工业地产运营模式研究 ——以TCL集团西丽项目为例

工业地产运营模式研究 ——以TCL集团西丽项目为例

论文摘要

作为区别于住宅、商服和综合类用地以外的第四类性质用地项目,工业地产有其独有的运营模式,包括开发模式、盈利模式、经营模式和投融资模式等。对于一个具体工业项目而言,其开发模式和盈利模式往往是确定的,而经营模式的选择与投融资模式的确定是紧密联系在一起的,企业通常会根据自身的资金实力和融资能力最终确定自身项目的具体经营模式,目前大多数工业项目采取租售并举模式。而租售比例如何确定则直接影响企业最终能否实现利润最大化的目标。目前根据市场经验确定租售比例的方法没有确凿的科学依据,实施中存在很大的风险,不能确保企业最终实现利润最大化的目标。本文介绍了工业地产发展的背景和现状,对工业地产运营模式进行来全面介绍,并对其中存在的主要问题进行来阐释。接下来,作者以TCL集团西丽项目为例对工业地产运营模式进行深入探讨和分析。首先,作者对TCL集团西丽项目进行了简要概述,然后以该项目为例进一步分析其经营模式和投融资模式。以投融资模式为前提和基础条件,研究分析适合该项目的经营模式,通过线性规划,运用定量分析的形式较好的解决了该工业地产项目不同业态产品的租售比例和租售面积确定的问题,并且作者也进一步分析论证了该方法的有效性。

论文目录

  • 摘要
  • ABSTRACT
  • 1 引言
  • 1.1 研究背景
  • 1.2 研究的目的及现实意义
  • 1.3 研究的思路及主要内容
  • 2 工业地产发展背景与现状
  • 2.1 工业地产的概念
  • 2.2 工业地产发展背景
  • 2.2.1 工业地产的市场需求驱动
  • 2.2.2 工业地产市场的主要载体
  • 2.3 工业地产发展现状
  • 2.3.1 海外制造业向中国加快转移,国内工业地产需求不断增长
  • 2.3.2 投资主体的多元化
  • 2.3.3 土地市场供应量的萎缩促使工业地产价格上升
  • 2.3.5 产业地产升温,全国大部分地区现有开发区土地存量不足
  • 2.3.6 制造基地向二、三线城市转移
  • 2.3.7 群雄逐鹿中国工业地产
  • 2.4 工业地产的投资特点
  • 2.4.1 工业地产开发投资的利润点
  • 2.4.2 工业地产投资的关键要素
  • 2.4.3 工业房地产的投入与产出
  • 3 工业地产运营模式研究
  • 3.1 开发模式
  • 3.1.1 工业园区开发模式
  • 3.1.2 主体企业引导模式
  • 3.1.3 工业地产商模式
  • 3.1.4 综合运作模式
  • 3.2 盈利模式
  • 3.2.1 土地一级开发带来土地溢价增值
  • 3.2.2 项目开发并长期持有或出售
  • 3.2.3 联合工业企业订制地产开发模式
  • 3.2.4 围绕入驻企业产业链的配套设施增值服务
  • 3.2.5 额外收益与二手厂房改造
  • 3.3 经营模式
  • 3.4 投融资模式
  • 3.4.1 项目开发建设阶段的投资与融资行为
  • 3.4.2 项目运营阶段的融资与获利退出行为
  • 4 西丽项目简介与定位
  • 4.1 项目简介
  • 4.2 项目定位
  • 4.2.1 项目背景分析
  • 4.2.2 市场分析
  • 4.2.3 项目定位
  • 5 西丽项目运营模式设计
  • 5.1 经营模式
  • 5.1.1 常用经营模式介绍及对本项目启示
  • 5.1.2 本项目经营模式设计
  • 5.2 投融资模式
  • 5.2.1 开发建设阶段融资模式设计
  • 5.2.2 项目运营阶段的融资组合设计
  • 5.3 租售比例如何确定
  • 5.4 线性规划确定租售比例
  • 5.4.1 线形规划问题的提出
  • 5.4.2 资料与模型
  • 5.4.3 线性规划问题表述
  • 5.4.4 规划求解的公式表达
  • 5.4.5 线性规划求解
  • 5.4.6 约束的灵敏度分析与影子价格
  • 6 总结
  • 参考文献
  • 后记
  • 相关论文文献

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