轨道交通对房地产价值的影响研究 ——基于重庆轨道交通的实证分析

论文摘要

随着我国城市化水平和机动化水平的不断提高,交通逐渐成为约束城市发展的瓶颈,于是大力发展公共交通尤其是运量大、速度快的城市轨道交通系统为形势所需。城市轨道交通在带来交通便利的同时,产生了巨大的外部经济效益,明显地改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性,改变土地利用性质,提高土地开发强度,促进社会经济繁荣与发展,从而促进周边房地产价值的上涨。如何定性和定量分析城市轨道交通对周边房地产价值的影响,成为近年来学术界研究的热点。关于城市轨道交通对周边房地产价值的影响研究,主要分为三个方面:城市轨道交通对周边房地产价值影响的范围、城市轨道交通对周边房地产价值影响的时效性、城市轨道交通对周边房地产价值影响的定量分析。然而在不同的城市,由于其经济、城市规划及城市基础设施的完善程度存在一定的差别,所以轨道交通在不同城市的发展所带来的房地产增值效益是不一样的,不仅轨道交通站点的影响范围大小不一,且轨道交通对周边房地产价值影响的时效性及程度也有很大的区别。轨道交通对房地产价值影响的定性、定量研究成为各个城市政府、房地产市场管理部门、轨道交通建设公司、房地产开发商急切解决的问题。鉴于此,论文收集整理了大量国内外研究文献,通过分析重庆轨道交通二号线对沿线房地产价值的影响研究,在于发现重庆轨道交通各站点的影响范围,揭示重庆轨道交通对沿线房地产价值影响的时效性,建立轨道交通对房地产价值影响的定量研究模型,以便于更好地实现轨道交通与周围房地产一体化开发,并为政府制定相关政策,轨道交通公司、房地产开发商采取各种措施提供计量的依据。重庆轨道交通二号线对周边房地产价值影响范围的研究结果表明:城市轨道交通对沿线房价变化的影响范围并不是单一的值,而是随着至市中心的可达性变化而变化的。一般而言,随着离城市中心轨道交通站点距离越远,轨道交通站点的影响范围呈递增的趋势。但并不是随着距市中心距离单调递增的,在交通成本变化的车站,影响范围也相应发生变化。重庆轨道交通二号线对周边房地产价值影响的时效性研究结果表明:在轨道交通动工后房价将会有一定的涨幅,到全面开动将会出现第一个涨幅的峰值点,随后会出现一定的回落,但仍保持着一定的水平,到轨道交通线开通后将会出现第二个涨幅的峰值点,且这个峰值点较第一个峰值点更大,随着轨道交通的试运营房价涨幅逐渐回落。关于重庆轨道交通二号线对周边房地产价值影响的定量分析表明:随着从样本楼盘地块中心到轨道交通站点距离的增大,轨道交通对房价的影响是呈递减的趋势;随着从地块最近的轨道交通站点到市中心距离的增大,轨道交通对房价的影响越发显著;距离区域中心越远,轨道交通对房价的影响是呈递增的趋势。通过对杨家坪轨道交通站对周边楼盘房地产增值的计算,发现重庆轨道交通二号线对沿线房地产价值的影响是非常巨大的,如果能将该部分楼盘售价增值按一定比例,如30%对开发利益进行还原,则城市轨道交通企业便可以从中获得上十亿元甚至上百亿元的收益,这将是城市轨道交通建设与运营的一项非常重要的资金来源。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目标及意义
• 1.3 研究方法与技术路线
• 1.4 论文的主要内容与结构安排
• 1.5 本章小结
• 2 文献综述
• 2.1 轨道交通影响范围研究综述
• 2.2 轨道交通对房地产价值影响的时效性综述
• 2.3 轨道交通对房地产价值影响的定量分析综述
• 2.4 轨道交通对不同物业形态房地产价值的影响综述
• 2.5 本章小结
• 3 概念界定及相关理论介绍
• 3.1 概念界定
• 3.1.1 轨道交通
• 3.1.2 房地产
• 3.2 相关理论介绍
• 3.2.1 房地产区位理论
• 3.2.2 竞租理论
• 3.2.3 特征价格理论
• 3.3 本章小结
• 4 轨道交通对房地产价值的影响研究
• 4.1 轨道交通对房地产价值的影响机理
• 4.1.1 改善周边物业的可达性
• 4.1.2 改变土地利用性质
• 4.1.3 提高土地开发强度
• 4.1.4 促进社会经济繁荣与发展
• 4.2 轨道交通对房地产价值的影响范围研究
• 4.2.1 基于竞租理论的影响范围研究
• 4.2.2 基于可达性理论的影响范围研究
• 4.2.3 基于空间相互作用理论的影响范围研究
• 4.3 轨道交通对房地产价值影响的时效性研究
• 4.3.1 基于影响范围内外连续时间段对比的时效性研究
• 4.3.2 基于竞争价格曲线的时效性研究
• 4.3.3 基于特征价格理论的时效性研究
• 4.4 轨道交通对房地产价值影响的定量分析
• 4.4.1 基于特征价格模型的定量分析研究
• 4.4.2 基于交通成本模型的定量分析研究
• 4.4.3 基于房价函数模型的定量分析研究
• 4.5 本章小结
• 5 重庆轨道交通二号线对沿线房地产价值影响的实证分析
• 5.1 重庆轨道交通简介
• 5.1.1 重庆市轨道交通规划及建设
• 5.1.2 重庆轨道交通二号线简介
• 5.2 轨道交通对房地产价值的影响范围实证分析
• 5.3 轨道交通对房地产价值影响的时效性实证分析
• 5.4 轨道交通对房地产价值影响的定量实证分析
• 5.5 本章小结
• 6 结论及以后的研究
• 6.1 主要结论
• 6.1.1 论文的主要研究成果
• 6.1.2 论文的创新点
• 6.2 需进一步研究的问题
• 致谢
• 参考文献
• 附录