宏观调控新形势下房地产企业融资方式研究

论文摘要

近年来,随着国民经济及房地产行业的不断发展,房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。一方面,房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；另一方面,过高过快的房价增长,又对市场需求产生了巨大的影响。正是基于中国经济对房地产行业的高度依赖性,国家自房地产开始发展之初就不断采取措施对房地产业进行调整规范。近期出台的“新国八条”、限购、信贷规模缩减等频繁的宏观调控措施,给房地产业带来一定影响,作为对资金链要求极高的房地产业,必须极力寻找新的资金来源渠道,以解决银行信贷规模控制及产品销售市场遇冷带来的资金短缺问题。目前,我国房地产企业其资金来源主要依靠银行贷款尤其是中小房地产企业,而大型房地产企业则积极通过上市融资解决资金来源,总的来说企业融资渠道相对单一,本文基于此目的,对宏观调控新形势下房地产创新融资方式及可行性作了初步的研究和探讨,希望能为投资者的投资决策提供可靠的理论依据。本文开篇介绍了研究背景、意义、融资理论综述及国内外发展现状;其次阐述了国外房地产企业融资方式及对我国房地产企业融资的启示,随后介绍了我国房地产企业现行融资方式及其优缺点比较,同时指出传统融资方式已不能满足现有调控形势下房地产企业的融资需求,继而提出两种新型融资方式：房地产抵押贷款证券化和房地产投资信托。接着阐述了我国实施上述两种创新融资方式面临的障碍及改革措施,结合案例分析指出在完善相应制度措施后上述融资方式在我国是可行的,并指出我国现有信托融资方式与REITs的区别；最后指出本文不足之处及研究展望。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1. 导论
• 1.1 研究背景和研究意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 本文基本框架
• 2. 国内外研究现状与融资理论综述
• 2.1 国内外研究现状
• 2.1.1 国外研究现状
• 2.1.2 国内研究现状
• 2.2 融资理论发展概述
• 2.2.1 国外企业融资理论发展概述
• 3. 房地产企业现行融资方式概述
• 3.1 国外房地产企业融资方式概述
• 3.1.1 证券化融资方式
• 3.1.2 储蓄融资方式
• 3.1.3 社会福利基金融资方式
• 3.2 国外房地产企业代表性融资方式
• 3.2.1 房地产投资信托（REITs）
• 3.2.2 住房抵押贷款证券化
• 3.2.3 对我国融资方式的启示
• 4. 我国房地产企业融资现状研究
• 4.1 我国房地产企业发展现状
• 4.2 我国房地产企业融资现状及主要融资方式
• 4.2.1 我国房地产企业融资现状
• 4.2.2 我国房地产企业现行主要融资方式
• 4.2.3 房地产企业现行融资方式优劣比较
• 5. 我国房地产创新融资方式
• 5.1 房地产投资信托（REITs）
• 5.1.1 REITs的优势
• 5.1.2 REITs在中国的可行性分析
• 5.1.3 在我国推行REITs尚待完善的问题
• 5.2 住房抵押贷款证券化（MBS）
• 5.2.1 住房抵押贷款证券化发展的可行性
• 5.2.2 发展住房抵押贷款证券化的保障措施
• 5.3 其他创新融资方式简介
• 5.3.1 并购
• 5.3.2 短期融资券
• 5.3.3 海外基金
• 6. 房地产信托融资案例
• 6.1 案例背景
• 6.2 案例分析
• 6.3 案例结论
• 6.3.1 法律制度缺失导致REITs在国内难以推行
• 6.3.2 我国现行普通房地产信托产品与REITs的主要区别
• 6.3.3 清晰的产权结构是“越秀REITs”成功的关键
• 6.3.4 为鼓励REITs的发展,我国需创造优惠的税收环境
• 6.3.5 REITs有利于我国房地产企业财务状况的改善
• 结论
• 参考文献
• 后记
• 致谢