完善税收体系后的房地产市场及其对策研究

论文摘要

当前我国商品住宅价格上涨过快,在国家加强和完善宏观调控的大环境下,针对房地产市场的调控政策正处于不断调整和改进中。房地产税收是政府干预房地产经济活动,促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具。在引导不动产资源合理配置和有效利用以及公平分配社会财富等方面具有独特的功能。在土地、金融等政策组合实施之后,利用税收手段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为宏观调控的趋势。为此,有必要针对房地产税收对房地产市场产生的影响作系统分析,从而理清房地产税收的调控机理,为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供理论依据。本文旨在借鉴国外房地产税收的特点,立足于房地产市场的可持续发展,对房地产税制的结构进行调整和完善。论文在分析房地产税收的种类、特点、效用,以及房地产市场的供给、需求、交易、价格等特点的基础上,研讨了影响国际化背景下房地产市场的土地、金融、政策等影响因素,并以沈阳为例对于税收因素给房地产市场带来的交易量、租赁市场、价格、心理(预期)等影响进行了重点分析,从而为完善房地产税收设计提供的必要的准备。针对我国房地产税收存在的问题及形成原因,借鉴国外经验,明确税制改革的原则,提出了改革房地产取得、保有、转让等不同环节税制改革的若干措施。针对房地产税负的“轻保有,重流通”现象,提出广义和狭义的两种物业税,在定性分析对于房地产市场影响的基础上,以沈阳为背景针对将土地出让金并入物业税的广义物业税(即将一次性的土地出让金改为按年收取的土地年租金),运用模拟测算来定量测度出税收改革对消费者及房地产投资者税收负担。在房屋保有阶段开征统一的房地产税(即物业税)已经成为政府部门和理论界的共识。其核心环节包括土地出让制度的转变、房地产流通和保有环节的税收改革和调整、其他配套制度(如房地产评估机制、房屋登记制度等)的建立等。论文研究了在我国房地产业税收改革模式选择的环境背景下,税务、政府、开发商以及消费者等参与主体行为模式的转变,以完善房地产税收的应对准备,充分发挥税制改革的应有效用。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.4 目前存在的问题
• 1.5 本文所做的工作
• 第2章 房地产税收及房地产市场
• 2.1 税收
• 2.1.1 税收的定义
• 2.1.2 税收的特点
• 2.1.3 税收的种类
• 2.2 房地产税收
• 2.2.1 房地产税收的种类
• 2.2.2 房地产税收的目的及作用
• 2.2.4 计算方法
• 2.2.5 房地产税收制度的效用分析
• 2.3 房地产市场
• 2.3.1 房地产市场的概念
• 2.3.2 房地产市场的特征
• 第3章 影响房地产市场的因素分析
• 3.1 土地供给对房地产市场的影响
• 3.1.1 我国土地市场的现状情况
• 3.1.2 我国土地市场的存在的问题
• 3.2 金融信贷（银根）
• 3.2.1 房地产开发资金来源
• 3.2.2 房地产开发资金存在的问题
• 3.3 政策法规
• 3.3.1 近年来综合政策法规的回顾
• 3.3.2 金融政策
• 3.3.3 土地政策
• 3.3.4 加息对房地产市场的影响
• 3.3.5 政策法规对房地产市场的影响分析
• 3.4 加入WTO对中国房地产市场的影响
• 3.4.1 对房地产市场需求的影响
• 3.4.2 对房地产市场供给的影响
• 3.4.3 对房价的影响
• 3.4.4 对房地产市场秩序的影响
• 3.5 房地产税收
• 3.5.1 近期房地产税收政策
• 3.5.2 税收调控对沈阳房地产市场的影响分析
• 第4章 房地产税制存在的问题及成因分析
• 4.1 国外房地产税收的现状
• 4.2 我国现行房地产税制存在的问题
• 4.2.1 我国现行房地产税制存在的问题
• 4.2.2 部分现行税种存在的问题
• 4.3 沈阳房地产税收存在的问题
• 4.3.1 沈阳房地产税收现状
• 4.3.2 沈阳房地产税收存在的问题
• 4.4 沈阳房地产税收问题的成因分析
• 第5章 我国未来房地产税收体系的设计
• 5.1 税收体系的基本设想
• 5.1.1 房地产税制改革的原则
• 5.1.2 房地产各环节改革措施
• 5.2 物业税
• 5.2.1 物业税的提出
• 5.2.2 物业税的概念
• 5.2.3 房地产税收改革后对房地产市场影响定性分析
• 5.3 房地产税收改革后购房者税收负担的模拟测算
• 第6章 完善房地产税收的应对准备
• 6.1 税务部门的有关准备
• 6.2 政府的有关准备
• 6.3 房地产开发商的有关准备
• 6.4 消费者的有关准备
• 第7章 结论与展望
• 7.1 结论
• 7.2 展望
• 参考文献
• 致谢
• 作者从事科学研究和学习经历的简历