论文摘要
随着经济体制的转型,中国的住房制度改革也在不断深化,个人购房比例不断提高,房地产业亦在蓬勃发展中。房地产广告作为一种的经济活动,是房地产信息发布的重要方式,对房地产营销起到了推波助澜的作用。由于我国房地产广告相关法律机制不健全,房地产广告市场中存在许多不正当竞争行为,比如通过各种途径发布虚假广告、比较广告、隐性广告等欺骗或误导消费者。而这些不正当的广告行为不仅侵害了购房者的合法权益,并且对其他的竞争者的合法利益造成了损害,更严重的后果是影响了房地产业及相关行业的健康发展,从而制约了我国社会主义市场经济建设改革的顺利进行。为了维护房地产市场秩序,保护购房人的合法权益,我们应完善相应的法律法规,使房地产广告真正肩负起有效传递房地产信息、克服信息不对称的使命。本文除前言和结语外,共三部分,主要内容如下:第一部分,房地产广告概述及理论分析。该部分从介绍了房地产广告的含义入手,通过回顾房地产广告的发展历程,强调了房地产广告的影响力,突出房地产广告与其他广告的不同和作用。该部分内容重点分析了房地产广告的信息经济学、广告学、民法学和经济法学理论依据,为下文提供理论铺垫。从广告学和信息经济学的角度而言,真实是广告的生命,广告的真实性原则是一切广告活动的基础。广告作为一种与不完全竞争市场相联系的经济行为,在房地产市场拥有巨大的影响力。房地产市场中信息的不对称性会导致逆向选择现象的发生,房地产广告的“市场失灵”,不仅侵害了消费者的选择权和知情权,而且对房地产业的健康发展不利。从民法与经济法角度而言,房地产广告活动作为一种民事活动,是商业言论自由的体现,但是这种自由的行使应当遵守诚实信用原则。为了克服房地产广告的“市场失灵”,增进房地产商和消费者以至于整个社会的福利与效率,我们有必要引入法律的规制这一外力来调整房地产广告这一经济活动。第二部分,对房地产广告存在的问题和现行法律规制之不足进行了深入分析。第一,该部分内容通过介绍中消协对房地产广告满意度的调查,显示房地产广告市场秩序混乱现状。目前房地产广告中存在的问题主要有:一是虚假广告的问题。为了追求更多的经济利益,房地产开发商常在房屋环境和价值、主体资格、销售面积和销售价格方面作虚假宣传,其后往往不兑现广告中的承诺,引起众多纠纷。二是房地产比较广告问题。房地产商滥用比较广告进行虚假宣传,更容易误导购房人,构成不正当竞争。特别是攀附性比较广告的泛滥,不仅容易误导消费者,而且违背社会的善良风俗,不利于房地产市场的健康发展。三是房地产隐性广告的问题。有些房产商以新闻报道等形式发布广告,将广告的内容和载体融为一体;或利用互联网在论坛或在博客上发布的房地产广告,这类广告不容易识别,其虚假性、误导性和危害性更难以把握。第二,分析房地产广告的现行法律规制之不足。首先在立法方面,缺陷表现在体例过于分散,原有的法律规定不足于震慑违法房地产广告的产生。传统的合同法理论认为广告大部分是要约邀请,对广告主没有约束力,这种认定难以解决现实存在的广告纠纷。《消费者权益保护法》没有明确把住房消费纳入调整范围,不利于保护购房人的利益。其次,用于约束房地产广告的责任制度也存在欠缺,表现在违约责任被用作法律救济的范围有限;缔约过失责任只能解决合同无效、被撤销或未成立的情形;惩罚性赔偿责任能否调整开发商广告欺诈行为并没有明确;行政责任设置过轻并且责任规定之间的不一致问题亟需得到解决。再次,房地产广告监管体制的存在薄弱环节。问题主要表现为房地产广告没有被明确纳入事先审查范围,事后审查和检测制度也有待完善,而房地产市场信息披露制度的缺失和房地产广告行业自律的不足,以及社会监管的薄弱,都为不当房地产广告的存在提供了广阔的空间。第三部分,探讨房地产广告法律体系的构建。这部分内容是全文的重点。第一,提出通过完善广告法、合同法及消费者权益保护法来规制房地产广告。在体例方面,建议在《广告法》中对房地产广告进行专章的规定。并扩大其调整对象。同时对误导广告和比较广告的认定标准进行界定,以此加强对房地产广告的调整力度。另外建议在《合同法》中确立要约邀请容纳规则,若开发商未能实现广告宣称的内容或改变广告所允诺的条件,则要承担违约责任。通过扩大《消法》的保护范围,并在其中确定广告“最低义务内容说”,进一步保护广告受众者的利益。第二,构建房地产广告法律责任体系。阐明广告涉及的违约责任、缔约过失责任、惩罚性赔偿责任以及行政责任的具体构成要件和适用中需要注意的问题,通过构建一个相对完善的责任体系来提高开发商的违法成本,使得开发商在发布虚假误导广告时得不偿失,逼迫其诚信交易。第三,强化房地产广告监管体制的建设。通过对传统监管模式的反思,文中提出建立行政监管为主的监管模式,形成一个全方位多层次的监管体系。重点提高行政监管效能,并建议构建房地产信息披露制度,为监管提供有效的信息平台。在房地产广告自律组织建设中,建议提高行业协会自身能力和健全行业规范建设。最后从消费者监督与媒体舆论的角度探讨了社会监管制度的构建。提出问题是为了分析问题,解决问题。论文通过剖析我国房地产广告市场中存在的问题及相关法律规制之不足,对房地产广告法律体系构建提出一些建议和意见。希望这些探讨能为我国房地产广告法律规制提供一些思路,以此加强对购房人的保护力度,维护房地产广告市场秩序,促进房地产业及相关产业的健康发展。