房地产项目开发评估研究 ——以百色金湾花园项目为例

论文摘要

随着近年来国民经济的快速增长,房地产市场也呈现出良好的发展态势,房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业。但是,房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资,必须对房地产投资项目进行科学的分析。因此,房地产投资与决策的理论探索与实践已不单单是一个学术问题,而且成为一个重要问题引起国内外有关专家和房地产投资者的重视。随着国家新一轮的宏观调控,房地产市场逐步回归理性,其竞争更加激烈,所以房地产项目投资必须加强对前期决策的项目评估,使决策具有科学性和客观性,从而减少投资决策的失误,提高投资项目的经济效益。本文以房地产投资理论分析为主线,对房地产项目项目评估作了较系统的研究。本文对房地产开发前期工作进行了细致的界定,指出项目的项目评估包括项目的必要性、可能性和合理性三个方面,而项目的设计管理、项目规划和设计、项目定位以及项目前期工作的运行效率是项目前期工作的重点。为了具体说明如何开展房地产开发前期工作的可行性研究,本文以百色的一个房地产项目开发为例,对其进行了区位分析,并运用SWOT分析方法对该项目进行了可行性研究,在此基础上提出了该项目的定位和规划初步设想,闸明了房地产开发前期工作进行可行性研究的重要性。本研究内容主要采用的房地产市场分析是项目评估的必要性分析,市场调查和市场预测则是市场分析的主要工作,区位环境分析是市场分析所必须的过程。项目的财务评价和不确定性分析则是项目评估的可行性分析。投资利润率、投资利税率、静态投资回收期是房地产投资的静态财务评价指标,适用于项目的初步评价。财务净现值、内部收益率、动态投资回收期等是房地产投资的动态财务评价指标,它考虑了资金的时间价值,从项目的全寿命期考虑,比较合理和准确。不确定性分析则从风险角度来评价投资项目,主要有盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等评价指标。经本文研究分析结果与原构思基本相符,主要结论是:该项目可行。本文通过对百色项目的项目评估的研究,希望今后对该区域的房地产项目投资提供参考,并且今后将针对此作更深入的研究。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 导论
• 1.1 选题背景和意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 相关文献综述
• 1.3 研究的目的
• 1.4 研究思路和方法
• 1.4.1 研究思路
• 1.4.2 研究方法
• 第二章 房地产项目开发评估的特点
• 2.1 房地产市场的特点及分类
• 2.2 房地产项目开发及其特点
• 2.3 房地产项目开发评估特点
• 2.4 房地产项目的效益评估特点
• 第三章 房地产项目开发评估的理论和方法
• 3.1 房地产项目开发市场分析
• 3.1.1 运用SWOT方法进行市场分析
• 3.1.2 房地产项目开发市场预测方法
• 3.2 房地产项目开发财务分析
• 3.2.1 项目财务评估概述
• 3.2.2 财务评估的基本内容
• 3.2.3 财务评估方法
• 3.2.4 财务盈利能力分析评估
• 3.3 房地产项目开发风险分析评估和方法
• 3.3.1 房地产项目开发风险分析评估
• 3.3.2 项目风险分析评估方法
• 第四章 房地产项目开发评估实例研究
• 4.1 金湾花园项目概况
• 4.1.1 项目背景
• 4.1.2 项目简介
• 4.2 金湾花园市场竞争分析
• 4.2.1 目标市场现状分析
• 4.2.2 市场需求分析
• 4.2.3 运用SWOT分析法对项目进行分析
• 4.3 金湾花园项目财务分析与预测
• 4.3.1 项目投资估算
• 4.3.2 项目销售收入预算
• 4.3.3 项目经济评价
• 4.4 金湾花园项目风险分析与控制
• 4.4.1 盈亏平衡分析
• 4.4.2 敏感性分析
• 4.4.3 金湾花园项目风险控制
• 第五章 研究结论与建议
• 5.1 研究结论
• 5.1.1 项目可行性
• 5.1.2 综合结论
• 5.2 存在的的问题
• 5.2.1 存在的问题
• 5.2.2 几点建议
• 结束语
• 参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间发表学术论文目录
• 附录1