试论承租人优先购买权制度及其适用

论文摘要

承租人优先购买权制度,是民事法律制度中的一个特殊法定优先权利,一直以来司法界对其的研究和争论不断。我国虽然在合同法和其他法律法规中也规定了该优先权利,但由于现行立法过于粗陋,运作中新问题层出不穷,亟待对该制度做出补充和完善。承租人优先购买权制度历史渊源颇久,最早可追溯到古罗马时期,随着社会发展与法律规范的严密化,立法者出于对相对弱势的承租人的权益的维护,通过制订优先权利的方式平衡了承租人与出租人之间的法律地位,并起到了稳定房屋租赁关系,保证居者合法权利的作用,反映了民事主体间达到实质平等的法律价值观。鉴于此立法用意,我国也参考了国外的相关法律制订了这个制度,用来保障承租人这一弱势群体的合法权益、维持社会稳定、实现社会和谐。但是我国对于该制度的法律规范尚不严密充分,可操作性不强,出现了大量的实务疑难问题,造成审理尺度不一,不仅有损于司法公正和当事人的合法权益,更动摇了该制度本身。在法学理论上该优先权和物权的矛盾冲突也导致实际上对承租人的保护很难落实,更无法通过该制度解决目前承租人弱势的地位和权利缺陷问题。本文试对实务中已经存在的问题进行一定的分析和司法建议用以解决目前的实务问题。由于我国市场经济制度和商品经济的发展让房屋租赁问题不再单纯涉及居住问题,商业用途的房屋租赁加倍增长,加之目前已经对承租人有了“买卖不破租赁”的规范,使得为保护承租人居住权而制订的优先购买权是否还需要继续存在下去成为一个争论焦点。本文通过对承租人优先购买权制度的法理分析和实务探讨,看到了该制度在法理内核和实际效用上已经失去了本来的立法作用,实际上无助于解决目前市场经济体制条件下的居住问题的现实状况。笔者希望通过本文对承租人优先购买权制度的一些困惑问题、侵害后的法律救济、理论分析的探讨和可行性建议,利于该制度在司法实践中的准确适用,以促进承租人优先购买权制度能够不断的得到补正和完善,维护司法公正和当事人的权益。

论文目录

• 论文摘要
• Abstract
• 导言
• 第一章 承租人优先购买权的基本内容
• 第一节 承租人优先购买权的定义及行使要件
• 第二节 承租人优先购买权的法律性质
• 第三节 承租人优先购买权演进过程
• 第二章 承租人优先购买权制度中的特殊问题
• 第一节 整体房屋中部分承租人主张优先权的问题
• 第二节 转租中次承租人的优先购买权的问题
• 第三节 拍卖出租房屋时承租人优先购买权的行使问题
• 第四节 承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突问题
• 第三章 对承租人具体行使优先购买权相关问题的认识
• 第一节 关于“同等条件”
• 第二节 关于“合理期限”
• 第三节 分析第三人“善意取得”的性质及其对承租人优先购买权的影响
• 第四章 承租人优先购买权制度的理性分析
• 第一节 承租人优先购买权的现实立法意义
• 第二节 承租人优先购买权的不合理因素
• 参考文献
• 后记
• 在读期间发表的学术论文与研究成果