MLS模式与规范房地产中介市场研究

论文摘要

随着房地产业的发展,房地产中介市场也随之兴起。经过30多年的发展,房地产中介行业已经成了整个房地产行业产业链中不可或缺的一个重要环节。而房地产中介服务的不规范,以及由此而产生的种种乱象,已经使房地产中介服务成为一个让人离不开而又不敢恭维的行业。房地产中介行业中存在的败德行为、恶性竞争等不规范行为严重损害了消费者的利益,也毁坏了房地产中介行业的形象。同时也危及到整个住房二级市场的健康发展。因此,对房地产中介市场进行规范、整合已经成为一个亟待解决的问题。本文立足于我国房地产经纪行业自身发展的状况,探寻了中介市场上存在种种乱象的原因。本文试图论证通过借鉴国外成功经验,建立并完善MLS模式,建立公开、透明的存量房屋资源信息系统,可以起到规范中介服务,整合中介市场资源、进而盘活住房二级市场的作用。本文通过建立模型分析得出的主要结论是,与非MLS模式相比,MLS模式的会员审核机制、惩罚监督机制以及信息共享机制缓解了房地产中介市场的败德行为；MLS模式的独家代理、联合销售、佣金共享机制则缓和了房地产中介市场的恶性竞争,从而对规避房地产中介市场的乱象,规范房地产中介市场,引导房地产中介市场的健康发展起到了重要作用。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究问题的提出
• 1.2 本文研究的目的和意义
• 1.2.1 研究的目的
• 1.2.2 研究意义
• 1.3 相关文献综述
• 1.4 本文的研究思路和方法
• 2 房地产中介市场乱象与MLS模式分析
• 2.1 房地产中介市场道德风险问题与MLS模式分析
• 2.1.1 房地产中介市场败德行为的现实原因分析
• 2.1.2 MLS模式规避经纪人败德行为的理论分析
• 2.2 房地产中介市场恶性竞争问题与MLS模式分析
• 2.2.1 房地产中介市场恶性竞争的现实原因分析
• 2.2.2 MLS模式缓和经纪人恶性竞争的理论分析
• 2.3 本章小结
• 3.MLS模式规避经纪人败德行为的博弈模型分析
• 3.1 非MLS模式下经纪人行为的博弈模型分析
• 3.1.1 博弈类型描述
• 3.1.2 混合战略纳什均衡模型下经纪人的败德行为
• 3.1.3 混合战略纳什均衡模型下委托人的监督行为
• 3.1.4 结合现实市场的分析
• 3.2 MLS模式下经纪人行为的博弈模型分析
• 3.2.1 动态委托代理模型下经纪人败德行为分析
• 3.2.2 动态委托代理模型下委托人监督行为分析
• 3.2.3 结合国外现实市场的分析
• 3.3 对非MLS和MLS模式下经纪人败德行为的比较分析
• 4.MLS模式抑制经纪人恶性竞争的模型分析
• 4.1 模型描述
• 4.1.1 相关参与主体选择及数据说明
• 4.1.2 构建经纪人行为的二阶段模型
• 4.2 第二阶段模型中经纪人行为分析
• 4.2.1 匹配阶段经纪人的利益函数分析
• 4.2.2 第二阶段最佳的佣金分配模式分析
• 4.3 第一阶段中经纪人行为分析
• 4.4 本章小结
• 5.完善MLS系统，规范房地产中介市场的建议
• 5.1 成立中介联盟，构建MLS系统
• 5.2 构建经纪人信誉系统
• 5.3 成立风险基金，完善补偿机制
• 6.结论与展望
• 6.1 本文的主要结论
• 6.2 本文的研究展望
• 附录
• 参考文献
• 致谢