我国商品房预售资金监管模式之探析

论文摘要

商品房预售制度起源于香港,随着内地产房地产市场的繁荣和发展,期房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖的手段,为内地所借鉴,并成为商品房销售的主要方式。十几年里,商品房预售制度不断发展和完善,对于搞活房地产市场,促进房地产市场的繁荣起了积极的作用。它不仅提高了资金的利用效率,而且相对现房销售有一定的价格优势,从某种意义上说,商品房预售对开发商和购房者都是有利的,所以商品房预售逐渐成为当前我国房地产增量市场的主要销售形式。但是,预售毕竟是一种远期交货买卖,预购人在交付预售款时期房只是停留在设计图纸上的概念,由于信息不对称,购房者能否预期得到合同约定的标的将存在很大的风险。加之房地产企业良莠不齐,一些开发商诚信度低、自律性差,以广告和宣传资料欺骗消费者,或者一房多卖或者交房拖期甚至导致烂尾楼的出现,大大侵犯了购房人的利益；预售资金的滥用致使工程款拖欠,无法保障建筑商的利益；“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金,使银行也承担很高的风险。正是由于预售制度本身存在缺陷以及市场上存在的与其相关的种种风险,基于对相关主体尤其是购房者合法权益的保护,所以要对商品房预售进行监管。由于预售款涉及开发企业的根本利益,有效的资金管理能有效地约束和引导开发商的开发行为,因此对预售资金的监管可以视为监管体系的核心。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究,讨论了期房预售的风险性,通过法哲学的角度分析了监管之必要性,又从法经济学的角度分析了监管成本以及各种监管模式的利弊,以期能找到真正适合我国国情的预售资金监管模式以完善我国的商品房预售制度,保护相关利益主体的权益。全文共分五部分。第一部分从商品房预售制度的概念入手,对与之相关的概念进行界定。接着分析了商品房预售过程中牵涉到的相关主体,并对基于不同合同而形成的不同的法律关系的权利义务双方的利益冲突以及产生冲突的原因进行了分析。厘清预售过程中的各对法律关系才能找到矛盾根基所在,在后续的解决措施中才能“对症下药”。然后又通过对限制和自由这对法哲学中的概念之分析为建立预售资金监管模式打下了法理基础。最后通过分析房地产市场存在的风险来说明完善预售资金监管制度的必要性。第二部分是从法经济学的角度来分析预售资金监管模式。由于监管成本的大小将直接影响对监管主体和监管模式的制度安排(包括资源配置方式和手段)的选择,不同的制度安排将产生不同的资源配置效率结果。因此应从监管成本入手,以政府监管为例对预售资金监管模式进行分析,然后又从外部性视角对于政府之外的其他监管主体进行了分析。第三部分对香港、美国等地区和国家的商品房预售资金监管制度进行了比较分析,从技术方面设计了我国未来预售资金监管制度的发展和完善,包括：商品房预售资金的监管主体、越发完善的法律制度、合理有效的监管模式、房地产证券化的实现以及拓宽监督渠道等。第四部分分析了我国商品房预售资金监管模式的现状和缺陷。首先对我国大陆几种典型的监管模式进行了分析,这其中包括政府监管模式、商业银行监管模式、中介机构监管模式。然后又从立法的角度探讨了我国预售款监管的现状。通过对现状的分析,找到我国预售款监管的不足以及具体成因,为后一部分的完善监管模式打下基础。第五部分为完善我国商品房预售资金监管模式之构想。通过借鉴香港、美国等地区和国家的制度经验,并结合我国的具体国情,从以下六个方面提出了完善我国商品房预售资金监管模式之对策：第一,正本清源,提高开发商准入门槛,建立信用审查机制。第二,统一商品房预售资金监管主体——实行多机构多层次联合规制。第三,统一商品房预售资金监管主体。第四,学习美国的房地产证券化模式,逐步实现房地产抵押贷款证券化。第五、统一预售款收存方式。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一部分 预售资金监管模式之概说
• 一、相关概念界定
• 二、商品房预售中的法律关系以及相关利益冲突
• 三、建立预售资金监管模式的法理基础——限制自由之辩证
• 四、完善预售资金监管制度的必要性
• 第二部分 预售资金监管制度之法经济学分析
• 一、预售资金监管模式的法经济学分析之一:监管成本视角
• 二、预售资金监管模式的法经济学分析之二:外部性视角
• 第三部分 商品房预售资金监管模式立法例之比较研究
• 一、香港的律师行监管模式
• 二、美国的房地产证券化以及公证托管制度
• 三、制度比较与启发
• 第四部分 我国商品房预售资金监管模式之现状及缺漏
• 一、监管模式之种类
• 二、我国预售资金监管之立法现状
• 第五部分 完善我国商品房预售资金监管模式之构想
• 一、正本清源,提高开发商准入门槛,建立信用审查机制
• 二、统一商品房预售资金监管主体以及确立的标准
• 三、明确多机构联合规制各方主体的权责利
• 四、学习美国的房地产证券化模式,逐步实现房地产抵押贷款证券化
• 五、统一预售款的收存方式
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士学位论文期间发表的论文
• 学位论文评阅及答辩情况表