论文摘要
我国自从1998年7月1日起在全国范围内取消实物分房以来,房地产行业得到迅猛发展,大大推进了我国住宅业并进而带动整个房地产业的市场化。对于房地产开发贷款而言,既是发展的机遇,也是严峻的考验,因为目前我国房地产开发贷款融资渠道还比较单一,主要来自于银行信贷资金,缺乏有效的分散风险的其他途径,银行承担着巨大的风险。那么,在房地产开发融资渠道主要来自于银行的局面在短期内不可能改变的前提下,作为涉及房地产开发项目的商业银行来说,究竟在房地产开发贷款中存在着怎样的风险?又应该怎样去分析这些风险?构建起怎样的控制体系去防范这些风险?这些都是商业银行必须要考虑的现实问题,也是本研究拟解决的主要问题。本研究将在前人研究的基础上,主要应用理论分析和案例分析相结合的方法,对房地产开发贷款风险进行较为系统地分析。在理论分析中,重点应用博弈论对房地产开发商和商业银行之间的关系进行分析,揭示风险发生的内在机理。在此基础上,以江苏省某大型商业银行房地产开发贷款为例,对所分析的理论进行案例佐证,论证分析的可行性。在研究中,我们主要得出以下四个结论:一、由于劣质企业所需要付出的C成本并不高,劣质的企业也踊跃申请贷款,房地产开发贷款市场上申贷企业良莠不齐,商业银行亟需有效甄别手段将劣质客户剔除出来;二、当惩罚成本足够大时,高风险房地产企业不会再伪装成低风险企业骗取银行资金,而愿以真实风险类型到其它资金市场通过适当的方式获取资金。在重复博弈的前提下,市场存款利率i越高,λ越小,则借款人选择欺骗和不还款的可能性也就越大;三、银行给出的抵押物价值是δw,其中δ为抵押品的变现率（o＜δ＜1）,而δ的高低取决于是否存在有效的处置抵押品的市场机制、抵押品的专用性等。需要根据抵押物品的市场价格波动,及时调整δ的大小,防止出现抵押敞口;四、房地产开发企业在缺乏有力监管的前提下,存在着违背借款协议,私下改变资金用途和隐瞒投资收益,占用银行资金甚至逃避偿债义务的道德风险。在理论分析结论的基础上,对房地产开发贷款风险控制手段从制度体系、规范管理细分客户、贷款业务实时监管等方面进行了探讨,并结合江苏某大型商业银行的具体操作案例提出了改进完善的建议。本研究创新之处在于结合江苏某大型商业银行的实际应用博弈论对房地产开发贷款风险进行了较为深入地分析,对房地产开发贷款风险控制体系进行了有益的探索。囿于客观条件和本人研究水平的限制,本研究未能够在房地产开发贷款风险的量化分析作出突破,同时对于商业银行和房地产开发企业之间的博弈关系没有作深入的数理推导,在一定程度上影响本论文的质量。因此,更加深入细致的博弈过程的分解和数理推导也是未来研究可以进一步加强的地方。