中国城市房地产发展轨迹与增量影响因子研究

论文摘要

1998年东南亚金融危机以来，房地产业在促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续健康快速发展等方面，发挥了越来越重要的作用，已经成为国民经济的支柱产业。然而，我国房地产业自从市场化以来一直处于非平稳的运行状态中，并且有的时期波动较大，这种运行状况表明，我国政府对房地产业的发展状况评判准确性不足，宏观经济政策调控效果不够理想，尤其是政策的主动性和引导性不强。而对房地产发展状况传统的评判方法，不管是预警系统评判法，还是泡沫测度法，都因为各自的局限性而影响可操作性，其预警功能也有一定的滞后性。对此，本文试图寻找一条新的途径，研究房地产业与经济发展的关系，探寻与国民经济发展相协调的房地产合理增量，利用合理增量与现实增量的对比分析，来评判房地产业的发展状况；针对房地产市场中的结构性问题，通过房地产增量的影响因素及其因子分析，进一步细化增量，为消除房地产市场中的结构性矛盾提供依据，提高房地产增量的指导意义。通过本文的研究，取得了以下主要研究成果：1．在对房地产业成长一般规律进行理论分析的基础上，利用46个处于不同发展时期国家的横断面数据，回归模拟出了房地产人均年增量（S，当年投入市场可以使用的房地产建筑面积，而非房地产存量的净增量）与人均GDP（GP）的关系，结果发现：房地产人均年增量随人均GDP增长而呈现三次曲线关系（S=0.6811GP-0.0341GP2+0.0005GP3），先上升，后下降，然后随人均GDP增长还有可能继续上升；依据所建立的模型可以判断，2003年和2004年我国的房地产市场处于一种过热的状态，但说是泡沫却为时过早；同时可以预测，2006年和2007年，我国的房地产人均年增量分别控制在0.9447m2和1.014m2比较好。这一模型也从另外一方面揭示，中国目前的经济发展水平在回归曲线中所处的位置预示了房地产业良好的发展前景和增长潜力，在人均GDP达到14812.62美元（1996年美元）之前，房地产业将保持强劲的增长势头，第一次达到顶点位置的房地产人均年增量为4.2319m2左右，将对国民经济起重要的支持作用。这一多国横向研究结果弥补了纵向研究的长期数据不足性，同时也揭示了房地产业的长期发展趋势和规律，为房地产业长期产业预测、产业规划和产业调控等提供了新的工具和依据。2．采用Unit Root Test和Granger Causality Test方法，对影响中国房地产业发展的相关变量进行Granger因果分析，结果发现：中国GDP增长、中国城镇居民的人均可支配收入、国家产业结构变动、外商直接投资都是房地产增量的Granger因，对房地产业发展有带动作用；而与房地产业发展密切相关的城市化却不是房地产业发展的Granger因，这在一定程度上与我国的传统户籍制度、相关政策和流动人口的收入现状有关；另一方面，房地产业的发展是GDP增长、城市化和国家产业结构变动的Granger因，房地产是生产和生活的基本要素，经过了长期的滞后发展后，近几年来活力得到释放，在一定程度上缓解了GDP增长、城市化和国家产业结构调整中的矛盾，促进了其发展。通过理论和实证分析得出，宏观经济政策是房地产业发展的重要影响因素之一，但这种影响更多地表现为一种结构性变化。这些研究全面、深入地探析了中国房地产业的发展的影响变量，从不同角度刻画了中国房地产业发展轨迹及其成长特点，成为分析房地产业增量影响因子的深层基础，同时也为与房地产业有关的宏观经济决策提供了重要依据。3．在分析中国房地产业增量影响变量的基础上，采用因子分析方法对这些经济变量进行了综合分析，得出中国房地产业增量的综合影响因子——生活拉动因子和生产拉动因子，这两个因子对房地产增量影响的解释程度之和达到了96.40％，两者相互之间的比值大约为6∶4。这一比例既是我国房地产市场过去二十年综合发展的结果，还可以在短期内以此比例为依据，对我国房地产业进行宏观管理，在一定程度上消除房地产业的结构性过剩。4．基于房地产业成长发展轨迹和内部结构比例，本文提出了相应的房地产宏观调控政策：总量控制的土地供应计划和城市规划指导、融资总量控制的金融政策、抑制投机的房地产保有税税收政策。即在与国民经济协调发展的合理增量的指导下，进行土地供应的总量控制和城市规划指导，实行控制与房地产增量相对应的融资总量的金融政策，为了抑制房地产市场中的投机行为，促进房地产业的长期繁荣，还需要执行房地产保有税税收政策。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 国内外的研究现状
