我国房地产市场非均衡性研究

论文摘要

自20世纪90年代以来,特别是随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来,我国房地产业取得了飞速的发展。房地产业是国民经济的支柱产业。国外大量事实证明,房地产业的有序发展可以促进经济的增长,为一国带来巨大的财富,畸形发展则会给整个国民经济造成严重的危害。本文首先在第二章利用2002年全国的42部门的投入产出表,从产业关联角度简单地分析房地产业与国民经济中其他产业之间的关系,实证分析可得我国房地产业对国民经济中绝大多数产业都具有拉动和推动作用,从而说明我国房地产业对国民经济的快速发展起着重要作用。由第二章的分析可得房地产业在我国国民经济发展中起着举足轻重的作用,发展房地产业已成为扩大国内需求,促进经济增长的重要手段,因此我们需保持其健康、稳定、均衡发展。然而目前我国房地产市场存在空置率高、价格高、结构比例不协调、投资结构不合理等一系列供求总量和结构非均衡问题,因此在接下来的部分主要对房地产市场的非均衡性进行了分析,这也是本文的核心部分。在这个部分中首先介绍房地产经济分析相关理论、非均衡理论和模型,然后利用1987-2007年的数据构建了我国房地产市场供求的总量非均衡模型,其中在需求模型中引入了虚拟变量建立了二次曲线型模型来体现1998年房地产的改革对需求量的影响。通过模型得到1987-2007年房地产市场的有效供给量和有效需求量,并计算了非均衡度,发现非均衡度指标波动情况能够有效反映这几年来我国房地产供求波动的实际情况,并得出我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、建筑安装工程指数等因素影响的结论,为政府宏观调控提供了参考依据。在该部分的最后分析我国房地产市场结构非均衡,由于数据的有限性,主要对1997-2006年各类房地产产品的历年的供求量和投资额数据进行了分析,可得目前我国房地产市场的结构非均衡主要在住宅市场的供求结构不合理,中低价位的商品房经济适用房供不应求,高档公寓、别墅等供过于求,为了说明结构非均衡所产生的影响,本文利用2006年全国各省自治区的横截面数据量化住宅市场产品结构对房价的影响力度。实证研究表明我国住宅结构的不合理导致了房地产市场价格过高,该模型对目前房地产市场价格的下降也有一定的解释力度。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 引言
• 第一节 问题的提出和研究意义
• 第二节 文献综述
• 第三节 研究思路和框架及创新之处
• 第二章 我国房地产业与其他相关产业关联度分析
• 第一节 产业关联理论
• 第二节 我国房地产业的发展概况及其产业特性
• 第三节 我国房地产业与其相关产业关联度的实证分析
• 第三章 非均衡理论和模型
• 第一节 非均衡理论
• 第二节 非均衡计量经济模型
• 第四章 我国房地产市场非均衡现状分析
• 第一节 房地产市场非均衡的概念及其类型
• 第二节 我国房地产非均衡的表现
• 第五章 我国房地产供求总量非均衡计量模型及实证
• 第一节 模型的基本假设
• 第二节 房地产市场供需理论
• 第三节 相关计量经济理论介绍
• 第四节 变量的选择及供求总量非均衡模型的设定
• 第五节 模型的参数估计
• 第六节 房地产供求总量非均衡的实证分析
• 第七节 有效供求总量的估算及非均衡度的测算
• 第八节 我国房地产供求非均衡度的分析
• 第六章 我国房地产市场结构非均衡的实证分析
• 第一节 房地产产品供求结构概念界定
• 第二节 房地产产品结构非均衡实证分析
• 第三节 我国房地产市场结构非均衡原因分析
• 第四节 住宅产品结构非均衡导致高房价的计量模型及实证
• 第七章 加强房地产市场宏观调控的政策建议
• 一、房地产市场宏观调控的目标
• 二、针对结构非均衡的调控措施
• 结论与展望
• 一、结论
• 二、展望
• 参考文献
• 攻读硕士研究生期间发表的学术论文
• 致谢