论文摘要
三十年的改革开放,使得我国的房地产业从逐步恢复走向了蓬勃发展,并成为仅次于制造业的第二大外商投资领域。外资的投入不仅促进了国内房地产业与国际接轨,提高了我国房地产业的层次与水准,同时也推升了房价的上涨,加剧了房地产市场泡沫的形成,对我国的经济安全起到了不良影响。为此,近年来国家对于过热的房地产业实施了宏观调控,特别是在2006年下半年至2007年,相继颁布了一系列调控外商投资房地产的政策。笔者正是从这一背景出发,对外商直接投资我国房地产开发的法理问题以及实践中的法律问题进行梳理和解析,并对引导外商投资房地产开发的健康发展,鼓励外商参与我国保障性住房的建设,更好地承担企业的社会责任,提出了自己的拙见。本文共设四章,行文约四万字。笔者紧紧沿着外商直接投资房地产开发的主要环节这一主线,结合学理知识与现行的法律法规,展开充分、详尽的论述。第一章是对外商投资房地产开发的先决性问题,即市场准入问题的阐述。笔者通过对“外资”、“市场准入”等基础概念及其涵义的剖析、对一些具有代表性的国家的房地产市场外资准入制度的比较,以及对我国房地产市场外资准入制度的回顾与总结,最终提出了如何进一步完善我国房地产市场外资准入制度的意见。第二章是对外商投资房地产开发过程中,土地使用权取得方式的梳理。笔者不仅系统地分析了土地使用权的出让、转让(包括股权转让模式和项目转让模式)、租赁以及行政划拨的方式中存在的法律问题,而且也对我国土地利用制度中的法学原理进行了论述,以揭示上述土地使用权取得方式的理论基础和权利源泉。第三章是对当前外商投资房地产开发的最主要方式及其中存在的法律风险的分析。笔者通过案例分析和法条分析,论证了中外合作开发房地产的法律风险及解决途径。第四章是对引导外商参与我国保障性住房建设设想的论述。笔者从分析我国进行经济适用住房建设的制度及现状入手,创造性地提出了引进外商,投资开发经济适用住房,为解决我国低收入家庭的住房困难,改善外资房地产产品的市场供应结构作出贡献。总之,笔者试图通过撰写本文,对充实和完善我国房地产法律体系,引导外商投资房地产业健康、稳步地发展,为我国的民生作出应有的贡献起到抛砖引玉的作用。
论文目录
摘要Abstract引言一、外商投资我国房地产业的近况二、研究外商投资房地产开发法律问题的意义三、本文的研究对象第一章 外商投资房地产开发的准入制度第一节 房地产开发外资准入制度的涵义一、外资的涵义二、市场准入的涵义三、设置房地产开发外资准入制度的意义第二节 国外房地产市场外资准入制度的考察一、美国的概况二、法国的概况三、新加坡的概况四、印度的概况五、其他国家的概况第三节 我国房地产外资准入制度的形成与发展一、房地产开发外资准入制度的历史沿革二、房地产开发外资准入制度的立法现状三、房地产开发外资准入制度的完善第二章 外资房地产开发商取得土地使用权的方式第一节 我国土地利用的法律制度一、我国现行土地利用法律制度概况二、我国土地利用制度的理论透析第二节 以出让方式取得土地使用权一、土地使用权的出让方式二、出让合同的当事人及其权利义务三、土地使用权出让金的确定四、土地使用权的出让年限第三节 以转让方式取得土地使用权一、股权转让模式的概述二、股权转让模式的优势及风险分析三、股权转让模式的操作四、项目转让模式的概述五、项目转让模式的转让条件第四节 土地使用权取得的其他方式一、以租赁方式取得土地使用权二、行政划拨土地使用权的问题第三章 中外合作开发房地产的相关法律问题第一节 房地产合作开发概论一、房地产合作开发的概念二、合作开发房地产合同的法律特征三、合作开发房地产合同的转性第二节 中外合作开发房地产的主体一、合作开发主体的法定形式二、外资房地产开发企业的设立三、房地产开发企业的资质管理第三节 中外合作开发房地产的利益分配问题一、以所开发的商品房进行利益分配的问题二、合作中的提前购入三、利益分配时间的确定四、房屋预售款充抵投资的问题第四章 引导外商投资开发经济适用住房的构想第一节 经济适用住房制度概述一、经济适用住房的概念和特征二、经济适用住房的开发管理三、我国推行经济适用住房制度取得的主要成就第二节 引导外商投资开发经济适用住房的出发点及制度构建一、引导外商投资开发经济适用住房的出发点二、外商投资开发经济适用住房的制度构建之初探结语注释参考文献后记
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