城市中心区地铁站域联合开发及商业空间模式研究

论文摘要

随着地铁在城市的快速发展,其庞大客流带来的巨大商机越来越受到人们重视。利用车站周边土地开发商业地产,所带来的利润可以反哺地铁的投资运营,这就是将“轨道+土地”捆绑进行的联合开发。目前,国内关于站点联合开发的研究一般局限于站点建筑综合体的单体设计上,较少涉及联合开发的开发主体和开发的规模预测,而这两点反而是决定联合开发能否实行的前提条件。本论文首先通过国内外地铁站点开发的成功案例总结站点成功的开发模式即联合开发,并从经济和社会效益研究论证联合开发的必要性与合理性。继而从站点与商业的开发主体方面研究联合开发实现的前提条件,即统一的利益主体和开发主体。以产权学派理论与合作规划理论为指导,采用BOT与PPP模式实现公私合营,使得开发主体同时拥有站点与其周边区域商业的开发权,商业地产与站点同属共同的开发主体,并通过相关法规和规划制度的完善明确各参与方的权利和义务,从而实现真正的联合开发。然后就联合开发的实现形式——地铁车站综合体进行阐述。首先对地铁车站综合体概念进行解读,将其区分于传统的交通枢纽综合体和建筑综合体,进而通过案例进一步探讨其空间表现形式,最后重点研究其商业开发规模预测方法,探讨站点具备实行联合开发的条件和联合开发的具体规模,为站点区域商业开发提供参考。文章最后针对国内地铁站点现状开发提出其所存在不足之处,并对产生原因进行分析,同时提出地铁站点实行联合开发的对策和目标,对文章观点进行总结。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的
• 1.3 研究框架
• 1.4 研究技术方法
• 1.4.1 资料分析、文献阅读
• 1.4.2 实地调研访谈
• 第二章 站点联合开发的相关概念与理论
• 2.1 研究对象
• 2.1.1 城市中心区地铁站域
• 2.1.2 地铁站域的基本特征
• 2.2 基本概念
• 2.2.1 城市中心区
• 2.2.2 地铁商业
• 2.2.3 联合开发
• 2.2.4 BOT 模式
• 2.2.5 PPP 模式
• 2.2.6 地铁车站综合体
• 2.3 相关理论
• 2.3.1 城市现代化
• 2.3.2 TOD 理论
• 2.3.3 城市集约发展理论
• 2.3.4 合作规划理论
• 2.3.5 产权学派规划理论
• 第三章 目前国内外地铁站域商业开发模式总结
• 3.1 国内外地铁站域商业开发案例
• 3.1.1 国内地铁站域商业开发
• 3.1.2 国外地铁站域商业开发
• 3.2 目前国内外地铁站域商业空间模式总结
• 3.2.1 后期开发地铁商业空间开发模式
• 3.2.1.1 地下商业空间形式
• 3.2.1.2 地面商业空间形式
• 3.2.2 “轨道+土地”的地铁商业空间开发模式
• 3.3 目前国内外地铁站域商业开发政策总结
• 3.3.1 开发主体方面
• 3.3.2 地铁商业开发相关的机构与制度方面
• 3.3.3 地铁商业开发时序方面
• 第四章 国内地铁站域联合开发政策分析
• 4.1 地铁站域联合开发的必要性
• 4.1.1 联合开发的社会效益
• 4.1.2 联合开发的经济效益
• 4.2 相关理论运用于开发政策
• 4.2.1 产权学派理论对开发主体的影响
• 4.2.1.1 引入市场机制对于站点开发的重要性
• 4.2.1.2 利益主体缺失引起的问题
• 4.2.1.3 “混合管制”作为地铁商业开发的主要方式
• 4.2.2 合作规划理论对现行制度的影响
• 4.2.2.1 地下空间综合利用管理机制
• 4.2.2.2 完善地下空间利用法律依据
• 4.3 可行的解决措施
• 4.3.1 建立整体规划与综合管理部门
• 4.3.2 采用BOT、PPP 模式确定公私合伙式的开发主体
• 4.3.2.1 BOT 模式打破政府垄断开发
• 4.3.2.2 采用PPP 开发模式实现地铁商业开发的多方参与
• 4.3.2.3 公私合伙制在中国城市应用经验
• 4.3.3 加强立法与政府监督机制
• 第五章 国内地铁站域联合开发空间形式分析
• 5.1 “地铁车站综合体”概念解读
• 5.1.1 “地铁车站综合体”概念
• 5.1.2 “地铁车站综合体”开发前提条件
• 5.1.2.1 合理运营管理体制
• 5.1.2.2 便利的轨道交通支持
• 5.2 “地铁车站综合体”空间表现形式
• 5.2.1 一体式地铁车站综合体的开发
• 5.2.2 网络式地铁车站综合体的开发
• 5.3 “地下综合体”空间规模预测
• 5.3.1 影响商业规模的因素分析
• 5.3.1.1 车站客流量对商业规模的影响
• 5.3.1.2 人口因素对商业规模的影响
• 5.3.1.3 区域环境对商业规模的影响
• 5.3.1.4 商业定位对商业规模的影响
• 5.3.2 商业规模预测方法
• 5.3.2.1 宏观预测法
• 5.3.2.2 特征定价法（Hedonic Approach）效益测算模型
• 5.3.2.3 建筑容量差值预测法
• 5.3.2.4 出行生成预测法
• 5.3.2.5 市场分析预测法
• 第六章 研究与总结
• 6.1 国内地铁站点商业开发现状问题总结
• 6.2 导致国内现状产生的原因分析
• 6.3 地铁站点商业联合开发对策总结
• 结语
• 参考文献
• 发表论文和参加科研情况说明
• 致谢