城市小区业主权研究

论文摘要

业主权是当前社会生活中一个重要的法律问题。本文从业主权的现状出发,由民法的私法角度分析,通过国内国外业主权的实践总结,根据我国业主权的相关法律法规规定,对业主权进行全方位阐述。在分析和总结的过程中,对业主权从更深更广的角度进行论证,提出城市小区自治,对促进民主及依法治国具有重要意义。本文主要分为引言、正文和结论三大部分。在引言部分,本文提出由于城市的发展,城市小区的作用越来越重要,而业主权的研究对促进业主正确行使权利具有指导作用,在实现民事权利的同时,也能实现小区自治。开宗名义提出业主权研究的方向和价值。并且在此部分提出本文以国家和社会二分法为研究框架,力图促进依法治国方略的落实。最后引言提出在客观认识的基础上,要在微观领域下明确业主的权利和义务问题。本文的正文部分共分五章。第一章业主权研究的现实意义。业主权既是私法问题,也是公法问题。业主在权利的行使中,体现的通常是民事权利,但是在权利行使上必须受到一定的限制,这种被干涉和被限制,则体现了公法的价值所在。业主权的研究离不开城市小区,在这个开放的空间内,人与人因居住而产生权利和义务关系。业主与业主之间只有依法行使权利和履行必要的义务,彼此才能和谐相处。城市小区内业主对小区事务的共同管理,实质上是共同体在实行自治,体现的是现代民主权利和民主观念。城市小区自治与依法治国具有密切的联系。第二章业主权的诠释,分为三个部分。即业主权的权利基础,实然的业主权——以现行法为中心；应然的业主权——以重建市民社会为中心。在业主权的权利基础部分,我们明确业主权是以建筑物区分所有权为基础。建筑物区分所有权人对专有部分享有所有权,并在此基础上行使共有权和成员权。从城市小区业主自治的高度看待市民社会。在实然的业主权——以现行法为中心的部分主要根据《物权法》的相关规定,对比法国、日本和香港等关于建筑物区分所有权的规定来正确认识业主权,明确说明我国立法上采取三元论,即专有权、共有权和成员权三位一体。对于业主权从两个问题考虑。第一个问题是主体问题,即业主的范围。第二个问题是业主权的内容。通过对主体具体的专有权、共有权和成员权的权利和义务的相关规定的研究,分析如何正确行使业主权。在应然的业主权——以重建市民社会为中心部分,本文认为应然的业主权具有公法性质,体现了基层民主的含义。具体体现在城市小区的自治,而且体现在城市小区自主管理小区事务和国家除涉及到重大公共利益不应轻易干涉小区自治。从城市小区和市民社会的关联角度考虑城市小区对创建市民社会的作用。城市小区的发展完全符合市民社会的一些特征。应当以业主的现代团体角度去理解其地位,最后明确提出业主权应以重建市民社会为中心,实现基层民主。第三章业主权的实践分两个部分,即其他国家和地区的业主权实践和当代中国业主权的实践。在其他国家和地区的业主权实践部分,以英国、德国、日本、法国、英国、香港地区、新加坡等国家和地区发展和完善建筑物区分所有权的法律文件来看待建筑物区分所有权的权利保护。在当代中国业主权实践部分,通过对相关法律、法规的整理,能够证明区分所有权方面的保护有完备的法律规定。但也指出在业主委员会的自治管理中存在众多障碍,并进一步提出业主规约的作用。第四章宏观视界中的业主权分为三个部分,即国家与市民社会、国家法与自治法、基层民主与依法治国。在国家与市民社会部分,本文先提出国家与市民社会不是对抗关系。从研究国家与市民社会的发展历史来说明在不同的历史阶段其内容有很大的区别,并提出国家与市民社会的良性互动关系有利于社会秩序的稳定、经济的健康发展、民主政治的进步,并在分析市民社会的基本特征后,提出城市小区业主自治与城镇基层民主和农村村民自治具有较高的相似性,应充分实现城市小区自治。在国家法与自治法部分,本文提出自治规约是一种民间法,具有类似于法律法规的功能。具体从业主规约的法律特征来分析并对比国家法与自治法的相似性质,提出自治法的效力问题。在基层民主和依法治国部分,本文提出一个现代民主、自由的国家必然采取依法治国的方式来处理国家事务,真正意义上的法治是以民主为社会条件和制度基础。提出在制约国家权力方面,业主团体应当发挥其社会组织的作用。由于城市小区民主管理,反映的是基层民主政治,并说明这种基层民主有两个方面的作用。第五章微观视域中的业主权共分为三个部分,即集体权利实现的途径,个体权利与集体权利的冲突、业主权的实现。在集体权利实现的路径部分,本文提出应赋予业主委员会法人资格,以利于其以自己名义行使权利,履行义务。提出强化业主委员会对物业服务企业的解除权,认为这种权利的强化对业主有利,对城市小区管理有利。最后提出城市小区的自治,应当限制政府权力的不当介入。在个体权利和集体权利的冲突部分,本文先列举权利冲突的表现,并以上海市长宁区法院的判决为例,明确撤销权的意义。并提出撤销权受到保护后业主的损失问题,对此本文未进一步论述。在业主权的实现部分,本文分前期物业和业主大会和业主委员会成立的后期物业两个阶段,论及在具体小区物业管理中,业主、业主大会和业主委员会应采取的维权方式。从现有的规定来看,本文认为立法存在缺陷,不利于业主权真正落实,应对相应法律进行修订。最后在结语部分,本文提出业主权的研究在中国具有切实的实践意义。最终提出城市小区的自治对构建市民社会,促进社会民主具有重要作用,对促进依法治国,建立社会主义法治国家具有借鉴价值。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 第一章 业主权研究的现实意义
• 第二章 业主权的诠释
• 一、业主权的权利基础
• 二、实然的业主权——以现行法为中心
• 三、应然的业主权——以重建市民社会为中心
• 第三章 业主权的实践
• 一、其他国家和地区业主权的实践
• 二、当代中国的业主权的实践
• 第四章 宏观视界中的业主权
• 一、国家与市民社会
• 二、国家法与自治法
• 三、基层民主与依法治国
• 第五章 微观视域中的业主权
• 一、集体权利实现的途径
• 二、个体权利和集体权利的冲突
• 三、业主权的实现
• 结论
• 参考文献
• 个人简介及科研成果
• 后记