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摘要：本文结合笔者多年的工作实践经验及工程实例，对房地产项目成本优化与控制措施进行解析。
关键词：房地产项目；成本优化；控制措施
引言：
房地产的兴衰发展都有个周期，一旦遇到销售形势不好的时，房地产特别重视成本的控制，今年2014年与2008年有点相似，房产销售速度减慢，苏州市场尤其受到周边城市的影响，面临着更大的挑战和危机。现在我们应当清醒的意识到，房地产行业的形式今非昔比，成本优化是企业发展的核心所在，项目开发中，必须加强成本管理意识，以此来逐渐取消以提高产品价格获得利润的方式。本文将对此展开具体探讨与论述。
1、工程概况
本工程项目占地面积约为129347平方米，容积率为2.03，地上高层住宅30层，建筑面积255982m2，商业2层，建筑面积8609m2，配套面积1564m2，地下室面积为67228m2。均价约为13500元㎡，商业价格在28000元㎡～350000元㎡的区间内，由于沿街商铺还具有较大的升值空间，因此开盘后的售价预计为40000元㎡。
2、项目实施阶段的成本优化
2.1招投标工作
以往我司在招标时候目标成本比对仅在城市公司各个项目内部进行比对，最多是与其他城市公司的成本指标进行比对是否合理，因区域内各城市公司之间各招标项目的要求基本一致，通过对标发现，我司在招标阶段部分招标项目有很大的空间，列举门窗，见表1。
表1门窗招标成本优化详情
通过门窗进行对比，不影响样板房门窗表面效果，㎡即可节约85元/m2，整个地块即可节约26.6*0.22*85=497万元，通过其他如栏杆、桩基、景观等专项比对，发觉我司在招标阶段的产品选择及相关要求等误差预计节约1800万元左右。
2.3项目设计阶段的成本优化
通常来讲，房地产开发项目的设计费用只占据整个工程建设全过程成本的1%不到，然而，这仅仅不到1%的设计费却对整个工程的成本控制影响达到75%以上。
从8#公馆与我司的地库比较进行列举，在对标过程中一直发现双方的总包工程量指标一直比我司低，进一步检查结果如表2所示，类似设计优化预计减少2500万元左右。
表2双方总包工程量指标调查结果
2.4项目施工阶段的成本优化
为实现房地产开发项目在施工阶段的成本控制，需要做到如下措施：（1）严格控制工程变更，对于确实要发生的变更，应当进行合理审核与现场签证；（2）加强现场监督与管理，对现场的施工进度、施工效率、施工质量等应当严格控制。
3、房地产项目成本控制的案例分析
3.1房地产开发项目成本失控的原因分析
3.1.1房地产开发项目的成本预算欠精确性
由于前期准备工作不足，决策、设计部门等没有进行充分的市场调研，没有做好全面的资料整理和收集，如：原公共部位精装修子目：该部分装修面积占建筑面积的0.065，而编制目标成本仅为0.03，原电梯轿厢装修面积缺失等类似不严禁事例，通过这次对标查核进行梳理。
3.1.2房地产开发项目的设计方案欠科学性与合理性
例如，根据相关规范要求，该房地产开发项目的承重墙设计技术参数的取值应当在0.8—1.4区间内，而该项目的设计部门为了免责，将承重墙设计技术参数设为1.3，比实际参数提高了0.2，带来了项目成本的增加。
3.1.3该项目的材料与设备成本管理工作较为欠缺
该项目原计划通过采用开发商自行采购的方式来确保施工材料与设备的质量与成本，然而，这就直接导致了如下问题：开发商自行采购材料、设备，自身却很难对整个建材市场的动态进行实时与充分的了解，导致成本控制效果降低。该项目因采用开发商自行采购材料、设备的方式，最终导致房地产开发项目成本增加80万元。
3.2房地产开发项目之石材成本优化的案例分析
本节将以本项目二期建筑石材为例，对该工程石材方案的成本优化设计展开具体探讨与论述。
3.2.1合理优化材质厚度及面层
