中国房地产投资信托基金发展路径研究

论文摘要

随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展,我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展趋势,作为资金密集型产业,房地产业发展态势强力推进着我国房地产金融的创新。房地产投资信托（REITs）作为一种重要的房地产产业的融资渠道,一种较新颖证券产品,在中国开始引起广泛关注。甚至有专家预测:房地产投资信托将成为我国二十一世纪最重要的金融创新之一。本文详细研究了REITs的发展历程,发现美国REITs的设立是为了获得税收优惠,是美国税法发展变化的产物,属于税法推动型;而以我国香港等地为代表的地区和国家,通过专项立法引入REITs是为了改善市场结构,优化投融资环境,没有规定特别的税收优惠。我国现阶段还不具有真正意义上的REITs,但已出现很多具有REITs元素的产品,通过在我国发展REITs的可行性论证,得到了我国有必要也有可能发展REITs的结论。通过对美国和香港实施REITs的成功理论和经验进行比较和分析,结合我国的实际情况,对C-REITs的组织结构、交易方式、资金募集方式、设立和解散条件等基本的框架做出设计。另外,在对促使美国REITs成功的核心因素进行分析的基础上,深入研究了C-REITs的核心要素。最后本文选取了三个典型案例进行实证研究,得到C-REITs的发展启示。通过本文的研究,理清了REITs的产品特性、发展过程,并最终对C-REITs的发展路径进行较为全面的设计。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及研究意义
• 1.1.1 房地产业在国民经济中的地位
• 1.1.2 房地产金融现状
• 1.1.3 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究思路及创新之处
• 1.3.1 研究思路
• 1.3.2 创新之处
• 1.4 本文框架
• 2 REITs 的发展
• 2.1 美国REITs 发展
• 2.1.1 美国REITs 发展历程
• 2.1.2 促进美国REITs 成功的因素
• 2.2 其他国家和地区REITs 的发展
• 2.2.1 澳大利亚LPT
• 2.2.2 新加坡S-REITs
• 2.2.3 日本J-REITs
• 2.2.4 香港HK-REITs
• 2.3 我国REITs 的现状
• 2.3.1 房地产资金集合信托计划
• 2.3.2 境内房地产开发企业发起的封闭基金
• 2.3.3 海外 REITs 基金在中国的渗透及合作
• 2.4 本章小结
• 3 我国发展 REITs 的可行性研究
• 3.1 我国发展的必要性分析
• 3.1.1 我国商业地产的发展需要规范化
• 3.1.2 完善证券市场，提供有效的投融资渠道
• 3.1.3 分流银行风险、处置不良资产势在必行
• 3.1.4 有助于政府、企业资产剥离
• 3.2 我国发展REITs 的可行性分析
• 3.2.1 投资主体已逐步形成
• 3.2.2 存在大批优质并能产生固定收益的房地产资产
• 3.2.3 具有实践准备
• 3.2.4 法律制度和监管体系逐渐完备
• 3.3 我国发展REITs 的障碍分析
• 3.4 本章小结
• 4 C-REITs 的基本结构选择
• 4.1 C-REITs 的组织制度选择
• 4.1.1 REITs 的组织制度分类及比较
• 4.1.2 C-REITs 的选择
• 4.2 C-REITs 的交易方式选择
• 4.2.1 REITs 交易方式分类和比较
• 4.2.2 C-REITs 的选择
• 4.3 C-REITs 资金募集方式选择
• 4.3.1 REITs 资金募集方式分类及比较
• 4.3.2 C-REITs 资金募集方式选择
• 4.4 C-REITs 设立条件设计
• 4.4.1 REITs 设立条件选择
• 4.4.2 C-REITs 设立与解散条件设计
• 4.5 本章小结
• 5 C-REITs 的核心要素设计
• 5.1 C-REITs 参与主体设计
• 5.1.1 美国REITs 的参与主体
• 5.1.2 美国REITs 投资主体核心要素
• 5.1.3 C-REITs 参与主体设计
• 5.1.4 C- REITs 机构投资者设计
• 5.2 C-REITs 盈利模式设计
• 5.2.1 美国REITs 的盈利模式
• 5.2.2 C-REITs 盈利模式
• 5.3 C-REITs 投资策略设计
• 5.3.1 美国REITs 的投资策略
• 5.3.2 C-REITs 的选择
• 5.4 C-REITs 运作模式设计
• 5.4.1 美国REITs 基本运作
• 5.4.2 C-REITs 运作模式设计
• 5.5 C-REITs 管理模式设计
• 5.5.1 美国REITs 管理模式
• 5.5.2 C-REITs 管理模式设计
• 5.6 C-REIT 监管和信息披露制度设计
• 5.6.1 美国REITs 监管和信息披露制度
• 5.6.2 C-REIT 监管制度设计
• 5.7 本章小结
• 6 典型案例分析及拓展
• 6.1 从“越秀”看房地产企业转型
• 6.1.1 “越秀REIT”介绍
• 6.1.2 启示：我国房地产企业如何实现转型
• 6.2 从“领汇”看政府不动产证券化
• 6.2.1 “领汇REIT”介绍
• 6.2.2 启示：政府资产剥离及不动产证券化
• 6.3 从美国“LIHTC 政策”看我国廉租房REITs
• 6.3.1 美国“LIHTC 政策”介绍
• 6.3.2 启示1：我国廉租房REITs 建设
• 6.3.2 启示2：我国毕业生保障住房REITs 建设
• 7 结语
• 致谢
• 参考文献
• 附录