受的风险压力,这在当今房价高涨,宏观经济政策频繁变动的年代显得尤为重要,因此本文研究市场风险极具现实意义。据此本文抵押贷款市场风险研究主要从以下几个大的方面来分析,通过研究结果对商业银行给予理论支撑和政策建议。第一部分分为绪论和文献综述部分,首先就绪论内容而言,本文结合个人住房抵押贷款的市场风险的研究背景以及研究主题和意义,开始说明我国商业银行目前面临的违约风险影响,以及提出市场风险控制的必要性,而后再从研究方法和创新点来阐述本文研究市场风险的方法步骤和新颖之处。说明本文用历史数据分别实证影响违约的变量之间的相互关系以及影响抵押贷款市场风险的解释变量与违约这个被解释变量的关系。根据实证结果解释模型在我国适用性,最后根据对未来房价走势和国家利率政策的走向展望商业银行未来可能面临的违约变动。对于创新之处本文指出用抵押贷款期权理论解释理性违约并根据实证分析后我国影响抵押贷款市场风险的利率与房价和违约关系的不明显进行解释和说明,最后论证模型在我国适应条件是本文的创新点。其次就文献综述这一章来说本文主要从国内外有关抵押贷款的风险管理方面的文章入手,按影响抵押贷款的宏微观因素进行分类,国外违约风险微观因素研究是从银行角度探索违约者的性别、种族、婚姻、家庭收入等个人特征因素与违约率之间的关系,方便银行得到较为准确的个人信用评价结果,以此来控制贷款发放风险。而违约风险涉及宏观因素方面的研究是从银行角度探索影响违约率变动的宏观经济政策在不同的经济周期内实施对银行造成的风险。国内早期对个贷违约风险影响因素的研究大都都集中于微观角度,只有部分研究涉及了少量的宏观经济因素,如利率、房价指数、失业率等,但得出的结论各不相同,以目前的研究尚难为房贷发放机构进行贷款条件设定及违约风险管理等提供全面的依据和思路。最后本文结合国内外抵押贷款风险管理的研究,总结目前我国抵押贷款风险管理研究状况与不足,据此来借鉴抵押贷款市场风险的研究方法。第二部分个人住房抵押贷款及其形成机制是文章的理论部分,首先定义住房抵押贷款以及贷款违约对银行影响,主要说明住房押贷款对商业银行而言造成的违约风险,文章是以商业银行的角度来看待风险的,所以具体的抵押贷款的定义及其在我国的发展状况以及说明如若遭遇借款人违约对商业银行如何造成影响以及影响程度是必要的。银行应该根据违约风险成因探究其中的影响因素,并加以防范。其次基于期权理论分析抵押贷款违约影响因素,前面我们分析了住房抵押贷款定义及发展,以及抵押贷款违约对银行造成的不利影响,这节本文将抵押贷款本身理解为一个期权模型,认为贷款价值和抵押物价值的比较是行使看跌期权的关键因素。据此阐述抵押贷款期权模型在现实生活中的运用。本文的抵押贷款的违约期权模型在现实生活中成立需要满足两个假设条件。一是抵押贷款人是理性经济人,二是不考虑抵押贷款过程中产生的其他交易成本。本文定义抵押贷款期权模型的违约为借款人为理性经济人条件下,处于不确定的经济环境中选择实现成本最小化或者说是相对次优的理性行为。只有满足根据上述条件才可以根据上面期权理论得出,住房抵押贷款者当L>V时选择采取理性违约策略,放弃房屋所有权。当L<V时,住房抵押贷款者会选择继续还贷,仍然保持对房屋的所有权。最后就市场风险如何作用于抵押贷款违约详细说明,结合前面期权理论说明,贷款人是否选择还款取决于抵押物价值与未来还款的现值的比较,这一节本文主要说明影响两者变动的市场风险及其与违约的关系。前文定义了市场风险,它是造成住房抵押贷款违约风险的一个重要因子,是由于房价和利率的波动造成相关银行体系违约风险,表现为银行的财务状况在利率和抵押物等价格出现不利的波动时所面临的风险。因此,对于住房抵押贷款来说,首先抵押物为房地产本身,房地产价格的变动将会影响住房抵押贷款的违约率；其次,市场利率会影响未来还款的限制,市场利率将会影响住房抵押贷款的违约率；除此之外,市场利率和房地产价格的波动之间也存在交互影响,因此在考虑市场风险对违约率的影响时也同时考虑上述两者的交互项产生的影响。第三部分是关于抵押贷款市场风险的时间序列模型的实证分析,前文我们利用抵押贷款违约期权模型得出影响借款人选择是否违约的关键取决于抵押物价值与未来还款的现值的比较,据此我们还就利率和房价变动引起的市场风险如何对贷款违约产生影响做了具体的分析。本文为了研究我国利率和房价变化对为房屋抵押贷款违约的影响,首先需要对利率和房价的关系做实证分析,判断房价和利率之间的是否存在相互影响。而后对房价和利率对违约影响实证分析,验证是否符合前文提到的市场风险影响违约的影响机制。通过上述实证分析我们发现lnP和R这两个变量之间基本上无相关关系。可以说明在我国99年到10年期间利率和房价交互影响的作用并不明显。并解释在我国利率影响房价的传导机制失效的原因。从利率和房价对违约的影响实证结果来说,我们得出违约率变动与房价变动成反方向变动,但是效力比较微弱,违约率变动与利率变动之间相关性也不明显。