本项目二期经过调研周边类似项目，例如双湖湾德国米黄干挂石材厚度为2.5cm。经过咨询石材幕墙设计单位，德国米黄这个材质大板厚度2.5cm可以满足干挂施工的要求，但是西班牙砂岩等砂岩类石材至少3cm才可以满足干挂施工的要求。二期总的德国米黄幕墙面积约为8万平米。原方案材料厚度为3cm，单价为420元/㎡；新方案材料厚度为2.5cm，单价为360元/㎡；工程总量为80000；原方案成本为3360元，新方案成本为2880元，可节约成本480元。
3.2.2优化结构形式
经过测算规格为M12的慧鱼锚栓的平米含量为4个/M2，更改为普通锚栓后规格为M14，平米含量为4个/M2。规格为M12的慧鱼锚栓的价格为9元/个；规格为M14的普通锚栓的价格为2元/个。二期总的幕墙面积约为9万M2。原方案的合高强度德国慧鱼锚栓单价为36元/㎡，新方案的国产锚栓单价为8元/㎡；工程量为9000，原方案成本为324元，新方案成本为72元，可节约成本252元。
3.2.3合理优化产品厚度
本项目二期原为2厚304不锈钢，考虑天沟不直接外露，建议更改为1.2厚304不锈钢，不锈钢天沟是隐藏在石材线条里面不外漏，优化后不会影响产品品质，优化后使用功能没有变化，经测算二期共计78栋小别墅，18幢双拼，天沟约为9600m。原方案采用2厚不锈钢，单价为800元/m；新方案采用1.2厚不锈钢，单价为430元/m；工程量为9000，原方案成本为768元，新方案成本为412.8元，可节约成本355元。
3.2.4外墙石材的优化分析
原目标成本为花园洋房石材宝瓶栏杆为德国米黄或是同大面材料同质材料；小高层为铁艺栏杆或者是玻璃栏板。原方案单价为3500元/m，采用新标准目标成本为花园洋房石材宝瓶栏杆为山西砂岩染色，宝瓶栏杆石材材质由进口砂岩更改为山西砂岩染色，德国米黄材质房屋预计共计95户，栏杆长度约为24米/户，山西砂岩价格为2400元/m，德国米黄价格为3500元/m，故95*24*（3500-2400）=251万。新方案单价为2400元/m，工程量为3230，原方案成本为1131元，新方案成本为775元，差额为355元。
3.2.5外墙石材阳台内侧干挂石材更改为真石漆优化分析
原目标成本：阳台内侧均为干挂石材，原方案单价为1000元/㎡。
阳台内侧由干挂石材更改为真石漆，经测算，阳台内侧面积石材总计约10*2.8*113=3164M2，故3164*（1000-120）=278万元左右。新标准目标成本为花园阳台内侧更改为真石漆，单价为120元/㎡，工程量为3164原方案成本为316元，新方案成本为38元，可节约成本278元。
4、房地产项目成本控制中存在的问题
4.1缺乏科学房地产成本控制的方法
一个房地产开发的是否成功要考虑多方面的因素，首先一个项目在决定是否开发之前，要考虑当地的房地产市场开发的规律并且要进行具体的考察，如果只是一味的盲目投资，可能会造成开发的项目与当地的实际消费水平出现不匹配的情况，最终的结果可能就是经营失败。现在的房地产行业已经逐步向分工明细化以及流程化的方向发展，因此在开发的過程中要充分考虑这两方面的因素，根据实际情况将房地产的项目成本控制在合理的范围之内，最终实现效益的最大化。
4.2错误的房地产开发成本控制认识
财务部门与成本控制有着巨大的关系，在一个项目中，财务部门的财务报告关系到整个企业的运营情况，通常情况下，企业根据财务部门所提供的财务报告制定出符合实际情况的成本计划。但是由于财务报告存在一定的延后性，这就造成企业的成本计划与企业的实际情况脱节，可能加大投资，造成不必要的损失。因此财务报告一定要符合当地的市场并且一定要及时，使企业认识到房地产开发成本控制的重要性，制定出科学合理的项目成本控制。
4.3缺乏成熟的成本控制制度的施行
随着时代的发展，目前我国的企业建立的是责权分离的制度，将股权和决策权建立起来，但是如今我国的房地产行业因其是私有企业就造成了家族式企业的形成，本没有与现代企业真正的接轨，因此想要建立科学的成本控制就要建立起符合实际的、合理的企业制度。
4.4资金使用缺乏长远规划性
我国的房地产企业总体资金分布不均匀，有的企业拥有大量资金，有的企业却始终处于资金匮乏的状态。房地产企业长期处于资金匮乏的状态，就只能以年为单位制定成本计划，难以进行更长远的融资方案设计。企业如果一直这样进行管理，很容易在本年度内出现成本超支，进而预支下一年的资金，形成恶性循环，这就需要投入更高的成本来获得外部资金的支持，企业逐渐失去竞争力。
