农村宅基地使用权流转制度改革探讨 ——以南京市六合区为例

论文摘要

宅基地使用权是农民最重要的财产权利之一。在城乡二元分割的经济社会体制下形成的无偿、均分的宅基地使用制度已经越来越不能适应农村工业化、城镇化发展的需要,也越来越不能符合土地资源优化配置的要求。自90年代以来,农村宅基地使用权流转“隐形市场”呈现出不断扩大且越发活跃之势。宅基地使用权流转客观上可以增加集体和农民收入,符合还利于民及保护农民土地权益的要求,但是,这种私下的、自发的宅基地使用权流转也一定程度上冲击了国有土地市场、扰乱土地市场秩序、增加土地违法现象。因此,加强对农村宅基地使用权流转改革探讨,对如何改革现有的宅基地使用权流转制度,建立与社会主义市场经济体制相适应的农村宅基地市场,具有重大的意义。本研究在对宅基地使用权流转制度的历史演进分析评价及其制度变迁原因分析的基础上,从制度经济学理论视角分析了宅基地流转的合理性、重要性与迫切性,进而从理论上阐述了目前宅基地使用权流转实践与改革所面临的法律、权利、市场与经济发展水平等方面的约束；以此理论分析为框架对地方实践和六合地区进行案例分析,进而提出宅基地使用权流转改革的可能途径与政策建议。从宅基地使用制度变迁的回顾和评价中,可以看出,第一,宅基地使用权制度存在于我国社会主义公有制体制下,并且与计划经济体制相适应,历史赋予其均分性、福利性及社会保障性,其变迁路径表现为典型的强制性制度变迁。第二,随着城市化的快速推进,宅基地的财产属性日益彰显,宅基地制度变革的潜在收益日益增加,原有的制度均衡被打破,宅基地使用制度呈现出诱致性变迁的趋势。在宅基地使用权流转的制度经济学分析中,文章着重运用制度的供求分析、制度的成本效益分析来探讨宅基地流转的合理性。研究发现,工业化、城市化的推进提升了村镇集体土地的资产价值,并成为宅基地使用权流转的强大推动力；城乡统筹发展以及农村社会保障体系的逐步建立使得宅基地的保障功能减弱,宅基地制度选择的空间扩大。总之,宅基地制度改革收益远大于成本,宅基地使用权流转成为正确的路径选择,但全面的改革仍面临诸多约束,因此需要从各地宅基地使用权流转的实践中,总结好的经验和做法,从而探寻出宅基地使用权流转改革的可能途径。各地也在积极探索宅基地使用制度改革,并形成嘉兴模式、天津模式和重庆模式,这些地方的宅基地流转使得金融资本顺利进入农村,加快了小城镇建设,并最终保障了农民权益。但实践过程中也碰到法律困境、资金瓶颈以及一些历史遗留问题等。本文以南京市六合区为例,从农村房屋及宅基地使用权的流转现状、实践探索、存在的问题、原因等方面进行了深入的剖析。研究发现,虽然六合区郊区的宅基地自发流转存在着无序利用、无序分配、法律冲突、纠纷众多等问题,但六合区“万顷良田”建设工程,为农村宅基地使用权流转提供了有效路径。同时,六合区也在积极规范和探索宅基地使用制度改革。在上述理论分析和案例研究的基础上,本文从完善宅基地使用权的创设方式、解除对宅基地使用权流转的法律限制、完善宅基地流转收益分配机制以及相关的配套措施等方面构建了宅基地使用权流转制度。

论文目录

• 目录
• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 研究的背景和意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 宅基地使用权的性质及其立法定位
• 1.2.2 宅基地使用权的初始取得
• 1.2.3 宅基地使用权的流转
• 1.2.4 宅基地使用权流转改革路径
• 1.2.5 简短述评
• 1.3 研究目标
• 1.4 分析框架与研究内容
• 1.5 研究方法和技术路线
• 1.5.1 研究方法
• 1.5.2 技术路线
• 1.6 可能的创新与不足之处
• 第2章 宅基地使用制度变迁:回顾与评价
• 2.1 宅基地使用权及流转概述
• 2.1.1 宅基地使用权的内容
• 2.1.2 宅基地使用权的特征
• 2.1.3 宅基地使用权的限制
• 2.1.4 宅基地使用权的流转
• 2.2 宅基地制度的历史演进
• 2.2.1 宅基地农民所有阶段（新中国成立到1962年）
• 2.2.2 宅基地使用权制度的确立（1962年到90年代末）
• 2.2.3 改革集体建设用地和宅基地使用制度的尝试
• 2.3 宅基地使用制度变迁的原因分析
• 2.3.1 宅基地从农民私人所有到集体所有转变的原因分析
• 2.3.2 90年代以前宅基地使用权制度长期延续的一个解释
• 2.3.3 近年来宅基地使用权上市流转的推动因素分析
• 第3章 宅基地使用权流转的理论分析与改革约束
• 3.1 宅基地使用权流转的理论分析:制度经济学视角
• 3.1.1 宅基地使用权流转的供求分析
• 3.1.2 宅基地使用权流转的成本收益分析
• 3.2 宅基地制度改革面临的约束
• 3.2.1 法律约束
• 3.2.2 权利约束
• 3.2.3 市场约束
• 3.2.4 经济发展水平约束
• 3.3 宅基地使用权流转理论分析与改革约束分析的启示
• 第4章 各地宅基地使用权流转的探索及经验借鉴
• 4.1 嘉兴模式
• 4.2 天津模式
• 4.3 重庆模式
• 4.4 模式比较及对改革路径设计的启示
• 第5章 案例分析——以南京市六合区为例
• 5.1 六合区农村房屋及宅基地使用权流转现状
• 5.2 南京六合区宅基地流转的制度经济学分析
• 5.2.1 南京六合区宅基地流转的供求分析
• 5.2.2 南京六合区宅基地流转的成本收益分析
• 5.3 六合区促进宅基地使用权流转的探索实践
• 5.3.1 确权登记:宅基地使用权流转的前提
• 5.3.2 执法监察:宅基地使用权流转的保障
• 5.3.3 增减挂钩、万顷良田:宅基地使用权流转的载体
• 5.4 六合区宅基地流转中存在的问题及原因分析
• 5.4.1 政府主导下的流转实践中存在的主要问题及原因分析
• 5.4.2 宅基地与农民住房自发流转存在的问题和原因分析
• 5.5 对制度改革的启示
• 第6章 宅基地使用权流转制度的改革与完善
• 6.1 完善宅基地使用权的创设方式
• 6.2 解除对宅基地使用权流转的限制
• 6.3 完善宅基地流转收益分配机制
• 6.3.1 农村集体和农民之间的收益分配
• 6.3.2 国家的收益
• 6.4 完善相关配套法律制度
• 6.4.1 完善价格管理制度
• 6.4.2 严格控制供给总量
• 6.4.3 实施用地项目指标控制
• 6.4.4 完善征地制度
• 6.5 具体的立法建议
• 参考文献
• 致谢