对一起无产权证房屋买卖合同纠纷案例的分析

论文摘要

无产权证房屋的买卖不是个案,而是普遍现象,通过人民法院的审判活动妥善解决此类纠纷,解决无证房屋的办证问题,不仅能够消除社会矛盾,使人们安居乐业,而且能够惩治城建设中的违法违规行为,使城建设和管理逐步走上良性发展的轨道。本文通过对一起无产权证房屋买卖合同纠纷案例的研究,分析了无证房屋的性质以及存在的原因,提出了创造性地审理此类案件的可行性设想。本文认为,之所以出现房屋无证现象,主要原因是开发、建设单位逃避国家对城建设的监管,根本动机是为了偷逃应缴纳的建设规费、税费,为了获得不法利益。虽然涉案房屋暂时不具备办理房权证的条件,但房屋买卖合同是有效的,购房人的合同权利存在,购房人有依据合同约定要求卖房人为其办理房屋产权证书的权利。人民法院在审理此类案件时,应首先向土地、规划、建设等政府相关部门征询,查清涉案房屋究竟是属于必须限期拆除的违章建筑还是仅仅属于手续不全。如果是手续不全的无证房屋,则应委托中介机构对涉案房屋的建设成本、完整场价值和办证需要缴纳、补缴的规费、税费进行评估、鉴定。在此基础上,人民法院做出符合四大原则的判决：第一,对开发、建设单位出售无证房屋获取的利润予以没收；第二,对购房人因低于场价购买无证房屋少支出的购房款予以没收；第三,开发、建设单位在九个月内将办理房权证所需的手续全部补办完毕,并在十二个月内将房权证办理至购房人名下,如果开发、建设单位逾期不履行办证义务,则由其按评估确定的数额承担全部办证规费、税费；第四,案件诉讼费、鉴定费由各方平均承担。由于无证房屋的开发、建设单位繁杂,房屋交易混乱,如何确定无证房屋交易中的义务主体十分复杂,不仅要根据合同判断认定,还要从土地使用权、开发建设手续、投资、利润分配等几方面综合考虑,凡是参与房屋建设和取得利益以及约定取得利益的单位,都应成为义务主体。本案例的创造性审理和判决,能够为城管理部门解决类似问题提供可资参考的依据,对法律和司法解释的制定也具有积极的借鉴意义。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 一、案情简介
• 二、涉案房屋的定性问题
• 三、本案中的房屋买卖合同是否有效
• 四、原判决的失当之处
• 五、如何正确审理本案，如何判决
• 六、对人民法院审理类似纠纷的建议
• 七、本案的正确审判对城建设管理的积极意义
• 八、结语
• 参考文献
• 后记