商品住房预售合同订立阶段买受人的自力保护

论文摘要

住房是人们的生活必需品,只有“安居”才能“乐业”。由于绝大多数住房买受人只有一次购房经历,缺乏经验,缺乏房地产专业实践和相关法律知识,使住房买受人在与出卖人(开发商)签订商品住房预售合同时处于明显的弱势地位;而且商品住房预售合同的履行周期长、关系复杂、不确定性因素多,住房买受人的合法权益经常受到侵犯。然而大部分权益受到损害的住房买受人并没有得到应有的司法及行政救济,致使住房买受人的合法权益没有得到充分的保护。目前有关商品住房预售合同的论文大多从立法完善的角度对商品房预售制度进行理论研究,对于如何提高住房买受人的自我保护能力的研究不足。法律法规对房地产企业进行预售的条件要求比较低,商品房销售、金融信贷等相关法律法规不完善、预售监督机制不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制。现阶段我国住房买受人的法律意识淡漠,风险防范能力差。因此,在我国现行法律体系下,研究指导住房买受人签订尽可能完备的合同是十分必要的,对提高住房买受人风险防范能力、保护住房买受人的合法权益具有重要意义。全文分四个部分,约2万字。第一部分,概述有关商品住房预售合同的基本概念和理论。介绍商品房的概念和特征、合同的基本概念和理论。第二部分,结合实务中经常发生的商品住房预售合同纠纷,归纳出住房买受人订立商品住房预售合同过程中可能遇到的四类风险,即出卖人主体不合格的风险、住房买受人意思表示有瑕疵的风险、标的物有权利瑕疵的风险、合同形式不符合法律要求的风险。第三部分,针对第二部分所讲的四类风险,提出防范对策。首先,运用知情权,要求出卖人出示相关证件并核实,到房地产管理部门查询商品住房及其所占土地使用权有无权利上的瑕疵;第二,仔细研究出卖人提供的合同文本,对合同中存在的模糊或歧义条款、出卖人单方选定或填写条款、出卖人删除或添加的条款提出自己的修改意见,争取订立公平的合同。第三,精心设计违约责任条款、权利瑕疵担保条款、暂测面积的构成条款等重点条款,订立尽可能完备的合同。笔者为六个重点条款提出了具体的建议。为了签订尽可能公平、完备的合同,住房买受人除了自己坚持权利、据理力争外,还可以通过聘请专业人士提供帮助、组团集体与出卖人谈判的方式实现公平交易的权利。本文从实践的角度构思文章,以为买受人签订商品住房预售合同服务为宗旨,结合案例,采用理论分析和实证分析、一般分析与个案分析相结合的方法,具体指导住房买受人订立合法有效、内容尽可能完备的商品住房预售合同,最大限度的以合同条款约束出卖人的欺诈、违约行为。本文提到的方法实用,具有可操作性,对于提高住房买受人的风险防范能力、促进当事人之间真正实现平等、公平的交易具有实践价值。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、商品住房预售合同概述
• （一） 商品房概述
• 1. 商品房的概念和特征
• 2. 商品房预售的概念及特征
• （二） 合同概述
• 1. 合同的概念、特征及合同法的基本原则
• 2. 合同的订立、成立及它们之间的关系
• 3. 合同的效力
• 4. 商品房预售合同的概念和特征
• 二、商品住房预售合同订立阶段可能遇到的风险
• （一） 出卖人主体不合格，违规预售商品住房
• 1. 出卖人无房地产开发资质
• 2. 出卖人不符合预售条件
• （二） 住房买受人意思表示有瑕疵
• 1. 出卖人虚假宣传，误导住房买受人
• 2. 出卖人剥夺住房买受人的知情权
• 3. 出卖人故意使用模糊、有歧义的词语
• （三） 标的物有权利瑕疵
• 1. 先抵押后预售
• 2. 重复预售
• 3. 预售拆迁安置房屋
• （四） 合同形式不符合法律要求
• 三、商品住房预售合同订立阶段的风险防范
• （一） 核实相关证件及查询标的物权利登记状态
• （二） 仔细研究出卖人提供的合同文本
• 1. 单方面选择或填写的条款
• 2. 用词模糊或存在歧义的条款
• 3. 删除或添加的条款
• （三） 精心设计合同重点条款
• 1. 违约责任的约定
• 2. 付款方式的选择
• 3. 权利瑕疵担保条款的设计
• 4. 把出卖人宣传资料中的相关内容列入合同
• 5. 暂测面积构成条款的约定
• 6. 基础设施、公共配套建筑正常运行的约定
• 结语
• 参考文献
• 致谢
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