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摘要：房地产开发建设是很复杂的，房地产开发项目具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。面对这些风险，如何采取有效措施，降低风险带来的危害是我们必须要考虑的问题。本文阐述了房地产开发建设过程中的风险及规避对策，旨在进一步推动我国房地产行业的发展。
关键词：房地产开发；风险；规避
现阶段房地产开发经营过程中仍然存在一些风险，导致房地产项目投资难以达到投资者预期的效果。进而引发房地产项目投资的重大损失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地产开发过程中可能产生的风险，并进行科学有效的规避，才能实现房地产企业的可持续发展。
1房地产开发建设中的风险
1.1政策风险
房地产行业经过几十年的快速发展，已成为我国国民经济的支柱性产业，在促进国民经济和社会发展中起着积极的作用，同时也深刻影响到我国经济运行和人民生活的各个方面，因此不可避免地受我国宏观调控和政策的影响。具体来讲，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市、规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。
1.2经济风险
一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升趋势，此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，失业增加，收入下降，房地产市场供过于求，房价下跌，房产销售、物业出租所需时间越来越长，甚至租售不出去，导致巨额资金占用和成本上升预期的收益变成了实际上的亏损。
1.3资金风险
作为资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金，负债经营比例高。因此，一旦企业的资金链发生问题，面临资金短缺的困境，对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响，在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的继续开发，另一方面，也使得企业的前期投入无法收回。具体来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了，对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。三是，受市场变动的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，影响企业的现金流。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。
1.4项目建设阶段风险
房产作为房地产开发项目的最终成品，其质量水平的高低直接影响到最终的销售及用户的安全，需给予高度的重视。另一方面，房地产工程建造过程中涉及环节繁多，包括设计单位、施工单位、监理单位等等，一旦出现合同纠纷，尤其是承包商违约等，将对于项目工期、成本及质量都极有可能造成负面影响。一是，建造成本在房地产项目开发过程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，会在很大程度上给房地产企业正常的资金运作造成影响。二是，设计理念的滞后，承包商施工方法不当、技术落后等所造成的项目质量问题，直接给房地产项目带来巨大的风险。三是，工期的拖延，既可能造成错过最佳的租售时机，提高销售风险，也大大增加了管理费用和工程成本，影响企业利润。
1.5经营性风险
企业经营管理方面自身存在的问题也是直接导致房地产项目开发过程中存在诸多风险的因素之一。如房地产项目开发对于市场变化极为敏感，企业管理方面在决策阶段，要综合考虑到国家的政治、经济、社会、文化及市场的供求情况、城市规划、国家产业政策及调控政策等，从而确定房地产项目定位及开发策略，决策阶段的科学性与否直接决定了项目的成功与否。
2房地产开发建设中的风险应对措施
2.1树立风险意识。
开发队伍尤其是主要决策人员，要树立正确的风险态度，高度重视企业风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，舍得进行风险管理的投人，加强风险损失资料的搜集整理和分析。
2.2建立健全风险管理机制
配置相应的风险管理人员，建立起一支高素质的综合性开发队伍，特别是要积极引进一批既有浓厚理论功底，又具备丰富实战经验的综合性人才，为项目的顺利进行和今后的营运管理提供充实的人才支持。其次，成立强有力的风险管理团队或者部门，增强管理协调能力，以筹建与完善房地产项目开发的风险管理系统，统一行使职能，实现对风险的事前防范、事中控制及事后处理。制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。
2.3健全风险预答系统
防范风险的关键是预先行动，即主动控制。项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。如地基勘探错误的风险，如在设计之前就发现，采取纠正措施的成本就很低；而在施工之前发现，因设计已完成，需要修改设计，风险控制成本已大量增加；如果部分桩已打完或基础建成后才发现，显然纠正风险的成本就高得多了。开发商进行风险管理的良好途径之一是建立有效的监控预誓系统，以便及时觉察计划的偏离，尽早采取防范措施来较好地完成项目。为了建立有效的预警系统，就必须事先分析项目实施各阶段可能存在的风险。最后，贯彻执行风险管理责任制度。开发企业要建立风险管理责任制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行；建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
2.4采用系统的项目管理方法
项目管理得好，可以减少或规避一些风险，使得项目取得成功，避免失败。系统的项目管理方法，推祟动态的目标控制，采用严密的计划、协调与控制的手段，重视合同管理，重视事前控制，使得项目能够在预先控制的情况下顺利进行，减少项目风险。如聘请专业工程师参与承包合同条款的起草与谈判，并加强日常的合同管理，可以减少被承包商利用合同条款进行索赔的风险和机会。又如实行工序控制，严格审查施工方案，并对每道工序实施验收与控制，上道工序验收不通过不得进入下道工序施工，加强隐蔽工程验收。这样就可尽可能地减少或避免因施工质量而引起返工，进而影响工程工期、影响项目交付使用的风险。
2.5建立起资金保障的长效机制
鉴于资金对于房地产项目开发的重要性，充分利用各种融资手段，如合作投资、发行股票、联合金融部门、财团等，坚持利益共享、风险共担的原则充分发挥各自的优势，特别是利用其资金优势以寻求企业项目开发的外部资金支持，一定程度上消除房地产筹资的风险和实现项目风险的转移。其次，加强财务管理，利用财务管理的预测、分析、判断及其他功能，提高财务管理水平，不断地优化企业的资金结构。第三，诚信经营，树立起良好的企业形象和信誉，为加强与银行业的合作打下基础，以扩大房地产市场容量。最后，丰富企业销售形式和手段，如预售合同的签授，同时加大宣传推广力度提高项目的知名度和美誉度，以如期完成楼盘的销售工作回笼资金。
3结束语
由于各个开发项目及其企业自身情况各异，以及项目开发企业管理者的管理思路与水平差异，导致项目风险的结果千差万别。因此，房地产企业应该正确认识风险管理问题，并积极寻找能够有效防御或降低风险的方法，从而减少企业损失，保障项目开发建设的顺利进行。
参考文献
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