（青岛酒店管理职业技术学院，山东青岛266100）
摘要：住房租赁是国内的热门词汇，近年来发展迅速，但其内涵与外延尚未明确界定，且由于房地产业发展迅猛、城市化快速变革，住房租赁的传统内涵与实际内涵也有了大幅度的扩展，其实际内涵更符合“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
关键词：住房租赁；实际内涵
1.住房租赁定义的传统内涵
尽管明确了“住房租赁产业”的定义，但“住房”的概念亟待进一步扩展。从职能管理上来看，传统住建部门所管理的住房，主要是规划和设计用途为住宅的房屋（俗称“70年产权房”）和宅基地上建设的住房，后来还包括了在集体建设用地上建设的以租赁为用途的住房。这是狭义上的“住房”，在英文中称为“Residential”。除了住宅外，市面上还有主商业物业、综合物业、工业物业等其他物业类型，也在经营一些与居住相关的产业，比如用商业物业经营酒店住宿业，英文中称为“Lodging”。国内使用商业用地开发的酒店式公寓即属于此类，也被称为“类住宅”。
就目前来看，多种物业在各种用途之间“切换”，且并非住建部门管辖。比如酒店（Lodging）调整为长租公寓（Apartment）、或者商场改造为长租公寓，需要工商、消防、治安、环保等多个部门的审批。这主要是由于我国在发展初期，住建部门的职能更多偏重于“规划+建设”。而随着国民经济和房地产业的快速发展，以及中国存量房时代的到来，住建部门的职责开始向“规划+建设+管理+运营”延伸，这也就意味着，其职能将得到进一步明确和加强。
从国民经济分类的定义来看，房地产租赁经营的主要标的为“房地产”，既包括居住类物业，也包括商业物业、工业物业、科研教育物业等经过合理改造后用于居住（即俗称“商改住”、“工改住”等）的物业，这是我们广义上的“住房”。
图1住房租赁中的“多主体供给、多渠道保障”
2.住房租赁的实际内涵
在具体实践中，被用来“居住”的空间已经远远超出了广义和狭义上的“住房”（见图1）。商业用房、工业用房等房屋被用来居住已是常态，甚至非居住空间（比如地下室、阳台、走道等）和违章建筑、临时建筑也被用来居住，以满足城市的居住需求，这一情况在流动人口密度大的城市尤其严重。
根据国际发达国家和地区的经验，预计随着经济的不断发展，房车营地等非建筑的居住空间也将出现。如最新的人口普查数据显示，美国大约有2000万人口生活在可以拖在汽车后面的移动房屋里，占到全国总人口数量的6%。
由于传统理解的“住房”与实际的“住房”内涵不同，各地在实施行业管理时标准并不统一。在大中型城市住房不足的大背景下，以“住有所居”为根本目标，贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，在安全、有效、民生的前提下，大力扩展住房的内涵，既可以“服务民生”，又可以“满足美好生活的需求”，还可以有效提升社会效率和促进公平，并最终加速房地产长效机制的形成。
3.住房租赁的客户分类
根据面向的租赁人群不同，我们将“住房租赁”划分为三个主要类别，分别对应不同的面积、价格等。
“高端住房租赁”代表了住房租赁中的高端需求，主要为高收入人群供给成套住宅，产品以服务式公寓为主。高端人群选择租赁住房，多是因为工作性质。目前，高端住房租赁市场中的主要客群包括跨国公司高管、国外使领馆人群以及高端商务人群等。同时，近年来，因为工作需要和子女上学等租赁高端住房的个人和家庭数量也呈现出快速增长趋势。
“中端住房租赁”代表了住房租赁中的中端需求，主要产品为青年公寓，针对都市单身青年和青年情侣。白领人群选择租赁住房，重点考虑的是交通便捷性和社区环境。他们无法像高端人群一样享受到单位提供的高额租房补贴，且普遍存在“孤独感”，对人脉圈子的扩张需求较旺盛。因此，社交及服务性的公寓产品，受到这一客群的认可。
“一般住房租赁”代表了住房租赁中的基础需求，主要针对制造业、服务业的普通员工以及院校学生，产品主打为“宿舍型公寓”。一方面是租房的成本在不断上升，另一方面是租房品质化需求的升级，标准化运营管理的蓝领公寓、学生公寓开始纷纷出现。
另外，根据物业业态的不同，长租公寓分为集中式和分散式两种。集中式长租公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓，即运营商从分散的业主手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
目前，集中式长租公寓的标准化程度较高，品牌调性、设计风格和服务体系比较统一，可复制性强，适合连锁加盟；分散式长租公寓由于是从个人业主手中获得闲散房源(其中又以二手房居多)，且房屋格局相对混乱、各具特点，因此管理成本更高。
参考文献
[1]全国人民代表大会：《中华人民共和国物权法》，华律网，http://www.66law.cn/tiaoli/33.aspx。
[2]住建部：《住宅规范设计》(GB50096-2011），中国建筑工业出版社，http://www.china-building.com.cn/detail/15070.html.
作者简介：穆林（1978.03-），男，山东青岛人，副教授，硕士，主要从事住房租赁研究、住宿业信息化研究。