钦州市不动产登记中心广西钦州535000
摘要：近年来，标准化建设大幕徐徐拉开。政务服务标准化在各地如火如荼地开展起来，取得了很大的成效。标准化已经成为这个时代政务服务优质管理和创新的显著标志，是政务服务的一张靓丽名片。但不动产登记领域的标准化建设研究仍然十分欠缺，还处于某些细节或环节的零碎起步阶段，不动产登记行业标准化的概念尚未提出，真正的行业标准化实际上并未真正建立起来。笔者认为，不动产登记是政府服务民生的一个重要领域，研究和推进不动产登记行业标准化建设十分必要。
关键词：不动产统一登记制度；不动产登记标准化；不动产登记标准体系
1不动产登记的意义
1.1静态意义上的不动产登记是物权法上的财产归属的表征
我国《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产在民事生活领域中对普通家庭的意义不容忽视，国家基于社会现实情况的考虑，必须对该项财产做出慎重的保护措施，以法律的强制性规定赋予该类财产具有公示性的权利外观，进而维护公民的合法权益。
1.2动态意义上的不动产登记是对财产流转债权的法律保障措施
我国物权法规定了对公权力行为及事实行为取得的不动产进行处分必须进行首次登记。《物权法》第31条规定：“依据本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”按照该条规定结合物权法的立法原意以及房管部门的现行实际做法，不难得出不动产权属变动时转让人必须是有效登记的前手权利人的结论，然而这与目前司法实践中存在的不少的前手权利人未经登记而进行不动产转让的现实无疑存在着冲突，反映了立法欠缺嘱托登记的法律空白。
1.3不动产登记旨在减少交易费用和提高效率
通过登记使信息实现完全的公开，给不动产交易当事人带来极大的便利，这是因为公信制度的确立能够促进当事人毫无怀疑地去相信登记内容，进而在从事交易之前不必投入过多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否有负担等情况。既节省交易费用，也大大地提高了交易完成的速度。
1.4不动产登记有利于国家更好地实现行政管理和宏观调控不
动产登记是国家实现宏观调控和市场监管的一种有效手段。在进行登记的过程中，可以通过实质审理和查看登记档案资料，并能够及时发现土地使用权或者土地转让权的非法转让问题，及时有效地处理和解决交易过程中出现的违法行为，进而实现国家对不动产交易活动的监管与调控。例如，对于林业土地非法转让和占用的，可以在登记过程中及时纠正错误，解决后续麻烦。
2不动产登记标准化的具体实施
2.1基础设施标准化建设
不动产登记涉及客体权利价值巨大，是群众的根本利益，不动产登记是政务服务的重要方面。因此，要为不动产登记机构提供良好的基础设施。不动产登记的基础设施建设涵盖范围包括服务大厅窗口建设、工作人员制服配套统一和工作人员经费保障等。要建立省、市、县、镇四级“六统一”的基础设施，具体为统一服务标志、统一窗口名称、统一工作制服、统一大厅设计、统一便民设施、统一经费安排。大厅设计要宽敞明亮、办公设施完备；工作制服要端庄大气，体现政务服务特点；要为不动产登记工作人员提供良好的经费保障，保证工作人员能够安心从事不动产登记窗口服务。
2.2服务礼仪标准化建设
不动产登记是一个直接服务群众的窗口单位，对服务的礼仪要求很高，要建立规范化的服务，不断加强工作人员礼仪培训，提升工作人员服务素养。特别是在微笑服务、贴心服务、礼貌服务、不与服务对象发生争执等方面要建立服务标准规范，形成标准服务礼仪制度文件。服务礼仪建设是不动产登记标准化建设的一个重要方面，充分展现着不动产登记人的工作作风和工作形象。
2.3技术标准
随着不动产统一登记工作的开展，原各国务院部门发布的技术标准规范已经不能满足统一登记的需求，通过研发新的技术标准来推进登记工作有效进行已势在必行。①不动产单元设定与代码编制标准。《不动产单元设定和代码编制》对不动产单元的设定与编码进行了详细规定，且依其规定不动产单元编制工作由辖区内国土资源主管部门负责。②不动产权籍调查标准体系。长期以来国土、住建、农业、林业等部门皆形成了各自的不动产权籍调查标准，对调查工作的具体规定参差不齐。应在原有的调查标准基础上，结合“无线通信”、“数据交互”等技术研制新的不动产权籍调查标准体系，对不动产调查环节的一系列事项和要求进行统一规定；同时，应制定统一的数据汇交规范、统一的数据整合技术要求，统一的权籍数据库更新要求，明确各部门汇交的资料种类和数据格式、精度等相关要求。③登记数据库与信息平台建设标准。建设不动产登记信息平台的目的是整合原先分散调查、分散登记时形成的省、市、县、乡各级辖区的海量不动产数据，因而首先必须研制出各管辖区域内适用的《不动产登记数据库等级规范》和《不动产电子簿创制规范》，以为技术依据指导各区各县建立健全统一的不动产登记信息服务平台；其次，与世界上大多数国家形同，我国目前不动产登记信息主要以土地登记为核心进行不动产登记体制的进行。建立以土地为核心的不动产登记体系能够有效的开展以土地所有权登记为基础的各种所有权登记，且完全符合自然规律的要求，因此各辖区内登记数据库与信息平台的建设必须以本地的土地数据为基础保障，再依靠网络传输等多元化应用技术实现与其它数据的整合；再者，应完善信息查询系统和动态监管系统，并注重对数据的加密保护，确保信息平台运行的协调性、流畅性和安全性。④证书防伪技术标准。不动产权属证书应在纸张材质、文字印刷、版面设计等方面采取标识化，利用二维码技术进行防伪识别，并加盖不动产登记专用印章。
2.4投诉处置标准化建设
不动产登记是一项权利主体价值大、涉及人群数量多、业务流程较为复杂的服务工作，必然会遇到一些群众的抱怨、不理解甚至投诉事件。如何有效应对投诉事件，体现着不动产登记人的工作水平、工作责任和工作素养。不动产登记机构要制定切实可行的《投诉处置规范》，明确投诉处理的基本要求、处理原则、受理范围和投诉形式；要制定投诉流程，按照投诉受理、登记、调查、处理、反馈、执行、归档等流程做好投诉处置工作；明确专人负责投诉处置工作，并把投诉处置情况与工作人员平时工作和绩效考核结合起来。投诉处置标准化工作有利于加强工作人员服务意识，有利于提升不动产登记工作服务的效率和质量，有利于对工作机构和工作人员形成服务监督机制，从而不断提升不动产登记机构的管理水平和服务质效。
3结语
随着我国近几十年来经济水平的大幅提高，综合国力的不断增强，不动产相关产业迅猛发展，实行统一登记的呼声日益壮大，原本相对分散的不动产登记制度已无法满足登记需求，使用标准化手段规范不动产登记工作，加快建立不动产登记标准化体系确有必要。
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