我国房地产投资信托法律机制研究

论文摘要

房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产项目投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托制度。房地产投资信托的基本性质是信托。具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。房地产投资信托的基本理念,起源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。1960年,美国《房地产投资信托法》正式创设了房地产投资信托这一概念。房地产投资信托有两种典型形式——公司型房地产投资信托和信托型房地产投资信托。通过比较两种房地产投资信托形式的异同,我们发现中国选择了信托型房地产投资信托。与其他投资工具相比,房地产投资信托继承了房地产投资高收益的特点,而且它资金流动性较强、变现快,分散风险和破产隔离的优点尤为突出。这使得我们研究房地产投资信托的意义凸显出来,我们要运用房地产投资信托法律制度解决房地产业投资大、资金流动速度慢以及高风险的弊端。我们要研究投资者如何在法律规定的框架内,利用房地产投资信托获得更多的收益。在经历了曲折反复之后,房地产投资信托最终在美国的商业投资领域占有了一席之地。亚洲的日本、新加坡以及我国的香港和台湾地区也引进了房地产投资信托,并根据自身经济发展的特点选择了适合自己的模式。在房地产投资信托发展的这一历史过程中,许多经验值得我们予以借鉴。我国引进房地产投资信托,面临着投资环境上和制度上的障碍,以及我国现有房地产投资信托产品的先天不足等不利因素。环境上的障碍主要是商业伦理的沉沦——信赖关系的缺失。制度上的障碍主要表现在:相关法律法规还不健全,缺乏税收上的优惠,上市交易的限制和主体资格准入的限制。我们要立足于本土的实际情况,因地制宜地寻找适合我国房地产业发展现状的房地产投资信托法律制度模式,改造和完善我国的房地产投资信托法律制度。这主要体现在:要构建相关制度来保障房地产投资信托具备设立的条件,完善受益人大会制度保证投资人的合法权益,消除制度上的障碍使房地产投资信托的受益凭证能够上市交易。房地产投资信托制度的基本性质是信托,投资人不直接参与基金财产的经营,而是由基金管理人对基金进行经营管理。因此,为了保护投资人的利益,对房地产投资信托加强监管变得尤为重要。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 引言
• 一、选题背景
• 二、研究意义
• 1、理论意义
• 2、实践意义
• 三、研究现状综述
• 四、研究方法
• 1、法律比较的方法
• 2、法律的经济分析方法
• 五、论文的总体思路
• 1 房地产投资信托的法律结构分析
• 1.1 房地产投资信托涵义的界定
• 1.1.1 房地产投资信托的概念
• 1.1.2 房地产投资信托的性质
• 1.1.2.1 房地产投资信托的基本性质是信托
• 1.1.2.2 房地产投资信托是一种投资基金
• 1.2 房地产投资信托法律关系
• 1.3 房地产投资信托各方当事人的权利义务
• 1.3.1 投资人的权利和义务
• 1.3.2 基金管理人的权利和义务
• 1.3.3 基金托管人的权利和义务
• 1.4 房地产投资信托的法律形式选择
• 1.4.1 公司型房地产投资信托与契约型房地产投资信托的比较
• 1.4.2 我国房地产投资信托形式的选择
• 1.5 本章小结
• 2 房地产投资信托的制度价值
• 2.1 效率高
• 2.2 安全性强
• 2.3 收益率高
• 2.4 治理机制灵活
• 2.5 破产隔离功能
• 2.6 本章小结
• 3 我国引进房地产投资信托的主要障碍
• 3.1 商业伦理的沉沦
• 3.1.1 信赖关系缺失的表现
• 3.1.2 信赖关系缺失的原因
• 3.1.3 完善信赖关系法律制度对于房地产投资信托的意义
• 3.2 制度上的障碍
• 3.2.1 法律制度不健全
• 3.2.2 缺乏税收上的优惠
• 3.2.3 上市交易限制
• 3.2.4 主体资格准入的限制
• 3.3 我国集合信托产品的先天不足
• 3.3.1 充当房地产开发商的融资中介
• 3.3.2 缺乏连续性
• 3.3.3 缺乏专业人才
• 3.4 本章小结
• 4 我国房地产投资信托制度的基本框架
• 4.1 房地产投资信托的设立条件
• 4.1.1 基金管理人、基金托管人的资格
• 4.1.2 完善受益凭证的上市发行和交易
• 4.1.3 投资者及投资形式的限制
• 4.2 受益人大会制度
• 4.3 房地产投资信托的退出机制
• 4.3.1 终止事由
• 4.3.1.1 正常终止
• 4.3.1.2 非正常终止
• 4.3.2 后续处理
• 4.4 对房地产投资信托的监管与所得税优惠
• 4.4.1 监管的必要性
• 4.4.2 监管的方式
• 4.4.2.1 内部监管
• 4.4.2.2 外部监管
• 4.4.3 减免法人所得税
• 4.5 本章小结
• 结语
• 参考文献
• 致谢
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