我国房地产市场境外资本监管研究

论文摘要

中国已成为吸收外资最多的发展中国家,而房地产则是中国吸收外资的主要领域,已经跃升为外商投资的第二大行业。但是伴随着外资的进入,大量的“热钱”也进入国门疯狂寻找投机渠道,于是处于高位运行的房地产市场为“热钱”快进快出提供了极大的便利。如何对这些热钱进行有效监管,如何将热钱变成房地产市场的有序投资成为我们监管部门面临的现实问题。本文通过分析认识到我国政府应该充分重视境外资本的进入。一方面要认识到境外资本在很长时间内都不会是中国房地产业的主力军,它们成熟的融资方式、经营模式等方面则将会给国内的竞争带来新的气象,而这无疑将有助于国内企业的思维创新和服务创新,加速整个行业竞争理念的出现,市场将随着竞争的加剧而更规范,各类物业的软硬件方面将会有整体大规模的提升。在另一方面,政府要对境外“热钱”不正常的“急进急退”现象保持高度警惕。这些境外“热钱”已经对局部地区的房地产市场造成较大冲击。但是政府要注意排除“阴谋论”的干扰,充分资本所具有的有天生的逐利性,那么如何对境外资本进行因势利导,引导其进入我国房地产市场亟待发展的领域则将考验监管部门的智慧。本文共分为六部分,主体部分涉及我国房地产市场中境外资本的发展现状、境外资本对我国房地产市场的影响、国外房地产市场外资监管经验及启示。我国房地产境外资本监管现状以及对加强我国房地产市场外资监管的建议。第一部分主要介绍了研究目的、意义及背景和国内外研究综述。第二部分先从廓清基本概念入手,从宏观和微观的角度主要分析了境外资本进入我国房地产市场的原因,并进而勾勒出境外资本在我国房地产市场的运作模式、投资方向和地域分布。第三部分主要从正反两个方面具体分析了外资对我国房地产市场的影响。在着重分析负面影响的基础上,也提出了境外资本对于房地产市场积极的一面。第四部分主要介绍了国外房地产市场外资监管经验,在对德国、美国、法国和新加坡四国的监管经验进行详细介绍的基础上,比较各国的外资监管措施,并总结出有借鉴意义的几点经验。第五部分通过介绍了当前我国监管房地产境外资本的主要法规入手,并进而指出存在的现实问题第六部分综合前述内容对我国房地产市场外资的监管提出制度性的建议,尤其提出应对于境外资本进行因势利导,引导其进入我国房地产市场亟待发展的住宅产业化,并利用金融衍生品来推动我国经济适用房的建设。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 导论
• 1.1 研究目的、意义与背景
• 1.2 国外研究现状
• 1.2.1 资本的跨国流动研究
• 1.2.2 国际房地产投资理论
• 1.2.3 房地产市场与宏观经济增长率的关系
• 1.2.4 房地产市场有效性分析
• 1.3 国内研究现状
• 1.3.1 房地产的虚拟性研究
• 1.3.2 货币政策对房地产业的调控
• 1.3.3 国内学者对房地产境外资本的研究
• 1.4 研究内容
• 1.5 研究方法
• 1.6 可能的创新和不足
• 第二章 境外资本在我国房地产市场的发展现状
• 2.1 定义廓清
• 2.1.1 房地产
• 2.1.2 房地产业
• 2.1.3 房地产投资
• 2.1.4 境外资本
• 2.1.5 宏观调控
• 2.2 我国房地产市场境外资本发展历程
• 2.2.1 1985-1992年:投资初始期
• 2.2.2 1993-1996年:投资增长期
• 2.2.3 1997-2003年:投资观望期
• 2.2.4 2003年至今投资高潮期
• 2.3 境外资本进入我国房地产市场的原因分析
• 2.3.1 国内房地产市场需求旺盛,房价依然有上升空间
