论文摘要
在商品房买卖合同交易中，购房的核心目标是取得商品房，并取得商品房所有权证。在目前的房产交易中，购房者往往能按期收受商品房，但房产证却总出现迟延现象，成为当前房产交易纠纷的热点。国内学者对于商品房交易中的一些纠纷研究已经比较丰富，而对商品房迟延办证法律责任的追究问题鲜有涉及。司法实践中，对迟延办证法律责任的认定和适用法律更是存在着很大争议。本文对商品房迟延办证现象，现行法律中迟延办证法律责任的规定进行了深入的分析，重点探讨了迟延办证法律责任的认定和适用法律过程中的争议问题，并进一步对目前的迟延办证法律责任制度提出了相应的完善建议，希望能有效的减少迟延办证现象，公正合理地解决此类纠纷。本文除前言和结语外，分为四个章节，约四万六千字。第一章从商品房买卖合同和商品房的概念入手，对商品房所有权的转移做了基本阐述，指出产权登记和房产证对商品房产权取得的重要性。同时简要分析了迟延办证的概念，办证中各方的义务及迟延办证的原因。针对迟延办证现象而出台的相关司法解释，第一次明确了迟延办证的法律责任：开发商迟延不办理房产证，必须承担违约责任，做出赔偿，购房者甚至可以解除合同。而在解释出台前，购房者是基本得不到什么赔偿的。迟延办证的法律责任的确立是立法者对购房者的支持和保护，对开发商的威慑和制裁，其意义重大。第二章主要对现行法律中关于迟延办证法律责任的法律规定做了分析。首先分析了具体的法条内容。《解释》第十八条规定因出卖人一方原因导致买受人未能办理房产证的，出卖人应承担违约责任，并赔偿违约金；《解释》第十九条规定迟延办证超出一定期限，买受人可以解除合同，要求赔偿损失。然后对迟延办证法律责任的构成要件，归责原则，免责条件，责任形式和责任追究的适用范围等方面分别进行了阐述。迟延办证法律责任的构成有两方面，一是有迟延办证的事实，二是由于出卖人的原因。归责原则实践中采取的是过错原则。免责条件包括不可抗力，买受人的过错和免责条款。责任的形式包括违约金，损失赔偿请求权，请求实际履行(继续办证)，解除合同等。第三章针对司法实践中迟延办证法律责任的争议问题进行了深入地探讨，主要集中在办证义务的认定，归责原则，违约责任追究的诉讼时效问题和违约金的计算问题等四个方面，并提出了笔者自己的看法：转移登记阶段出卖人负有协助办证的义务；归责原则理解为严格责任更能保护买受人的利益；违约金请求权为债权请求权，应适用诉讼时效；办证请求权不宜适用诉讼时效，办证为从给付义务，在出卖人已交付商品房而仅未办理房产证即主给付义务已履行的情况下，从给付不得单独适用诉讼时效；合同解除权不适用于诉讼时效，但可考虑规定除斥期间；违约金的赔偿是在“没有约定违约金”和“损失数额难以确定”的条件同时满足时适用。第四章首先指出了现行迟延办证法律责任规定中存在的问题，主要是立法的歧义与冲突。然后笔者针对存在的问题，提出了在立法上进行修订与完善的相关措施：明确归责原则，建议采取严格责任原则，与《合同法》一致；明确办证时间，建议将办证时间延长为90天；明确违约金的追究，适当提高违约金赔偿的标准，给予法官相应的自由裁量权；明确办证义务，建议将办理房产证的规定更改为由开发商申请办理，购房人协助；加快房地产统一立法，尽早制订《房地产买卖法》。最后笔者认为减少迟延办证现象，还可以从两个方面入手：第一，强化政府管理职能，提高工作效率；第二，买卖合同双方都应该主动研究迟延办证法律责任的规定，规范自己的行为，避免出现迟延现象。