（上海证大物业管理有限公司，上海200020）
摘要：物业管理前期介入是基于物业“全方位、全过程”管理的概念。从多层面、多角度阐述了物业管理的前期介入，参与项目的规划设计和施工建设,对完善物业功能、满足运营需求、确保物业日后维护保养等方面,有着无可替代的重要作用。通过前期介入这种建管结合的过程服务，使物业开发有个良好的开端，为今后物业的运营和管理打下坚实的基础，其显示作用和意义将是长久深远的。
关键词：前期介入；全方位；功能完善；提升品质
前言
在物业管理的实际运行管理中，部分物业在房屋的施工建设质量、配套设施设备性能及综合服务等方面的先天缺陷长期困绕着管理公司，而这些先天不足的起因都源于项目的开发阶段。要扭转这一局面，须把这些长期难以解决的缺陷尽可能在物业管理过程中缩小到可控范围内，则物业管理的前期介入就显得尤为关键。
1物业前期介入的具体作用
1.1促进项目规划合理、设计优化、功能完善
从实际运营的物业管理来看，以往地产开发商在物业规划时着重考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，在一定程度上没有从日后的管理和使用的角度去合理规划，对运营必需车辆泊位、景观绿化、水电气、采光、通风等配套设施，往往考虑不足，造成日后难以弥补的状态。物业前期介入能将物业管理与项目使用人长期相伴的具体实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、使用人的多角度出发，对开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，空间预留便于维修及运营管理的前瞻性，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足或遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦。
1.2协助提高施工质量
物业管理公司在项目开发施工阶段和竣工验收阶段，从物业管理和使用人的角度，对该阶段施以全面、细致的辅助把关，侧面增加工程监理和验收力度、保证项目建设质量、达到减少返工，减少使用中的后遗症，提高物业开发的经济效益，其结果对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利。
物业管理公司应协助监理做好施工质量的监督，保证施工安装符合规范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门具体位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。全面收集原始资料，为以后管理和维保打下基础。
1.3利于后期的管理
物业管理前期介入可以使项目规划、设计更趋人性化、功能化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理公司对项目的全方位、全过程了如指掌，有利于以后的物业管理，同时也有利于物业使用人的使用。
2物业前期介入的重要意义
2.1提升项目的价值，利于地产销售
我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，到抓促销为主的销售导向阶段，逐步发展到综合开发的营销导向阶段。开发商们开始根据市场需要确定开发战略，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。在物业销售前，物业管理公司可以配合开发商进行周密策划，站在潜在购房者的角度，制定出新颖、实用、合理的物业管理方案，以高品质、专业化的物业管理，做为房屋销售新的卖点，吸引更多的潜在业主。如果能让具有优良业绩的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着推波助澜的作用。
2.2体现了物业管理“全方位、全过程”理念，提升品质
传统的物业管理定义是指物业管理公司受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。往往忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理公司前期介入，从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，真正体现了物业管理“全方位、全过程”管理的理念，最终使业主受益，物业管理更加顺畅。
2.3体现专业素质，顺利开展工作
物业管理通过前期介入可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立公司的良好形象。
2.4为前期的物业管理打下夯实基础
物管公司通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在今后的管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。在前期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各市政、政府部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于前期管理工作的进行。
3物业前期介入的实践
在长期的物业管理实践中感触最深的是，一些项目的先天缺陷给物业公司带来许多棘手的难题最令人头疼，耗费了物业管理公司大量的人力、物力和财力。例如房屋建筑的施工质量问题、设施管线中的隐患、机电设备安装的缺陷及对工程特别是隐藏工程的不了解、对复杂、科技含量高的设备不了解、不清晰功能等，这些问题往往在竣工验收容易疏忽遗留下问题，造成日后物业管理的力不从心，困难重重。要改变这种长期以来难以克服的顽症，使之尽可能地限制在最小范围内，物业管理公司在设计、施工安装阶段介入就显得特别重要，并具有很高的实用价值和突出作用。
3.1协助监理掌控施工质量，参与设备安装、调试
在项目开发的施工阶段，着重对房屋的结构情况，上、下水及管线预埋及管线路径、排水管的检查口、清扫口位置及给、排水的各种阀门位置进行了解，协助监理监督施工队做好土建及管线预埋的工程质量，同时监督、提醒施工方严禁将施工垃圾遗留在各类排水管中；特别留意屋面的防水和地下室的防渗及卫生间、厨房防水的工艺处理、对外门窗的填缝及防雨措施等，从而杜绝日后业主使用时发生屋面、门窗渗漏和下水堵塞等较难处理的问题。有的吊顶没有预留检修口或者检修口太小；有的阀门前没有安装便于拆卸的活节等等诸如此类的问题还有很多。由于长期的物业管理实践中积累了许多相关的经验，我们在介入前期施工质量管理上能够及时、有效的制止和矫正此类现象的发生。
随着房地产市场的蓬勃发展，楼宇内的各种设备技术含量也越来越高，发展趋向智能化、信息化；电气控制由原来的各种继电器、接触器的强电控制方式，向数字化、模块化的弱电控制强电方式发展。楼宇内（特别是高层楼宇）的各种给、排水设备，消防报警和灭火设备、供配电设备、中央空调和电梯等技术不断升级，科技含量越来越高，这就对设备的使用和维护提出了更高的要求。在设备安装时，物业公司的设备维修人员应积极参加安装和调试，这样不仅可以保证设备的安装质量，同时也可以迅速地对设备情况全面了解，掌握设备的各种性能、维护、调试要领和使用方法，对设备上有不清楚、不了解的地方，设备安装单位的技术人员是最好的老师，所以参与设备的安装与调试也是对维修人员最好的培训。
3.2为前期物业铺设先决条件
由于施工安装阶段的介入，物业管理公司对开发的物业从房屋结构、到管线、阀门、隐蔽工程、设备情况等了如指掌；与施工安装单位、市政公用单位建立了良好的关系，我们将每家单位的负责项目、负责人、联系方式、项目的质保期限进行疏理编制成表格，加强与他们的沟通和联系，在项目投入运行后对工程设备中出现的问题，通过我们的联系及时得到解决，减轻了建设单位的负担，提高了维修的及时率和设备的完好率，同时降低了管理维护成本。在这个平台上展现自己的管理能力和管理水平，得到了业主的认知，才能为以后真正地扎稳脚跟打下坚实基础。
由上所述，物业前期介入是本着“全方位、全过程”的理念而产生的。物业管理公司通过项目在开发规划、设计阶段就着手介入设计并参与讨论、提出建议，从配套设施、水电气、消防安全系统、智能化系统、垃圾处理、车辆动线规划停放、建材和设备选用等方面提出专业性意见，亦或直接参与设计讨论、现场监管，将部分缺陷在项目开发过程中予以解决或弥补，就能够为日后更好地做好物业管理夯下坚实的基础。
4结语
通过前期介入这种建管结合的服务方式，可以有效的避免了因规划设计缺陷和施工质量问题，使物业开发有一个良好的开端，为日后的运营管理打好基础，同时也使物业所有人、使用人的权益得到一定保障。由此可见物业管理前期介入具有非常重要的作用与意义。