论承租人的优先购买权

论文摘要

新出台的《房屋租赁合同解释》对承租人的优先购买权制度作出的—些新规定,使承租人优先购买权的立法在法律逻辑上更科学,也更好的平衡了各方当事人的利益,但还不够完善,还存在许多问题,待在以后的立法中不断完善。本文将从承租人优先购买权的概念、性质、行使的条件、冲突及解决等方面进行研究,并提出一些立法上的建议,以期对司法实践有所裨益。本文分为五部分：第一章“承租人优先购买权概述”,在这一章里将讨论承租人优先购买权的概念、特征,并针对实践中出现的废除承租人优先购买权的学说,分析该制度的存在功能,以得出承租人优先购买权制度应保留并针对其立法上的缺陷应进行完善；分别介绍了国内、外法律关于该制度的规定,以期借鉴外国制度,完善我国制度。第二章“承租人优先购买权的性质及效力”,关于承租人优先购买权的性质根据划分的标准不同,存在物权说与债权说、形成权与请求权说两种争议,通过分析笔者得出承租人的优先购买权是一种债权请求权；承租人优先购买权的效力分为对内效力与对外效力,对内效力主要是约束出租人、承租人,而对外效力主要是指承租人优先购买权有无对抗第三人的效力。根据新的司法解释的规定,承租人的优先购买权无对抗第三人的效力,这样的规定较好的平衡了出租人、承租人以及第三人的利益。第三章“承租人优先购买权制度的行使”,主要从行使的时间、主体及条件三个方面进行分析。关于承租人优先购买权的行使时间,根据《房屋租赁合同解释》第24条第三款的规定为15日,应从出租人与第三人达成买卖合同之时起计算；关于承租人优先购买权权力行使的主体,本人认为除了法律明文规定的承租人外,还应包括次承租人,承租人的继承人、整体房屋的局部承租人；承租人行使优先购买权的条件包括,基础租赁关系的有效存在、“出租人出卖租赁物”的法律事实、同等条件、一定期限内行使这四个条件,其中对“同等条件”与“出卖”又做出了较为详细的解释。第四章“承租人优先购买权的冲突与解决机制”,承租人优先购买权在行使中主要存在与次承租人、共有人、拍卖规则相冲突。当出现承租人与共有人的优先购买权冲突时,应坚持共有人的购买权优先于承租人购买权；承租人的购买权与次承租人的购买权发生冲突,次承租人的购买权优先于承租人的购买权；在拍卖中承租人的优先购买权的实现方式则比较复杂,本人认为可以采取这种方案：在拍卖中承租人以普通购买者身份参与拍卖,当他以最高价拍得房屋时,在履行合同时可以以第二高价支付房款；如果承租人的竞价只是达到第二高价而没有达到最高价,由出租人以最高价与第二高价之间的价差对承租人进行补偿；当承租人的出价根本没达到第二高价时,此时不需要对其进行补偿。第五章“承租人优先购买权制度的完善”,主要从以下三个方面提出完善对策：明确优先购买权的主体范围,明确承租人优先购买权的限制,规定承租人优先购买权的冲突的处理原则。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第1章 承租人优先购买权概述
• 1.1 承租人优先购买权概念、特征
• 1.1.1 承租人优先购买权的概念
• 1.1.2 承租人优先购买权的特征
• 1.2 承租人优先购买权制度的功能
• 1.2.1 承租人优先购买权制度的公平功能
• 1.2.2 承租人优先购买权制度的效率功能
• 1.2.3 承租人优先购买权制度的稳定社会秩序功能
• 1.3 承租人优先购买权的立法概况
• 1.3.1 国内立法
• 1.3.2 国外立法概况
• 第2章 承租人优先购买权的性质及效力
• 2.1 承租人优先购买权的性质的几种学说
• 2.2 承租人优先购买权的性质宜定位为债权请求权
• 2.3 承租人优先购买权的效力
• 2.3.1 承租人优先购买权对出租人的效力
• 2.3.2 承租人优先购买权对承租人的效力
• 2.3.3 承租人的优先购买权对第三人的效力
• 第3章 承租人优先购买权的行使
• 3.1 承租人优先购买权行使的期间
• 3.2 承租人优先购买权行使的主体
• 3.2.1 承租人
• 3.2.2 次承租人
• 3.2.3 承租人的继承人
• 3.2.4 房屋的局部承租人
• 3.3 承租人优先购买权行使的条件
• 3.3.1 必须有基础租赁关系的有效存在
• 3.3.2 必须有“出租人出卖租赁物”的法律事实
• 3.3.3 出租人只能在同等条件下行使优先购买权
• 3.3.4 承租人必须一定期限内行使
• 第4章 承租人优先购买权的冲突与解决机制
• 4.1 承租人优先购买权与次承租人优先购买权的冲突与解决机制
• 4.1.1 承租人优先购买权与次承租人优先购买权的冲突
• 4.1.2 承租人优先购买权与次承租人优先购买权的冲突解决机制
• 4.2 承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突与解决机制
• 4.2.1 承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突
• 4.2.2 承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的解决机制
• 4.3 承租人优先购买权与拍卖的冲突与解决
• 4.3.1 承租人优先购买权与拍卖的冲突
• 4.3.2 承租人优先购买权与拍卖冲突的解决规则
• 第5章 承租人优先购买权制度的完善
• 5.1 明确优先购买权的主体范围
• 5.2 明确承租人行使优先购买权的限制条件
• 5.3 明确承租人行使优先购买权冲突的处理原则
• 5.3.1 承租人的优先购买权与次承租人的优先购买权的冲突处理原则
• 5.3.2 承租人优先购买权与拍卖规则冲突的处理原则
• 结语
• 致谢
• 参考文献
• 攻读学位期间的研究成果