上海天华嘉易建筑设计有限公司
摘要：随着国内经济体量飞速增长，城市化速度加快。作为城市发展速度的外在体现，城市区域规划越来越受到人们重视，城市商业更是与人们的日常生活息息相关，它是城市繁荣发展的重要体现。慈溪E-01地块商业项目是慈溪明月湖区域开发的唯一的商业功能规划，有满足区域商业需要、聚集区域人气，展示区域繁华、生活的大招牌，本文从该地块商业初步方案设计，到设计难点及技术难题解决，多方位去探讨内街型高容积率商业的规划设计及价值提升方式。
关键词：高容积率；内街型商业；建筑设计；商业疏散；商墅；
引言
内街零售型商业属于区域中小型商业体，如何在满足建筑相关规范、人类生活习惯的要求下，能更深的挖掘商业价值，成了建筑设计的痛点，也是开发商极其看重的关注点。在开发设计中设计师需要特别关注几个要素，主要为：空间尺度、层次空间、短街窄巷、商业赠送、商业多业态开发、娱乐休闲等，以此来提升商业价值，提高商业利用率。
1.项目规划要点及难点
慈溪明月湖区域开发为F-03、E-01两地块，其中F-03地块为纯住宅地块，E-01为商住混合用地，其中地块东侧紧邻二灶江沿河绿地，用地面积38352㎡，地上总建筑面积69549㎡，其中商业总量≥25000㎡，建筑密度要求30%。根据要点本地块建筑最大总占地11，505.6㎡，结合本地块开发商任务书及地块配套、底商、住宅面积要求，通过计算能够分配给商业的建筑最大占地约为7900㎡，使得商业不得不面临整体为3层加局部4层的布局。通过市场调研，街区式商业的价值随着层数的增加将出现直线下降，3层4层的商业价值将会大打折扣，开发商的要求也是商业铺面只能做两层，这给设计带来巨大的挑战，怎样解决规划要点与开发商要求，寻求两者之间的平衡点，成了规划设计成功的关键。
图1：基地信息
2.场地选址及总平规划
2.1场地选址
结合场地价值及规划要点综合分析，本地块商业最终选址沿二灶江设置，此位置既可以通过北侧清水湾路城市广场强大的吸引人流、聚集人气属性，又可以通过商业打造区块氛围，更加活跃城市广场，形成商业与城市广场的双赢；同时借助二灶江沿河绿地打造沿河绿色景观商业长廊，增加商业趣味、休闲，提升商业价值。
2.2商业总平规划
本项目规划主要考虑两种规划模式：一是商业单街模式，通过开辟平行二灶江，贯通地块南北的单条商业街，与沿河绿色长廊相呼应，以此增加更多商业沿街面，提升商业价值；二是井田式，参考上海大宁国际广场，通过设计将商业体块打散，创造更多沿街来以此提升整体商业价值。通过方案比选，井田式模式有以下不足：沿河利用率比率稍低，商业比较分散，不易于管理，商业地块占地面积稍大，会挤压住宅用地；最终方案选择商业单街模式，并辅以连通沿河绿色长廊的商业通道，来减少商业整体的单调性。
图2：商业总平图
3.平面设计及建筑密度解决
商业平面的设计是本项目设计的难点，需要解决两大难题：一是解决商业铺面仅做两层，二是满足首层面积不大于7900㎡的要求。通过分析1层2层商业最多可做15800㎡，怎样在满足这两个难题基础上解决掉剩余9200㎡商业，需要在功能业态上寻找解决方式，既能补足余量，又尽可能增加剩余商业的价值。
3.1平面功能设计
在解决余量商业的设计过程中，为开发商提供了多种可能商业模式开发：一是三四层作为商墅进行开发，这需要调查当地对此产品认可度，以及规划审批；二是三四层作为餐饮娱乐开发；三是三四层作为大型休闲会所开发，提升商业文化氛围。通过方案比选及当地调研，最终采取折衷方式，将三四层定义为会所休闲，同时采取商墅化复式小面积单元模式设计，以便于业主后期可以进行会所、商墅、娱乐等多功能的自我改造，创造商业多可能模式，以此来提升三层四层商业价值。
3.2建筑密度解决