总体来说,我国目前房价和利率变化影响违约的作用不明显,这可能与影响贷款违约的其他因素有关,也与我国宏观经济形势有一定关系,并分别对两者在我国对违约的影响作用来解释原因。最后根据实证数据结果分析说明这并不违背文中我们对抵押贷款市场风险与贷款违约关系的理论说明,肯定了抵押贷款违约的期权模型的有效性。第四部分是根据前文的理论机制和实证结果预测未来银行面临的市场风险以及由此对应的住房抵押贷款违约率水平。通过未来房地产市场房价走势和国家宏观调控利率政策变化,预测未来我国住房抵押贷款违约情况变化,根据我国房地产开发景气下降趋势以及房价收入虚高和远远超过禁戒线的租售比,再结合银行频频开始房贷压力测试的事实,推断中国一线城市房价还有下跌空间。从当前宏观经济平衡情况特别是我国宏观调控方式角度看,利率暂时偏低的情况应该还会持续一段时间。在个人抵押贷款违约的期权模型有效性的条件下,说明通过未来房价的持续下跌会导致银行面临违约风险造成的影响。最后一部分是根据前文理论和实证结果对个人抵押贷款市场风险管理给予的建议以及本文的总结。首先在前文预测未来银行面临的违约风险上升的基础之上,说明对于提供个人抵押贷款的银行机构而言,需要平衡其中的风险和收益的关系。银行对住房抵押贷款风险管理的目标并不是将市场风险降低到最小,而是要将风险控制在一个机构本身可接受的水平。经济周期性波动引起的市场风险是金融机构经营的大背景,较好的防范和转移个人住房抵押贷款市场风险是商业银行个人住房抵押贷款风险管理的当务之急。本文提出从贷前提高首付控制贷款发放比例,贷后实施阶段性银行压力测试两方面做好住房抵押贷款风险防范。从实施住房抵押贷款证券化,建立房贷保险制度两方面做好住房抵押贷款风险转移。其次结合全文的理论和实证分析,说明我国个人抵押住房贷款的市场风险未来正逐渐暴露出来,不仅商业银行要采取风险管理措施,而相应的国家政府对此也应有充分的认识并加以有效控制,否则将可能威胁到整个金融体系的安全和社会的稳定。本文最后提出本文的不足之处和进一步研究的问题说明数据来源的局限性和样本采集的局限性,可能会对期权模型的预测和评价效果产生一定影响。再加上由于我国商业银行的住房抵押贷款业务并未经历一个完整的经济周期,所以抵押贷款违约率的预测和评价结果并不能全面反映我国商业银行的风险状况,具有一定的局限性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 研究背景和主题
• 1.2 研究目的与意义
• 1.3 研究方法及创新点
• 2 文献综述
• 2.1 国外研究状况
• 2.1.1 国外关于违约风险微观因素研究
• 2.1.2 国外关于违约风险宏观因素研究
• 2.2 国内研究现状
• 2.2.1 国内关于违约风险微观因素研究
• 2.2.2 国内关于违约风险宏观因素研究
• 2.3 目前研究状况及存在问题
• 3 个人住房抵押贷款的市场风险及形成机制
• 3.1 住房抵押贷款及其违约风险
• 3.1.1 住房抵押贷款定义及现状
• 3.1.2 住房抵押贷款违约及其影响
• 3.2 房地产抵押贷款违约的影响因素:基于期权理论
• 3.2.1 抵押贷款违约期权模型
• 3.2.2 抵押贷款违约期权模型在现实中运用
• 3.3 市场风险与房地产抵押贷款违约
• 3.3.1 抵押物价值变动影响住房抵押贷款违约
• 3.3.2 利率变动影响住房抵押贷款违约
• 3.3.3 利率与房地产价格变动关系
• 4. 关于抵押贷款市场风险时间序列模型的实证分析
• 4.1 房价和利率变动关系实证
• 4.1.1 模型设定
• 4.1.2 ADF检验
• 4.1.3 房价与利率关系回归分析以及残差平稳性检验
• 4.2 房价和利率变动影响违约实证分析
• 4.2.1 模型设定
• 4.2.2 单位根（ADF）检验
• 4.2.3 房价与利率影响违约回归分析以及残差平稳性检验
• 4.3 实证结果分析
• 4.3.1 我国现阶段房价变化对违约作用解释
• 4.3.2 我国现阶段利率变化对违约作用解释
• 5 个人住房抵押贷款未来市场风险与违约率预测
• 5.1 我国房价未来走势分析
• 5.2 我国利率未来走势分析
• 5.3 基于期权理论结合我国实际预测未来违约水平变化
• 6 住房抵押贷款市场风险的管理措施
• 6.1 个人住房抵押贷款市场风险的防范措施
• 6.1.1 贷前提高首付控制贷款发放比例
• 6.1.2 贷后实施阶段性银行压力测试
• 6.2 个人住房抵押贷款市场风险的转移机制
• 6.2.1 实施住房抵押贷款证券化
• 6.2.2 建立房贷保险制度
• 7 结语
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录