土地招拍挂出让中的问题与对策研究

论文摘要

土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素中价值最高的资产。国有土地使用招标、拍卖、挂牌出让制度（简称招拍挂）充分地体现了公开、公平、公正的市场经济原则，但我国土地招拍挂出让制度实施还存在若干问题，制度完善的紧迫性日益凸现。政府通过实施合理的土地公开出让制度来保障城市土地的供给，促进其合理开发和集约利用，直接关系到我国城市化进程的健康发展，关系到人民群众生活水平的提高。如何对土地招拍挂出让进行科学有效的管理，从而达到城市土地的集约利用，形成较好的社会和经济效益，已经成为了我国政府土地管理部门和学术界值得重视和研究的问题。我国虽然已初步建立了以土地招拍挂出让制度为主导的一级市场，但其中存在的问题不容忽视，问题背后是制度的缺陷和实施过程中的管理漏洞，还跟我国的政治经济环境和土地市场运作有关。本文采用历史唯物主义和辩证唯物主义、结合对具体城市的实证研究，分析了土地招拍挂出让中的问题与成因，并提出解决对策。论文首先介绍了相关的理论基础和土地招标、拍卖、挂牌三种出让方式的概念并加以对比分析。然后在回顾我国土地招拍挂出让制度发展历程的基础上，分析了土地招拍挂出让过程中存的一些问题主要在于：地方政府目标扭曲和权力寻租、招拍挂制度实施中的漏洞、土地市场运作不规范。在分析原因的同时延伸讨论了由招拍挂引发的一些社会热点问题，如地王现象拉动房价不合理上涨、土地财政导致地方政府出让目标扭曲以及倍受关注的土地腐败现象。土地招拍挂不但影响着房地产市场，也关系到政府的公信力和廉政，土地招拍挂如何与房地产市场、服务型政府实现良性互动值得深思，这些关系到国计民生的现实问题是本文的创新点。随之选取长沙市为个别案例对其经营性用地招拍挂出让进行了绩效评价与缺陷分析。这部份的实证研究是从全国政策扫描到点击具体城市，采用的是从点带面、由个案到整体的研究方法。最后针对问题提出了可行的对策建议，其主要思路是政府行为合理化、出让制度完善化、土地市场规范化。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 插图索引
• 附表索引
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景及意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 选题意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外研究综述
• 1.2.2 国内研究综述
• 1.3 研究的内容及方法
• 第2章 相关概述与理论基础
• 2.1 土地招拍挂出让制度概述
• 2.2 我国现行土地使用权出让的方式及特点
• 2.2.1 协议出让
• 2.2.2 招标出让
• 2.2.3 拍卖出让
• 2.2.4 挂牌出让
• 2.2.5 对比及其适用范围
• 2.3 理论基础
• 2.3.1 新公共管理理论
• 2.3.2 公平正义理论
• 2.3.3 地租地价理论
• 2.3.4 土地价值及供需理论
• 第3章 我国土地招拍挂出让中的问题表现与成因分析
• 3.1 我国土地招拍挂出让制度的发展进程
• 3.1.1 土地使用权的无偿划拨阶段
• 3.1.2 土地有偿出让制度雏形时期
• 3.1.3 土地招拍挂出让制度建立期
• 3.2 我国土地招拍挂出让中的问题表现
• 3.2.1 地方政府目标扭曲
• 3.2.2 土地领域的权力寻租
• 3.2.3 竞争不合理性导致开发商困境行为
• 3.2.4 土地储备失效导致土地投机
• 3.2.5 土地隐形市场严重
• 3.2.6 土地招拍挂流标流拍和违约现象
• 3.2.7 高地价拉动房价不合理性上涨
• 3.3 我国土地招拍挂出让中问题的成因分析
• 3.3.1 地方官员错误的政绩观
• 3.3.2 出让主体行为缺乏有效约束
• 3.3.3 土地出让过程中双方信息不对称
• 3.3.4 招拍挂出让制度存在缺陷
• 第4章 以长沙市为个案的实证研究
• 4.1 长沙市区域及土地利用状况
• 4.2 长沙市土地招拍挂出让的状况分析
• 4.2.1 长沙市土地招拍挂出让制度的实施背景
• 4.2.2 长沙市经营性用地招拍挂出让的现状
• 4.3 长沙市经营性用地出让的绩效评价与缺陷分析
• 4.3.1 长沙市经营性用地招拍挂出让的绩效评价
• 4.3.2 长沙市经营性用地招拍挂出让中的缺陷分析
• 第5章 解决我国土地招拍挂出让中问题的对策建议
• 5.1 矫正地方政府的目标扭曲
• 5.2 加强廉政建设
• 5.3 构建信息对称体系
• 5.4 健全地价管理体系
• 5.4.1 强化土地储备
• 5.4.2 规范土地市场
• 5.4.3 完善服务体系
• 5.5 科学地分配和管理土地出让金
• 5.5.1 建立土地出让基金
• 5.5.2 保障失地农民的利益
• 5.6 改善出让中的竞价规则
• 5.6.1 选择合适的出让方式
• 5.6.2 改价高者得为适合者得
• 5.7 加强招拍挂出让后续管理
• 结论
• 参考文献
• 致谢