杭州市房价与房地比关系研究

论文摘要

1998年停止实物分房以来，房地产市场呈现快速发展。但近年来房价高涨，住房问题尤其住房价格已成为普通居民的关注焦点。如何采取有效措施稳定房价，协调政府与房地产开发商、房价、地价之间的关系，对我们认识房地产市场并解决高房价问题有非常重要的意义。本文自创地房比概念，即开发商购地时的楼面价与该地块类似地段房价之比，以此概念体现开发商购地时对房地产形势及发展趋势的信心。本研究以地房比和杭州市房屋季度平均销售价格为出发点，着重研究房价与地房比之间的关系。在定性分析两者关系方面，本研究以房地产开发投资者为出发点，对开发商竞买土地进行决策分析；在定量分析方面，采用两组时间序列数据即房价和房价比，房价数据采用杭州市2006年3季度以来每季度成交的房屋平均销售价格；在地房比方面，楼面价数据采用2006年3季度以来杭州市国土局公布的住宅地块的开发商竞买价格及相关的容积率等指标，而购地时类似地段房价则通过调查类似地段房屋价格并经过房地产评估理论得出。房价和地房比数据利用Eviews软件进行格兰杰因果关系分析，得出的结论是房价为地房比的格兰杰原因，而地房比并非房价的格兰杰原因。本研究确认了房价与地房比之间的关系，并根据地房比内涵进一步推导出房价与地价之间的关系，即房价是地价的原因。在此基础上本研究描绘了当前房地产市场的运作机制-----房价中国结，以此分析当前高房价的成因，并为房地产市场的健康发展提出建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景及意义
• 1.2 研究内容
• 1.3 研究方法及技术路线
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 技术路线
• 1.4 文献综述
• 1.4.1 国内研究综述
• 1.4.2 国外研究综述
• 1.5 理论研究
• 1.5.1 马克思经典地价理论
• 1.5.2 杜能区位理论
• 1.5.3 房地产供求理论
• 1.5.4 房地产投资风险理论
• 1.5.5 房地产估价理论
• 1.6 本章小结
• 第二章 房地产价格及形成机制分析
• 2.1 房地产价格
• 2.2 房地产价格影响因素分析
• 2.2.1 房地产自身因素
• 2.2.2 人口因素
• 2.2.3 制度政策因素
• 2.2.4 经济因素
• 2.2.5 社会因素
• 2.2.6 国际因素
• 2.3 我国房地产价格及市场形成机制发展历程
• 2.3.1 住房制度改革
• 2.3.2 土地使用制度的演化
• 2.4 我国房价及房地产市场的特殊性分析
• 2.4.1 土地计划供应与住房市场需求矛盾
• 2.4.2 住房保障体系不健全
• 2.4.3 房地产市场受宏观调控影响比较大
• 2.5 本章小结
• 第三章 地房比概念及分析
• 3.1 地房比概念
• 3.1.1 地房比概念及组成
• 3.1.2 本研究地房比与类似地房比概念的联系与区别
• 3.1.3 杭州市地房比情况
• 3.2 地房比的实质及应用
• 3.3 地房比影响因素分析
• 3.3.1 土地出让价和购地时房价联合作用对地房比影响
• 3.3.2 房地产投资环境对地房比影响因素分析
• 3.4 本章小结
• 第四章 研究模型的建立及实证结果
• 4.1 房价和地房比的互动研究
• 4.1.1 房价与地房比的传动关系
• 4.1.2 从开发商购地决策推论房价与地房比
• 4.2 房价和地房比因果关系检验
• 4.2.1 房地产价格和地房比数据采集
• 4.2.2 格兰杰因果关系检验方法介绍
• 4.2.3 房价和地房比因果检验
• 4.3 本章小结
• 第五章 房价与地房比研究结果分析及应用
• 5.1 房价与地房比结果分析
• 5.2 分析结果应用于房地产市场运作机制并探寻高房价成因
• 5.2.1 房价地价的转化机理---房地产市场运作机制的核心环节
• 5.2.2 房价中国结----我国房地产市场运作机制图
• 5.2.3 透过房地产市场运作机制分析高房价成因
• 5.3 本章小结
• 第六章 对促进房地产市场健康发展的建议
• 6.1 进一步完善住房保障体系，为房地产长期健康发展提供制度基础
• 6.2 正确认识房地产价格的成因，针对高房价形成因素，采取有效措施
• 6.2.1 千方百计扩大市场上的住房供应数量
• 6.2.2 合理控制需求
• 6.3 完善政府管理体制
• 6.4 开发商应在宏观政策环境下，合理地作出投资决策
• 第七章 结论与展望
• 7.1 研究结论
• 7.2 研究展望
• 参考文献
• 致谢