论文摘要
随着城市化进程的加快,居民对于良好生态环境和生活品质的需求愈加强烈。城市湖景作为城市生态景观系统的重要组成部分,对城市发展具有多方面的效益:改善环境质量、美化城市、调节气候等。但是,由于城市生态景观的价值难以市场化,导致其作用经常被城市规划者、政策制定者所忽略,从而导致公共收益流失或者分配不均等问题,因而评估城市生态景观的价值是解决这类问题的一项基础性工作。HPM方法产生于1960年代,是一种在国际上广泛得到应用的环境价值评估方法。其主要的理论依据是根据消费者对于住宅等一些组合商品所具有的多种属性特征之间的选择,评价环境属性的隐含价格以及消费者的支付意愿。由于环境价值很难在市场价格中得到真实的体现,作为一种有效的环境价值评估方法,HPM方法能够很好的评估与环境舒适性有关的许多环境属性价值,这些环境主要包括:开放空间、城市公园、绿地、森林等等。由于国内住宅市场发展的不充分,导致在国内已有文献中应用HPM方法进行的实证研究较少。本文从理论和方法上介绍了HPM方法这种环境价值评估方法的特色与实际应用价值,并对国内外的HPM方法研究进行了较为详细和全面的综述。HPM方法在住宅市场具有较好的应用价值,城市景观的价值通常是内化在住宅价格之中,HPM方法可以通过消费者在住宅选择过程中的行为活动估计出消费者对于城市景观的需求。显化生态景观的舒适性价值和生态服务价值等主观价值可以提供不同于传统主观价值评估方法但更符合实际的结果,为开征环境税,将外部性内部化,制定城市控制性详细规划及土地规划,优化土地利用结构与功能,合理地布局城市空间等提供可靠的理论依据和实证支撑。本文应用HPM方法估计了南京市莫愁湖景对于周边住宅价格的升值效应。借鉴国内外变量、模型以及结合研究区域的实际情况,本研究选用了15个变量:区位特征变量(公交线路数量),建筑特征变量(面积、卧室数量、装修标准等)以及邻里景观特征(是否临街、是否看到湖景、能否进入湖边、与湖的距离)。研究表明:南京莫愁湖景对于周边住宅价格具有非常显著的影响:对于平均价格为194.64万元的住宅来说,能看到莫愁湖景较不能看到莫愁湖景的住宅价格总价提高12.81%,即24.93万元,就平均单价为1.57万元/m~2计算,价值高出约2011.17元/m~2;而能直接免费进入到湖边的住宅,其住宅价格总价高出约32.77%,即63.78万元,就平均单价而言,价值高出5144.89元/m~2。