• 2.3.2 房地产业的高额利润吸引境外资本
• 2.3.3 "引资冲动"的存在便利了境外资本流入房地产行业
• 2.3.4、房贷收紧,房地产企业急需"输血"
• 2.3.5 境外资本对人民币升值抱有很大预期
• 2.3.6 我国WTO承诺逐步放开房地产投资限制
• 2.3.7 现行的针对房地产交易的汇兑管理措施效果有限
• 2.4 境外资本的运作模式
• 2.4.1 非居民投资房地产
• 2.4.2 与境内企业合作成立合资公司或合作开发项目
• 2.4.3 通过境外上市及外债融资引入境外资本
• 2.5 境外资本的投资方向
• 2.5.1 商业地产
• 2.5.2 工业地产
• 2.5.3 住宅地产
• 2.6 境外资本的地域分布特点
• 2.6.1 以上海、北京、广州三大一线城市为主阵地
• 2.6.2 投资热点逐步向东部二线城市及中西部省会城市转移
• 第三章 境外资本对我国房地产市场影响研究
• 3.1 境外资本对我国房地产市场的积极影响
• 3.1.1 弥补了我国房地产行业资金不足,带来了先进的运作理念
• 3.1.2 加剧了房地产市场竞争,促进国内房地产企业不断提升
• 3.1.3 提供了高品质的物业,满足了消费者需要
• 3.1.4 外资的进入有利于房地产投资自运行体系的形成
• 3.2 境外资本对我国房地产市场的消极影响
• 3.2.1 制约了我国宏观调控政策的有效性,增大了调控难度
• 3.2.2 加剧了房地产市场价格波动,助推了房地产价格上涨
• 3.2.3 加大了人民币升值的压力
• 3.2.4 加剧了投资消费波动
• 第四章 国外房地产外资监管经验及启示
• 4.1 一些主要发达国家的对房地产境外资本监管的基本做法
• 4.1.1 德国对房地产境外资本的监管
• 4.1.2 美国对房地产境外资本的监管
• 4.1.3 法国对房地产境外资本的监管
• 4.1.4 新加坡对房地产境外资本的监管
• 4.1.5 其他各国对房地产境外资本的监管
• 4.2 国外监管房地产境外资本的主要经验和启示
• 4.2.1 主要经验
• 4.2.2 主要启示
• 第五章我国目前对房地产境外资本的监管现状
• 5.1 我国在房地产境外资本监管上的主要法规
• 5.1.1 "国六条"及其细则
• 5.1.2 "171号文件"及其细则
• 5.2 我国对房地产境外资本的监管中存在的现实问题
• 5.2.1 "自住房"尚未界定
• 5.2.2 对资金来源未作界定
• 5.2.3 对海外投资基金限制不多
• 5.2.4 将房地产市场的外资归入经常项目来管理
• 第六章 对加强我国房地产境外资本监管的建议
• 6.1 完善相关的法律和制度建设
• 6.1.1 将外资投资房地产的有关项目纳入资本项目管理
• 6.1.2 发展房地产金融衍生品,引导境外资本进入经济适用房项目
• 6.1.3 引导境外资本推进中国住宅产业化进程
• 6.1.4 限制外资房地产企业的准入和退出
• 6.2 强化金融、财政手段
• 6.2.1 积极采取措施缓解人民币升值压力
• 6.2.2 对非居民个人资金流入核定最高额度
• 6.2.3 运用信贷杠杆调控房屋按揭市场
• 6.2.4 加大征税力度,对高档物业开征物业税和消费税
• 6.2.5 加强对外汇指定银行结售汇的监管
• 6.3 加强部门协调,建立监测预警体系
• 6.3.1 建立外资地产信息共享、联合监管机制
• 6.3.2 定期对新政策效果进行跟踪评估
• 6.3.3 加强与政府有关部门的沟通联系
• 结语
• 参考文献
• 在读期间发表的学术论文与研究成果
• 致谢