论房地产发展与金融支持

论文摘要

“衣、食、住、行”是老百姓日常生活的基本，在经济快速发展的中国，在福利分房退出经济现实的今天，住的问题成为了老百姓生活中最重要的也是急需解决的问题。房地产业作为解决住的问题的行业踏上了经济的舞台，并日益成为政府、民众关注的焦点。今天，房地产业在我国已经作为一个产业得到发展，并且逐渐成为了国民经济的支柱产业，房地产建设和消费尤其是住房的建设和消费已开始成为新的经济增长点，而这些都离不开大量的资金投入和相关的风险保障，因而房地产业和金融业的关系越来越密切。更有学者指出，“房地产的核心就是金融”。由于房地产投资规模大、需求资金多，所以金融业的介入对开发商而言是必需的；对居民购房者而言，由于房屋是市场经济社会中家庭最主要的财产，所以住房消费贷款也是不可或缺的。同时，房地产业的发展，也为金融业的发展提供了广泛的业务，促进了金融业的发展。在高度发达的市场经济条件下，房地产业同金融业相互作用、相互渗透，二者密不可分。房地产贷款、住房公积金制度、房地产信托、房地产保险、房地产证券化成为房地产市场主要依靠的金融手段。国外，在个人居住的房屋中，自置住房的比例往往高达50—60％，甚至有的国家高达80％以上。在住房高比例自置率的背后，是住房金融强有力的支持。住房金融被喻为住宅业发展的“蒸气机”、“加速器”，同时它还是银行的黄金业务。住宅业的发展没有银行的支持不行；反过来，在支持房地产过程中，银行也谋求着自身的发展。在房地产从土地的购买到商品房的预售，每一个主要环节都跟金融有关，如果金融政策变化肯定会影响房地产市场的根本变化。中国的房地产能够在短短的五、六年时间内，快速发展，快速成长，快速繁荣，根本问题就是住房按揭的创新，就是金融产品的创新。每一个金融政策的变化，总会导致整个房地产市场、整个媒体、整个民族各种各样的观点、各种各样的争论和各种各样的问题出来。近年来，对房地产市场影响最大的金融政策有利率政策、汇率改革、国有银行改革以及股权分置改革。但国内房地产金融体系不仅融资工具单一化、融资市场狭小、融资制度存在严重缺陷，而且监管缺失、融资产品少、市场价格机制不足，因此要重构中国的房地产金融体系，就得重建国内房地产金融体系的金融制度、金融市场、金融产品、金融市场的价格机制、金融监管体系。本文从房地产与金融的关系及相互作用、支持房地产发展的几种金融方式、国外的房地产与金融现状、近年影响我国房地产发展的金融政策、我国房地产发展的金融瓶颈、对我国房地产金融的一些建议等方面解析房地产与金融的密切关系，关注我国房地产发展的相关问题。由于作者水平有限，尤其是学术研究与理论研究方面，本文存在一定的不足。本文在房地产与金融的关系方面的论述还不够深入，在多种金融方式对房地产的支持没有能够进行比较分析，在对金融政策的建议方面还不够深入。尽请大家指正。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 0 导论
• 0.1 选题背景与意义
• 0.2 文献综述
• 0.3 研究方法、思路与框架结构设计
• 0.3.1 研究方法
• 0.3.2 研究思路
• 0.3.3 框架结构设计
• 0.4 研究重点、难点
• 0.5 创新与不足
• 1. 房地产与金融的关系及相互作用
• 1.1 金融对房地产业的支持作用
• 1.1.1 金融增加房地产开发资金投入，支持房地产商品供应
• 1.1.2 金融加强房地产消费资金信贷，带动房地产有效需求
• 1.1.3 金融执行国家产业政策，有效调节房地产业发展
• 1.2 房地产对金融业的支持作用
• 2 支持房地产发展的几种金融方式
• 2.1 房地产贷款
• 2.1.1 借款人资质、信用等方面应具备的条件
• 2.1.2 借款人房地产开发项目应具备的条件
• 2.1.3 借款人开发项目资本金比例应具备的条件
• 2.1.4 贷款人规定的其他条件
• 2.2 住房公积金制度
• 2.2.1 住房公积金直接支取
• 2.2.2 住房公积金贷款
• 2.3 房地产信托
• 2.3.1 利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展
• 2.3.2 开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通
• 2.3.3 利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务
• 2.4 房地产保险
• 2.4.1 房屋财产保险
• 2.4.2 房屋建筑工程保险
• 2.4.3 房地产责任保险
• 2.4.4 房地产人身保险
• 2.4.5 房地产信用和保证保险
• 2.5 房地产证券化
• 3. 国外的房地产与金融状况
• 3.1 国外的住房金融
• 3.2 国外的房地产证券化
• 3.2.1 美国房地产证券化
• 3.2.2 德国房地产证券化
• 3.2.3 英国商业房地产证券化
• 3.2.4 加拿大房地产证券化
• 3.2.5 其他国家的房地产证券化
• 4 近年影响我国房地产发展的金融政策
• 4.1 利率政策
• 4.2 汇率改革
• 4.3 国有银行改革
• 4.4 股权分置改革
• 5 我国房地产发展的金融瓶颈
• 5.1 金融体系的缺陷
• 5.2 资本市场的缺陷
• 6 对我国房地产金融的一些建议
• 6.1 适当加大财政支持，推进完善我国住房保障制度
• 6.2 进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为，控制融资风险
• 6.2.1 完善并发展房地产信托
• 6.2.2 促进住房抵押贷款证券化
• 6.3 调整完善个人抵押按揭政策体系，防范偿还风险
• 6.4 积极引导，逐步完善外资投资房地产业的管理法律体系
• 参考文献
• 致谢