论文摘要
本文以我国的物业管理法律关系作为研究对象,结合我国现有的相关立法状况和理论研究成果,针对我国住房商品化改革后物业管理体制方面出现的新问题、新变化进行阐述分析,同时采用比较法和实证研究方法,对现实中存在的物业管理方面的问题及解决办法进行思考和研究,以达到进一步完善现有立法,并提高其实践可行性的目的。这篇论文的主要内容分为三个部分:一、物业管理背景概述。对物业管理作出简要的介绍,并从法的效力等级的角度对我国目前的物业管理相关立法成果作出分类和评析,勾勒出我国物业管理法律体系的基本框架。在此基础上,对物业管理法律关系进行宏观地分析,并为下文分析物业管理民事法律关系作出铺垫。二、物业管理之主体研究。该章主要对物业管理民事法律关系中的三大主体:业主、业主自治组织、物业管理公司进行分析。着重分析了我国业主自治组织建设中的不足,并通过介绍美国的业主自治组织建设,提出将来我国物业管理立法应当借鉴之处。通过对三方主体的研究,明确了业主(建筑物区分所有权人)、业主自治组织(物业管理人)、物业管理公司(物业管理服务人)这样的角色定位。三、物业管理之权利义务研究。该章分析了两大法律关系(业主与业主委员会之间的法律关系、业主委员会与物业管理公司之间的合同法律关系)中业主、业主委员会和物业管理公司各自的权利义务,并针对实践中最常出现的两大物业管理纠纷,在理论上对业主的付费义务和物业管理公司的安全管理义务进行梳理,并对后者辅之于典型个案分析。本文的创新点在于,摒弃了过去从个案角度零乱、分散地对业主、业主委员会、物业管理公司的权利义务各持一家之言的做法,从理论上系统地分析了业主、业主委员会和物业管理公司三者之间的法律关系,有助于明了物业管理纠纷中的是非和责任承担。同时,《物权法》等最新立法成果以及众多的地方性立法规范分析也是本文的一大亮点。