长三角16城市房地产价格波动差异研究

论文摘要

长三角作为中国房地产市场化程度最高的地区,也是外界质疑房地产泡沫最严重的地区之一。因此选择研究长三角房地产价格波动,以破解区域房地产市场的价格涨落机制问题,为政府更有效调控房价,促进长三角房地产市场的平稳健康发展具有很强的现实意义。本文从房地产市场及房地产价格波动的相关理论出发,重点分析了房地产价格的形成及波动原因,研究发现除了经济基本面及其变化影响房地产的均衡价格和价格波动之外,房价的自身调整机制也不容忽视,自身调整主要通过预期和均值回复两个对抗力量发挥作用,通过预期(自相关)房价波动会得到加强,但是当实际房价过度偏离均衡房价时,均值回复开始发挥作用,从而使房价不偏离均值上下波动。本文将长三角16城市分成三类,即中心城市上海、副中心杭宁苏锡甬五市、其他十个地级城市。这三类城市的房地产发展水平和波动情况存在较大差异。为进一步分析三类城市房价波动差异的成因,本文在实证分析部分从均衡因素(经济基本面与房价的均衡方程)、非均衡因素(自相关和均值回复对三类城市房价波动的差异)和区域关联三个角度进行了验证,结果表明上海的均衡房价的形成及房价的波动均主要与需求因素有关,预期对其房价波动影响显著,存在较大投机性;五市自身的经济发展水平及增长率的对其房价水平影响不显著;城镇居民收入的变化对十市影响显著且均值回复反应快,房价波动未脱离经济基本面;分析还发现利率对三类城市的房价波动影响均不显著。同时鉴于长三角内部经济关联性强及房价波动具有传递特性,本文利用向量自回归模型进行分析并在此基础上进行方差分解,把内生变量中的变化分解为对VAR的分量冲击,图像表明上海房价上涨推动了长三角其他城市房价的上涨并长期起作用。最后,根据前面的研究结果并结合目前长三角的实际情况,进而提出改进长三角房地产宏观调控措施以稳定房价的建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• （1） 选题的意义
• （2） 技术路线
• （3） 研究方法
• （4） 创新与不足
• 1 文献综述
• 1.1 国外的相关研究
• 1.1.1 需求因素对房地产价波动的影响
• 1.1.2 供给因素对房地产价格波动的影响
• 1.2 国内的相关研究
• 1.2.1 需求因素对房地产价格波动的影响
• 1.2.2 供给因素对房地产价格的影响
• 1.2.3 金融对房地产价格波动影响
• 1.2.4 宏观调控对房价的调控研究
• 1.2.5 区域内溢出效应对房价波动影响研究
• 1.3 文献评述
• 2 房地产市场与房地产价格波动的基础理论
• 2.1 房地产市场理论
• 2.1.1 房地产市场成长发展阶段规律
• 2.1.2 房地产市场的非均衡理论
• 2.2 房地产市场及价格形成
• 2.3 房地产价格波动规律特征
• 2.3.1 房地产价格波动由趋势波动与循环波动共同组成
• 2.3.2 房地产价格波动具有明显的区域性，且在经济发达地区波动更为明显
• 2.3.3 房地产价格波动具有传递效应
• 2.3.4 房地产价格的波动性介于金融资产和普通商品之间
• 3 房地产价格波动影响因素分析
• 3.1 房地产价格波动主要因素
• 3.1.1 供给因素
• 3.1.2 需求因素
• 3.1.3 金融因素
• 3.1.4 宏观调控
• 3.1.5 自身调整
• 3.2 房地产价格波动的产生机理
• 4 长三角房地产市场的发展与价格波动
• 4.1 长三角房地产市场的概况
• 4.2 长三角房地产发展阶段分析
• 4.3 长三角房地产市场价格波动分析
• 4.3.1 长三角房地产价格波动的基本态势
• 4.3.2 长三角房地产价格波动差异现实原因分析
• 5 长三角16 城市房地产价格波动差异实证分析
• 5.1 长三角房价波动影响因素分析
• 5.1.1 关于房价与利率及经济基本面的基本模型
• 5.1.2 本文所选数据、平稳性检验及模型
• 5.1.3 模型估计结果
• 5.2 长三角三类城市房地产价格波动的区域因素分析
• 5.2.1 分析模型概述
• 5.2.2 区域内三类城市因果关系检验
• 5.2.3 长三角16 城市房屋销售价格变化的交互作用分析
• 5.2.4 现实原因
• 6 结论及政策建议
• 6.1 主要结论
• 6.2 关于防止长三角房地产价格大起大落的政策建议
• 6.2.1 明确调控目标，区别对待，建立精细的房地产市场调控机制
• 6.2.2 区域联动，建立健全长三角房地产市场信息公开机制
• 6.2.3 进一步完善土地供应制度，优化住宅土地供应结构
• 6.2.4 调动地方政府稳定房价的积极性
• 6.2.5 加大保障性住房的建设力度，保障低收入住房困难家庭的住房供给
• 6.2.6 转换调控重心，深化房地产税制改革
• 参考文献
• 附录 2003 年以来主要房地产调控政策一览表
• 在学研究成果
• 致谢