论文摘要
预告登记制度作为物权登记的一种特殊形式,在维护不动产交易秩序、保护债权人利益方面具有重要作用。预告登记制度是《物权法》中规定的新生事物,本文将对该制度相关理论进行深入的研究,并探讨其性质及所具有的效力,借鉴国外先进立法发现我国预告登记的不足并完善之。全文共分为三个部分:第一部分是预告登记制度概述,包括预告登记的概念、与本登记的区别及其特征、它的善意取得以及各国的比较法考察等。预告登记,是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时,为保全未来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。相对于本登记而言,预告登记有担保性、从属性、优先性、临时性等特征。预告登记可以善意取得。考察各国预告登记制度,我们可以发现在不动产物权变动的过程中,在债权成立后各国并没有采取限制处分权的做法,而是采取了事后认定处分相对无效的做法,同时在一些细节上,如适用范围、发生条件等处理有所差异。这可能与各国或地区的实际情况及关于各种权利的不同规定有关,也与不动产物权变动模式的选择相关。第二部分为预告登记的性质与效力。关于预告登记的法律性质,学术界争议较大,有担保说、非实体权利说、债权物权化说、折衷说等,本文认为经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是法律出于保护交易安全的考虑,赋予其对抗第三人的效力的特殊债权,是债权物权化的一种表现;其有四大效力:保全权利的效力、保全顺位的效力、破产保护的效力及预警效力。第三部分是我国预告登记制度的完善。我国《物权法》规定的预告登记制度,总体而言具有进步性,但也有不完善之处,可以对其进行修正,比如预告登记的适用范围过窄,应当适当扩大;对预告登记发生条件规定不完备;预告登记的效力规定欠缺,应增加顺位保护效力、破产保护效力及预警效力;预告登记后中间处分行为应以处分相对无效为宜;预告登记行使的程序保障不足,应当更加明确合理;对登记相关申请人没有规定,应予以明确;没有规定预告登记的转让,对预告登记消灭的规定不完整,应予以完善等,同时在实际应用中还应注意几个问题,如统一登记机构等。