• 1.2.1 产业的成长发展规律
• 1.2.2 房地产增量影响因素研究
• 1.2.3 房地产的宏观调控措施与泡沫防范
• 1.2.4 房地产泡沫及其危害
• 1.3 研究内容、目的和意义
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究目的和意义
• 1.4 研究方案和技术路线
• 2 房地产业与经济发展
• 2.1 房地产与房地产业的定义
• 2.2 房地产业在国民经济发展中的地位和作用
• 2.3 房地产业与经济发展的关系
• 2.3.1 理论分析
• 2.3.2 横截面分析
• 2.4 结论
• 3 我国城市房地产增量影响因素分析
• 3.1 我国房地产发展的历程与体制改革
• 3.1.1 我国房地产业发展的历程
• 3.1.2 我国房地产业发展的体制改革
• 3.1.3 我国房地产业发展的主要影响因素
• 3.2 房地产增量与经济增长
• 3.2.1 基本方法简述
• 3.2.2 房地产业发展与经济增长关系的实证分析
• 3.2.3 小结
• 3.3 房地产增量与城市化
• 3.3.1 城市化及其含义
• 3.3.2 我国城市化进程与房地产业
• 3.3.3 房地产增量与城市化水平关系的实证分析
• 3.3.4 小结
• 3.4 房地产增量与居民可支配收入
• 3.4.1 房地产是人们最基本最昂贵的消费
• 3.4.2 房地产消费与居民可支配收入
• 3.4.3 房地产消费与居民可支配收入关系的实证分析
• 3.4.4 小结
• 3.5 房地产增量与国家产业结构变动
• 3.5.1 产业结构的变动特征
• 3.5.2 产业结构变动与房地产业发展
• 3.5.3 产业结构变动与房地产业发展关系的实证分析
• 3.5.4 小结
• 3.6 房地产增量与外商直接投资
• 3.6.1 外商直接投资的含义与特征
• 3.6.2 外商直接投资现实状况
• 3.6.3 外商直接投资与房地产业发展关系的实证分析
• 3.6.4 小结
• 3.7 房地产增量与国家宏观政策
• 3.7.1 市场自由和政府干预之争
• 3.7.2 政府的作用
• 3.7.3 房地产市场的特性表明房地产业需要调控
• 3.7.4 宏观调控对我国房地产业发展的影响
• 3.7.5 小结
• 4 房地产业的增量影响因子分析
• 4.1 因子分析的定义与特点
• 4.2 因子分析的数学模型
• 4.3 房地产业增量变量的因子分析步骤
• 4.3.1 房地产业增量影响变量的确定
• 4.3.2 判定待分析的原有若干变量是否适合于因子分析
• 4.3.3 构造因子变量
• 4.3.4 因子变量的命名分析
• 4.4 结论
• 5 基于轨迹的房地产业宏观调控政策建议
• 5.1 土地政策
• 5.1.1 我国现行的土地制度
• 5.1.2 政府对土地供应和规划控制的实施
• 5.1.3 在轨迹指导下的土地总量控制
• 5.2 金融政策
• 5.2.1 金融业与房地产业的关系
• 5.2.2 与土地政策相配套的金融政策
• 5.3 税收政策
• 5.3.1 税收政策的作用
• 5.3.2 我国现行的税收体制
• 5.3.3 税制改革的建议
• 5.4 结论
• 6 主要结论与有待进一步研究的问题
• 6.1 主要结论
• 6.2 有待进一步研究的问题
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• 攻读博士学位期间发表论文与科研情况