商品房预售资金的法律监管制度研究

论文摘要

本文第一部分对商品房预售制度的由来进行了介绍,然后对预售制度存在的存废之争进行了简单的背景介绍。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足,活跃房地产市场,促进居民住宅消费,因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。接着分析了商品房预售制度的价值以及其价值构成。法律价值就是法律作为客体对于人的需要的满足,包括二个方面。商品房预售监管制度是调整国家在实施对商品房预售业的监督和管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。其次分析了商品房监管制度的价值构成,包括两个方面秩序价值和效益价值。第二部分分析了建立预售资金监管的必要性。首先分析了预售资金的定义及其范围,商品房预售款的定义有许多种,其中一种是预购人依照合同的约定,预先支付给预售人,在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。自古以来我国就有重视土地,房屋的传统观念,房屋关系到社会大众的生存居住问题,非常重要,商品房预售制度有其存在的必要性。预售制度引发的许多问题的根源是预售资金的使用及保管缺少必要的法律规定,从而导致在预售过程中,开发商随意挪用预售资金,甚至卷款潜逃,最后造成开发商逾期交房、无法办证、“烂尾楼”等问题,有些甚至既无房可交也无款可退。接着本文从预售资金监管的成本与收益方面对预售资金监管进行了经济学分析。最后从房地产市场的重要性,房地产市场的风险性以及预售资金与房地产市场风险的关联等几个方面得出商品房预售资金监管的必要性。本文第三部分对预售资金监管制度中涉及的相关问题进行了分析。首先分析预售资金监管的成本及收益,一套专业、透明、易操作的资金运作规则至少在四个方面节约交易成本,产生“制度收益”。接着分析了预售资金的收取及其监管,商品房预售款的收取方式主要有两种:全款预售和收取部分房款,然后对资金监管的特点进行了分析。接着分析了预售资金监管主体的确定标准,以及实践中存在的一些预售监管主体,如:银行、政府、社会中介机构和预购资金监管委员会等监管主体。并对这几种监管主体进行了介绍,逐一简单分析了他们的优缺点。本文第四部分对美国房地产市场的预售资金监管模式进行了分析。主要介绍和分析了美国的公证托管制度。该制度起源于美国加州的中间人制度,因为制度本身设计简单、过程合理且相对比较完善而对其他国家和地区产生了较大的影响,成为其他国家设计相应制度时的观念来源和制度范本。接着本文从3个方面对公证在商品房预售款监管中的必要性进行了分析(一)房产市场交易需要安全。(二)近几年房地产行业的不断发展,使安全性更加突出。(三)公证制度在商品房预售款监管中的作用。公证制度是国家为保障法律的正确实施,稳定社会经济、保护公民和法人的合法权益而设立的一种预防性的司法证明制度。接着对国内外在公证制度上的立法经验进行了介绍,对国外在公证上的通行做法进行了介绍。无论是大陆法系,还是英美法系,不少国家都有对某些房地产交易行为必须进行公证,才能发生法律效力的规定。我国有关房地交易中必须公证的制度主要体现在各部门规章和地方立法的规定中,这些部门规章和地方立法的规定在实践中对于保障交易安全起了重要作用,但其缺陷是效力层次太低,适用范围有限。本文第五部分分析了国内的预售资金监管模式。先对预售资金监管的立法状况进行了介绍。然后重点介绍了几种监管模式:(1)香港的律师行监管制度。预售款只有在经过律师行同意的情况下,开发商才能动用帐户中的资金。(2)银行监管模式和监理公司监管模式。重庆采用的就是监理单位与银行、开发商签订二方协议,明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。(3)担保公司监管模式和银行监管模式。商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。(4)政府监管模式。这种模式是我国目前地方立法中应用最多的。本文第六部分对完善我国商品房预售资金监管的立法构想提出了6点建议。第一,完善立法规定。国务院制定法规,建设部等部门制定监管流程,从预售资金的收存(解入环节),预售资金的拨付(取出环节),出现问题的法律救济及各机构责任进行分析。第二,建立商品房预售资金第三方监管体系,这是最主要、最有效的监管方法。主要是公证制度、监理公司监管制度、律师行监管制度、担保公司监管制度的建设。第三,建立商品房开发风险保险机制,纳入社会保障体系。第四,为“准业主”监控楼盘建设及其资金走向创造法律条件。第五,健全房地产开发市场梯级准入并公示的法律制度。第六,做大做强房地产企业来增强房地产企业的资金实力,对房地产商施行强制保证金制度。在结论部分本文指出目前我国商品房交易市场种种混乱现象,实质上是市场主体权利义务失衡的表现,而对预售款为主的建设资金的法律监管不完善则是所有问题的关键,但这又是市场本身无法解决的,因此法治干预是市场经济条件下房地产市场稳健发展的基本手段。目前我国尚没有建立全国统一的预售资金监管制度,在沿海经济发达城市,房地产管理部门出于对当地市场秩序的考虑,在实践中提出了一些资金监管的规范意见。但是,这些规范意见一方面很不完善,很多不具有可操作性,且大多法律位阶过低。对于当前楼市种种乱象的根本原因及我国治理不力的现状,笔者建议国家应当在商品房“建设资金的监督与管理”这个关键点上加强立法与执法干预,建立一套统一的预售资金监管制度,最大限度地实现市场平衡。希望本文的写作能够对我国商品房预售制度的完善具有法理论和法技术方面的裨益。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 前言
• 1. 问题的提出
• 2. 选题的原因
• 3. 研究的方法
• 1. 建立预售资金监管的必要性
• 1.1 商品房预售资金监管的背景
• 1.2 预售资金的定义及范围
• 1.3 预售资金的重要性
• 1.4 预售资金法律监管的必要性
• 1.4.1 房地产市场的风险性
• 1.4.2 资金法律监管的必要性
• 2. 预售资金监管制度中有关法律问题分析
• 2.1 预售资金监管的成本及收益
• 2.2 预售资金的收取及其监管
• 2.2.1 商品房预售资金的收取
• 2.2.2 商品房预售款收取后的监管
• 2.2.3 商品房预售款监管的主体
• 3. 国外典型的预售资金监管模式分析
• 3.1 美国及其公证托管制度
• 3.2 公证在商品房预售款监管中的必要性
• 3.2.1 房产市场交易需要安全
• 3.2.2 近几年房地产行业的不断发展，使安全性更加突出
• 3.2.3 公证制度在商品房预售款监管中的作用
• 3.3 国内外在公证制度上的立法经验
• 3.3.1 国外在房地产业中公证的做法
• 3.3.2 我国关于公证的部门规章及地方立法规定
• 4. 国内的预售资金监管模式分析
• 4.1 我国的商品房预售款监督管理立法状况
• 4.2 香港的律师行监管模式
• 4.3 银行监管加监理公司模式
• 4.3.1 银行监管模式的分析
• 4.3.2 监理公司监管模式
• 4.4 担保公司加银行监管模式
• 4.5 政府监管模式
• 5. 建立商品房预售款监管的立法设想
• 结论
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录