在建筑密度解决上，经对当地规范研究解读及规划部门征询，了解到，挑出性建筑，首层无柱廊可不算入基底面积计算，因此本项目采取了首层做足最大建筑基底占地，二层采用外出挑廊加建筑出挑模式进行设计。经结构设计测算，在二层挑出2.5m时下层梁高需约700mm，挑出3m时下层梁高需约800mm，挑出4m时下层梁高需要1.2m，此时一层可不设柱子；考虑到宁波规范要求及商业消防通道净高需求，最终的本项目采用二层挑出3m的方式进行设计。经测算通过二层挑出3m可增加建筑量为2000㎡，如此三四层只需解决商业总量为7200㎡。
3.3三四层商墅、会所平面设计
三四层商业会所在布置平面时，设计会涉及两个难题，一是商业二层屋顶用地紧张，二是商业会所需要室外场地以作为休闲用地，同时商业会所设计为了便于业主商墅改造，经多次方案尝试，最终确定采用最节省用地L型商墅方案，L型别墅通过首尾相接方式连接能最大程度节省用地，同时形成会所院落景观；并在南北两侧辅以1字型别墅，通过空间的双向借用方式，以使得二层屋顶最大化利用，来满足三层基底需用地3600㎡用地、会所室外用地及三四层疏散走廊等各种空间需求。
图4：剖面示意图
4.平面防火疏散设计
商业项目的设计，平面防火疏散设计中尤为重要。在本项目疏散设计过程中，主要分商业公共楼梯疏散和三四层商墅内部疏散。
首先是商业公共楼梯疏散，依据防火规范计算，三四层疏散所需宽度为（（M+N）*0.39+（K+L）*0.3）*1/100=49.1m，（注：M+N为二层屋顶总面积，K+L为四层总面积）；二层疏散所需宽度为9900*0.43*1/100=42.57m，综合两数值本地块商业需要疏散宽度为49.1m。经设计测算，通过商业内部设置剪刀梯与双跑楼梯方式，最多可设置2.4*12=28.8m宽度的疏散，疏散总宽度不满足49.1m；为达到满足疏散宽度要求，在不影响商业沿河立面的前提下，最终方案采取商业内街设置5部室外楼梯，来进行商业防火疏散，每部室外楼梯宽度为20.3/5=4.1m，方案最终采取4.2m宽室外楼梯，以此来满足疏散要求。（详见图3平面）
其次是三四层商墅内部疏散要求，依据防火规范可知，不连通的商墅面积只有单套不大于120㎡，或单层建筑不大于200㎡时才可设置一个疏散口。经营销调研，本项目单栋商墅会所面积在180㎡时才符合市场需求，但是如果每栋商墅内都做两部疏散楼梯，平面内将几乎没有可用功能空间，同时疏散口间距不小于5m也很难满足；在解决此问题上，初步方案阶段提出两种解决思路，一是报批阶段取消商墅栋与栋之前的隔墙，业主可以自己用一套，租赁一套模式进行购买；二是通过商墅二层连廊，规划认定此两栋楼为一栋楼，在改造阶段封闭连廊门洞；如此两种方式每栋商墅内部只需设置一部楼梯，大大保证了可使用空间。两方案经开发商内部讨论及规划征询，最终采用方式二，方式一后期改造加隔墙方式，成本太大，同时业主在购买单套时间接相当于必须购买两套，不便于销售。同时为了业主改造方便，也为了节省开发商成本，设计时连接连廊采用钢楼梯设计思路，尽量减少后期改造对商业立面的结构性破坏，以及改造成本过大问题。
图5：商墅会所四层平面
结语
商业项目的方案规划是一个涉及多方面，需多方位思考的综合性项目设计，在规划设计时需更多考虑宜人尺度、需要考虑商业模式吸引人流，通过宏观规划来活跃商业氛围；同时商业设计也是一个需考虑防火、疏散、功能合理、多样化、灵活改造的项目，通过细节的设计来体现商业的价值，商业的吸引力。在设计过程中，需与开发商、规划部门多多沟通，紧密配合联系，确定一个合理、活跃、多样化、体现商业设计价值的设计方案，从而达到商业价值最大化的目的。
参考文献：
[1]《建筑设计防火规范GB50016-2014》2015-05-01实施版
[2]关于印发《宁波市建筑工程经济技术指标计算规则（试行）》通知，甬规字[2014]147号
[3]洪斌/宋凌琦《整合，商业综合体全程设计》中国建筑工业出版社2016-8-1