公共租赁住房制度研究

论文摘要

公共租赁住房制度是基于我国公共住房领域市场失灵和政府失灵之双重困境而构建的,是为了解决中低收入住房困难阶层的居住问题,通过国家提供政策支持,由政府直接投资建造或由其他建设机构进行建造,政府统一管理,并以较低租金和价格向中低收入住房困难阶层进行出租和出售的保障性住房。迄今为止,对于公共租赁住房制度,学界更多的是在社会保障的框架中加以探讨,亦即对公共租赁住房的保障性展开研究,并提出了诸多合理的理论主张和立法建议。相较而言,针对法学视野中的公共租赁住房制度所展开的研究则稍显不足,至少是不甚系统。鉴此,本文以历史分析、比较分析和实证分析相结合的方法,仅就法学视野中的公共租赁住房制度进行探讨。全文由五个部分构成。第一部分是公共租赁住房制度的概述。本部分首先结合政策层面和学术层面探求公共租赁住房制度的基本概念。接着,从国家干预性、社会保障性、准公共性、适用性、保障对象的宽泛性五个方面,进一步说明了公共租赁住房制度的基本特征。第二部分是公共租赁住房制度的理论依据。对于公共租赁住房制度的理论依据,本部分主要通过三个方面进行了论述:人权意义的住房权的确立、国家干预法治化理论、福利经济学主张。依循确权(住房权)、实施(国家干预)和政府职责(社会保障)这三个视角,对于公共租赁住房制度的理论依据作了较为系统的梳理。第三部分为公共租赁住房制度的功能和定位。本部分首先从市场化过渡和政府职能缺位两个方面阐述了公共租赁住房制度是我国住房制度改革的发展和完善。接着,通过对现有的经济适用住房制度和廉租住房制度的缺陷分析,得出我国公共住房制度应当采取双轨制和统一论的结论:即中低收入住房困难阶层的住房问题必须通过市场机制和政府保障的“双轨制”来解决,现有的住房保障制度必须以公共租赁住房制度为主体进行整合,实现统一投入、统一建设和统一管理,节约建设成本和制度成本。第四部分是发达国家和地区公共租赁住房制度的模式和启示。本部分通过对英国的廉租公房制度、新加坡的组屋制度、日本的公营住宅制度、美国的住房抵押贷款制度、香港的公屋制度的情况介绍,总结出我国构建公共租赁住房制度应当强化政府对公共租赁住房的保障职能、注重公共租赁住房保障的适度性和动态调整公共租赁住房的保障水平。第五部分是公共租赁住房具体制度研究。从宏观层面,通过对土地供给制度、融资制度、多方位筹措房源制度、项目管理和实施制度的设计,旨在构建我国的公共租赁住房制度。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 绪论
• 一、本文研究的背景
• （一） 社会背景
• （二） 国际背景
• （三） 政策背景
• 二、本文研究的意义
• （一） 现实意义
• （二） 政策意义
• （三） 理论意义
• 三、本文的研究方法和结构安排
• 第一部分 公共租赁住房制度概述
• 一、公共租赁住房的基本概念
• 二、公共租赁住房的基本特征
• （一） 国家干预性
• （二） 社会保障性
• （三） 准公共性
• （四） 适用性
• （五） 保障对象的宽泛性
• 第二部分 公共租赁住房制度的理论依据
• 一、人权意义的住房权的确立
• 二、国家干预法治化理论
• （一） 市场失灵的内在机理
• （二） 国家干预法治化的必要性分析
• 三、福利经济学理论
• 第三部分 公共租赁住房制度的功能和定位
• 一、公共租赁住房制度和我国住房保障制度之间的逻辑关系
• （一） 经济适用房制度的缺陷分析
• （二） 廉租房制度的缺陷分析
• 二、双轨制和统一论的确立
• 第四部分 发达国家和地区公共租赁住房制度模式和启示
• 一、英国的廉租公房制度
• 二、新加坡的组屋制度
• 三、日本的公营住宅制度
• 四、美国的住房抵押贷款制度
• 五、香港的公屋制度
• （一） 政府的土地支持政策
• （二） 科学的准入和退出机制
• （三） 政府角色的不断调整
• 六、发达国家和地区公共租赁住房制度的启示
• 第五部分 公共租赁住房具体制度研究
• 一、土地供给制度
• 二、融资制度
• （一） 设立土地出让金专用账户
• （二） 吸引民间资本
• （三） 房地产投资信托（REITs）模式
• （四） 引进保险机构投资模式
• 三、多方位筹措房源制度
• （一） 收购空置住房
• （二） 委托、联合租赁模式
• （三） 改造和整合保障性住房制度
• 四、项目管理与实施制度
• 小结
• 一、论文的基本观点
• 二、论文的主要创新点
• 致谢
• 参考文献