论文摘要
商品房包销,是指包销人以开发商的名义,在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房,按照约定支付包销价款并获取超过包销基价的溢价,包销期限届满后,由包销人将未售完的商品房自行购入的一种承包销售商品房的行为。本文从商品房包销的基本概念和特征入手,在对商品房包销的法律性质进行研究的基础上,分析了目前商品房包销的立法现状及存在的问题,并针对某些具体法律问题提出了实践中的处理建议和立法建议。本文除引言和结语外,共分为四章。第一章商品房包销概述。本章首先对商品房包销的含义进行解析,其次论述了商品房包销兴起的必然性,最后分析了商品房包销的四个方面的特征。第二章商品房包销的法律性质。本章首先介绍了关于其性质的四种不同的观点;其次经过对四种观点的比较分析,认为无名合同说最具合理性;最后,进一步阐述了无名合同说合理性的法理基础,认为该说解决了原有理论涵盖面不足的困境,符合合同法精神,明确了法律适用。第三章我国关于商品房包销立法及存在的问题。本章基于第二章对包销合同作出的无名合同的认定,分析了目前我国立法的现状,并进一步提出了立法中存在的问题。第四章商品房包销实践中若干问题探析。在第三章对目前立法存在问题分析的基础上,本章选取了三个方面的具体法律问题进行解析,即包销人的主体资格问题、开发商自行销售包销的商品房及包销合同的解除。其中重点分析了包销人的主体资格问题,并进一步提出了立法建议。