菏泽市城建房地产测绘有限公司山东菏泽274000
摘要：近些来，随着人们生活水平的提升，人们对住宅的需求不断增加，房产测量中面积测算工作的重要性日益突显。在我国，虽然在面积测算方面已经具备了相应的规范，但在实际执行中还存在许多争议之处，引发了一些问题，进而影响了房屋测量的正常开展。文章针对房产测绘面积出现的问题进行分析，并提出相应对策。
关键词：房产测绘；房屋面积；测算
随着经济的发展推动了人们的生活水平，极大的带动了房地产行业的发展，房产面积测绘就变得非常关键。测绘工作的质量直接决定了房产建筑实际面积，如果实际面积与建筑面积存在误差就会给双方造成很大的经济损失。基于此，房产测绘机构要坚决履行社会和法律责任，根据国家规定的测绘标准进行作业，并且所有环节都要做到精确和科学。
1房产测绘
房地产测绘作为专业测绘中的重要分支，其测定的范围包括房屋、及房屋相关土地，在房地产测绘就是使用测绘仪器、技术和方法来测量房屋的面积、位置、质量、归属、用途、性质和使用状况是否符合专业标准。
2房屋面积测算方式及范围
2.1房屋面积的实测的方式
房产测量工作通常都是在固定的条件下由测绘人员使用专业的测量工具进行房屋实际面积测量，使用最多的测量工具是测距仪、全站仪，要根据实际测量规定和标准进行测绘，测绘人员要具有专业的测绘资质，实际测量虽然有专业仪器进行测量但是难免会出现误差。在房屋测量时出现的误差不但包括仪器误差，还包括人为因素造成的误差。房屋建设本来就是粗线条，因此存在误差也是难免的，墙面的平整度和垂直度都会受粗线条的影响而出现误差。图纸设计中就算是完全平行的两面墙也会在实际测量中有一些误差。由此可见，实际测量的数据也不是唯一的标准。在实际测量对应边长的面积时，会因为图纸尺寸而出现限差值，实际测绘过程不是很复杂，但是要根据实际尺寸进行计算，并且实施过程很复杂，现在我国很多测量单位都认为实测面积行不通，只能保证实际测量结果与图纸相符，但是不具有一致性。如果实际测量部位的长度差异在5厘米以内，就能把这些差异当成最终的测绘数据，对于实际测量的面积和竣工图面积的差异，测绘单位要承担相应的责任。
2.2房屋面积实际测算范围
我国在测算房屋面积的时候，主要包括建筑面积的完全计算、一半计算和不计算三种类型。其中，国家对房屋建筑高度的要求是不能低于2.05米，在实际测算的时候，建筑单位会把建筑物层高设置在2.2米。建筑面积的一半计算一般都使用在建筑房屋连接处的走廊和廊檐，面积应该根据结构外围水平投影面积的2/3计算，如果是没有顶盖的室外楼梯应该根据各层之间水平面积的1/2计算。
3房屋面积测算问题及优化措施
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。
3.13.1公用面积分摊问题
问题：实际测绘的过程中很多业务都不知道测绘面积的由来，这就没有行使客户的知情权，还有一些开发商会误导测绘人员把不该分摊的公用建筑面积进行分摊。尤其是阳台、飘窗及突出的位置，测绘人员缺少真实的判断标准，不能清楚的计算面积。
措施：根据《房产测绘规范》来确定房屋实测面积，在房产测绘之前要明确测绘的全面积、半面积和不需要计算的面积，才能保证测绘面积不出现偏差。比如，在测算公用面积的时候，如果公用面积是完全封闭的就要全面积计算；如果公用面积是敞开的，就应该根据公用面积是否在建筑物主体内，结合实际情况测算。实际测绘的时候委托方应该提供标准的说明书，有效的保证测绘数据的准确性，避免委托方标错阳台、飘窗等位置，提高测绘的精准性。在分析公用面积分摊合理性的时候，公用面积分摊错误会直接影响到相关方的利益。在计算清楚房产面积以后，要根据《房产测量规范》中的有关细则来计算公用分摊面积。如果分摊面积不能准确计算，要集合有关的测绘、技术和质检人员进行确认。计算清楚公摊面积以后，把实际分摊面积与委托书的面积做比较，确保准确性。
3.2房屋阳台面积测算问题
测量人员在实际测量阳台面积的时候，不能按部就班的使用水平投影面积1/2的方法计算阳台面积，应该根据阳台自身到外部的尺寸来计算。就房屋阳台面积的计算问题，如果是全封闭的阳台要使用全计算的方法，如果是不封闭的阳台面积要根据一半计算的方法测算，比如，入户阳台长8米、宽3米，这就是半封闭的阳台，那么在实际测算房屋面积的时候，应该一半计算的方式加入到套内；如果计划是对深度超过1.8米的都要做全面积计算，那么在实际测算的时候就要在房屋其他面积的基础上加上24平方米的入户阳台面积，在规划容积率的时候阳台是，由此就能计算出房屋实际测算面积。
3.3关于层高问题
根据《房屋测量规范》中的房屋面积测算规定可知，房屋建筑层高最低不能低于2.2米，如果层高低于2.2米是不能计算房屋建筑面积的。房屋的层高计算标准是：房屋上下两层楼面之间、楼面到地面、楼面到屋顶面的垂直距离，也就是把房屋层高测量的参照面选择为楼面、地面和屋顶面。所以说房屋面积测算的时候的层高如果是2.2米是指楼层高度，不是净高度。
3.4室外楼梯的计算
如果建筑物中带有室外楼梯，就要根据楼层数减去一的方法计算，底层不纳入计算范围，室外楼梯和室内楼梯的计算方法不一样，也就是说，要根据实际居住的楼层数减去一来计算室外楼梯。如果计算顶盖楼梯，就要根据实际测量面积计算；如果没有顶盖楼梯，就要根据投影面积的1/2测算实际面积。举例来说不适合把室外楼梯计算在内的两种情况分别是：一是，室外楼梯的服务目的不是为整栋楼提供服务的，服务于两幢或多幢楼；二是，室外楼梯的建筑材料不符合国家规定的标准建筑材料要求，使用木材或者钢结构搭建的，不能纳入房屋测算面积。
结语
现在的建筑物越来越多，房屋测量规范所涉及的范围不全面，那么就使房产实际测算存在一些误差和问题，因此引发了一些问题。那么就要需要房产测量人员在实测面积的时候严格根据房产测量标准中的要求进行测量，为相关部门提供准确的数据，更好的满足社会对房产的需求，充分发挥房产测绘的作用。
参考文献
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