中国房地产行业上市公司业绩的影响因素分析

论文摘要

我国房地产业的发展与中国经济体制的变革密不可分。从原先的计划经济到后来市场经济的转变,为我国房地产业的迅速复苏并繁荣发展提供了良好的环境及机遇。而城镇住房分配货币化及中国城市化进程的加速是我国房地产业快速发展的推动力量。历经几十年的探索与实践,我国房地产市场逐步向规范化、规模化、健康化发展。目前,房地产业已经成为推动我国经济快速发展的重要力量,为国民经济的增长做出了巨大贡献。不难预测,在未来的几十年里房地产业仍将对国民经济的发展起到不可替代的重要作用。在高速发展的同时,房地产市场也出现了一些不良现象。如：居民房价收入比过高、别墅等高级商品房的开发及投资过多、投机性炒房等热点民生问题也引起了全社会的关注。国家对此相继出台了多种调控政策及法规,以保障房地产业健康发展。而我国房地产业因其行业的特殊性受国家宏观经济的影响较大。本文充分考虑了房地产公司内部因素及外部因素对经营业绩的影响,并提出了多项改进建议与对策。本文在2008年国际金融危机的经济背景下,充分考虑了国家宏观调控政策对房地产行业业绩的影响。从我国房地产行业的发展现状出发,分析了目前我国房地产市场的行业特征及存在的问题。在吸取了国内外学者关于房地产上市公司业绩影响因素的研究成果后,选取了2008-2010年我国深沪证券交易所发行A股股票的79家房地产开发与经营上市公司作为研究对象。本研究主要采用实证分析方法,运用单一指标的绩效衡量方法,建立多元回归模型。本文分别从内部影响因素和外部影响因素着手,验证我国房地产上市公司业绩的影响因素。内部因素主要有公司规模、资本结构、股本结构、公司成长性及公司的运营能力等；外部因素主要研究房地产业景气指数、国内生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、货币供应量、贷款利率等经济指标。通过本文的研究,作者是想找出对房地产业上市公司业绩影响呈显著正相关的因素。一方面能够帮助企业找出影响业绩的关键因素,将有限的资源投入到对企业业绩影响较大的方面；另一方面使企业的管理层经营决策能更加有的放矢、更加有效。本文不仅分析了影响业绩的内部因素,也将宏观影响因素引入研究模型,从而量化了外部经济因素对公司业绩的影响。通过文章的研究分析,笔者结合我国房地产行业现状提出切实可行的改进建议,对政府房地产市场政策的制定及企业管理都有一定的借鉴意义。本文在分析了研究背景及研究目的与意义的基础之上,回顾了企业业绩影响因素的相关理论；并结合我国房地产行业的现状及特征选取解释变量进行实证研究；最后依据实证结果进行分析并提出了多种建议及对策。本文由六个模块组成：第一部分绪论。简略分析了本文的研究背景、目的及意义、研究对象及方法、可能的创新与不足、研究内容及写作思路与框架。从总体上对本文的研究做了简要说明。第二部分分析了公司业绩影响因素的相关理论及国内外研究成果综述。本章内容回顾了影响企业业绩的理论内容及目前国内外相关研究成果。首先阐述了公司业绩的内涵；接着回顾了规模经济理论、股权结构理论以及货币传导机制理论对企业业绩的影响作用：最后对国内外学者关于房地产上市公司业绩影响因素的研究成果进行了汇总和梳理,为下一步的研究设计打下了基础。第三部分对我国房地产业发展现状及我国房地产上市公司基本情况分析。首先介绍了我国近几年房地产行业的发展状况、行业特征及存在的问题；然后分析了房地产行业上市公司的基本特征、绩效表现及行业地位与影响力。本章结合我国近十几年房地产市场的发展历程与出台的宏观调控政策效果进行综合分析,并针对目前广泛关注的房价过高、投资结构失衡及房地产市场管理不规范、房地产泡沫等热点问题进行分析,证明了宏观经济环境和调控政策对我国房地产行业的重大影响。第四部分阐述了影响我国房地产上市公司业绩的影响因素。分别从内部因素（微观因素）和外部因素（宏观因素）出发,选取了公司规模、资本结构、股本结构、公司成长性及营运能力作为内部因素的代表；选取了房地产业景气指数作为外部因素的代表,全面剖析我国房地产上市公司业绩的影响因素。第五部分对我国房地产业上市公司的经营业绩进行实证分析。首先根据选定的内、外部影响因素,建立多元回归模型并给定研究假设,将79家样本公司的变量数据运用SPSS统计软件进行回归分析。在回归的基础上根据实证结果对模型假设进行逐个验证。最后结合我国房地产市场的特征对研究结果进行了原因分析。第六部分提出建议及对策。在前面理论分析及实证研究基础之上,对提高我国房地产业上市公司的经营业绩提出了很多可行性建议：包括对公司内部管理的建议以及对政府宏观调控的政策性建议。本文以深沪A股市场的79家房地产开发与经营上市公司作为样本,选取2008-2010年连续三年的相关财务数据,从横向及纵向两个维度比较分析,形成面板数据。本研究主要运用财务指标对房地产上市公司展开业绩分析,采用规范与实证研究相结合的研究方法（更侧重于实证研究）,在前人已有研究成果的基础上结合我国房地产业上市公司的特征,使用多元线性回归分析法对我国房地产经营与开发上市公司的业绩进行分析。