5、房地产项目成本控制的有效策略
5.1强化资金成本控制管理
企业管理人员要充分认识到成本管理的重要性，带动企业的整体成本管理观念。项目管理者要将管理组中的财务人员充分调动起来，让成本控制来推动小组向目标发展。项目管理组中应该有专门的总负责人和配合工作的现场管理人员及财务人员。财务人员要对项目的成本进行实时的监控，保证成本按照预算进度推进。财务人员不仅要保证成本来源和去向清晰，还要保证资金控制的责任主体。项目管理组中各级管理者都对资金使用承担着责任，他们直接参与资金的使用过程。为了提高责任主体的责任意识，企业应该将责任主体责权结合，从而更好的调动他们工作的积极性，使资金成本控制得到有效的强化。
5.2规范成本控制体系
进行科学合理的企业内部成本控制体系的建立，使成本管理人员的业务素质得以提升，使成本控制流程得以规范。企业应该在招聘中更多的选择复合型人才，新人入职后要对其综合能力进行考察，持续的对员工进行培养。财务人员与预算人员要不断学习，提升自己的能力，来应对市场存在的不确定性风险，从而准确的进行预测，及时做出反应，实现有效的成本控制的目的。当前我国的房地产内部已经开始出现了专业性的成本管理团队，接下来还需要对成本管理工作的体系不断健全，使成本管理渗透到房地产开发的各个方面。建立明确的岗位责任体系，确保将责任落实各部门、每一个人，将成本控制落到实处。另外，各部门还要提升自身的责任感，实现人人参与管理。项目经理是房地产项目成本管理的第一施工责任人，他们承担着整体的统筹工作，需要及时掌控项目进展时资金的使用情况，对项目盈亏做好预算控制，并利用各种科学的手段来提高控制的质量和效率。工程技术部门则要对整个项目的工程技术和施工过程中的进度进行控制，按照工期进度，建造出满足质量标准的工程。这也是工程项目成本支出的一个重要部分。经营部主要进行合同实施情况的管理，针对施工赔偿问题做出合适的处理；财务部则是负责工程项目的各项财务工作，及时对财务的收支状况进行分析，确保资金的合理调度。
5.3科学测算项目资金需求
要科学的进行项目资金需求总量的测算。项目部在进行资金需求测算时，不仅要考虑企业和项目自身的情况，也要结合行业内相似项目的资金水平，初步完成项目资金缺口的确定，对项目融资进行指导，为资金成本的控制奠定坚实的基础。
5.4决策阶段
项目的决策阶段是一个项目的基础，只有将决策阶段的计划做好，整个项目的的成本才不会出现大的偏差，如果项目在前期的决策过程中出现了大的失误，那么在后期的项目中是无法完全弥补前面的失误的。因此开发商在制定项目决策阶段的计划时一定要充分考虑当地市场的实际情况，遵循市场规律，制定出详细的可行性报告，并且在该报告中应该包括一些基本行的内容，例如设计的方案、周围环境、规划以及一些基本的材料，在可行性报告还应该包括风险评估内容，使企业可以根据风险评估制定出相应的措施。
5.5设计阶段
设计阶段要按照流程来进行。首先在进行项目的初步设计之前一定要保证项目的投资估算和可行性报告已经获得相应部门的批准。在施工图设计之前，保证投资概算和涉及的相关文件已经得到批准。其次在项目实施过程中有一部分需要根据造价来满足专业技术的要求，也就是说要在不超过造价的基础上，根据限额的分配情况来控制设计。等到项目中的施工图部分完成之后，要经过相关部门的审查并给出书面建议，之后设计单位要根据建议来进行修改，保证施工图的合理性、经济性、技术性以及安全性，防止因为设计不合理造成的损失。
6、结束语
根据上述相关优化的结果，本项目净利润率分别提供1%及1.5%，关键是为后续地块的开发提供设计标准、部品标准。基于我司与标杆性万科等品牌企业标准化开发还有很长的距离，我司必须不断发现并总结工作中的成本失控问题，并分析出原因所在，及时采取有效的成本管理措施，提高房地产开发项目的经济效益，以及社会效益，促进我司房地产朝着更节约、更经济、更合理的方向持续发展。
参考文献
[1]梁怡；房地产项目成本控制研究；广西大学；2013-05-01.