最后,结合本文实证的结果对我国房地产上市公司的发展提出了建议。本文的研究结论如下第一、房地产上市公司规模越大,经营业绩就相对越好。即公司规模与企业业绩显著正相关。这与预期的结果相一致,本文中公司规模用资产总额的对数来表示。第二、上市公司的资本结构对公司业绩有显著性的负面影响。这与假设的结果相符。分析原因可能因为我国房地产行业普遍偏高的资产负债率,增大了公司的经营财务风险及资金使用成本,从而可能会对公司的业绩造成损失。第三、上市房地产企业的股权集中度与企业业绩之间无明显相关关系。这与之前的假设“股权集中度与公司业绩呈显著相关关系”不一致。本文将第一大股东持股比例作为股权集中度的代表变量。第四、房地产上市公司的成长性与公司业绩之间呈正相关关系。也就是说净资产的保值增值有助于业绩的提升。这与之前的假设“成长性好的公司,业绩也越好”相符。本文研究中公司的成长性用资本保值增值率表示。第五、房地产上市公司的营运能力与公司业绩显著正相关。这也符合前面的假设。即房地产上市公司的资金营运能力越好,业绩就越突出。本研究用营运资金周转率、现金及现金等价物周转率来代表公司的营运能力。第六、房地产业景气指数与房地产上市公司业绩无显著正相关关系。这与之前的假定“房地产业景气指数与业绩显著正相关”不一致。这与之前的假设不相符,分析原因可能是因为外部宏观经济影响的普遍性,并非针对某个特定的企业。因此,它对房地产上市公司业绩的影响力不如企业内部因素的影响力大。最后本文依据实证研究结论分别从政府和房地产上市公司内部两个角度提出了改进建议。政府建议主要包括：稳定房屋销售价格；优化房屋供需结构、完善住房保障；加强市场监管,健全法制建设；完善房地产投资的信贷政策、预防金融风险等等。上市公司内部管理建议主要有：扩大公司规模、实现规模经济效应；优化公司资本结构；完善公司股权结构；提高公司运营能力；重视公司成长性以及高管激励与人力资本的开发等等。本研究的亮点是特意选取2008-2010年样本公司的财务指标数据,考察了金融危机对房地产行业的影响,并且首次将房地产业景气指数作为外部影响因素引入回归模型。研究表明：房地产上市公司业绩与房地产业景气指数并无显著正相关关系。最后依据实证结果,分别从政府和公司内部管理两个方面提出了多条具有可行性的建议及问题对策。由于作者研究水平的有限,本文还有很多需要改进的地方。局限性主要表现在资料来源及变量指标方面。上市公司的年报数据的真实性和完整性有待调查,还有很多有关公司内部信启、的资料在报表及附注中无法找到。由于研究水平及时间有限,文章仅对影响我国房地产业上市公司业绩可以量化的因素进行了研究,而忽略了一些无法量化的影响因素。如房地产上市企业高管的管理水平、公司最高决策人的综合素质、行业竞争激烈程度等等。这都是我在以后的研究中应该注意和改进的地方。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的与意义
• 1.3 研究对象
• 1.4 研究方法
• 1.5 本文的创新与不足
• 1.5.1 创新
• 1.5.2 不足
• 1.6 研究内容及分析框架
• 1.6.1 研究框架与写作思路
• 1.6.2 研究内容
• 2. 公司业绩影响的相关理论及研究综述
• 2.1 公司业绩的定义
• 2.1.1 公司业绩的基本定义
• 2.1.2 公司经营绩效的评价指标
• 2.2 业绩影响因素的相关理论分析
• 2.2.1 规模经济理论
• 2.2.2 股权结构理论
• 2.2.3 货币传导机制理论
• 2.3 公司业绩影响因素的国内外研究成果文献综述
• 2.4 房地产类上市公司业绩影响因素的研究成果综述
• 2.5 国内外研究现状评述
• 3. 我国房地产产业和房地产上市公司的发展状况
• 3.1 我国房地产产业发展现状
• 3.1.1 我国房地产产业的产业特征
• 3.1.2 我国房地产产业的宏观调控
• 3.2 我国房地产行业上市公司的基本情况
• 3.2.1 房地产上市公司的特征
• 3.2.2 房地产上市公司的业绩表现
• 4. 影响房地产上市公司业绩的因素分析
• 4.1 内部因素分析
• 4.2 外部因素分析
• 5. 房地产上市公司业绩影响因素的实证分析
• 5.1 样本的选择及数据资料来源
• 5.1.1 样本的选择
• 5.1.2 数据的来源
• 5.2 指标的选择
• 5.2.1 被解释变量
• 5.2.2 解释变量
• 5.3 研究假设
• 5.4 模型的设计
• 5.5 实证研究及分析
• 5.5.1 实证结果
• 5.5.2 对实证结果的分析
• 6. 建议及对策
• 6.1 政策性建议
• 6.2 公司管理内部建议
• 7. 本文研究局限性及后续研究展望
• 7.1 资料来源的局限性
• 7.2 财务分析指标的局限性
• 7.3 分析方法及研究水平的局限性
• 参考文献
• 附录
• 后记
• 致谢