上海写字楼市场发展研究

论文摘要

房地产业的发展,是任何一个国家和地区都需要关注的问题。但是房地产投资的不确定性及其与经济发展的关联性严重影响着房地产业的发展,房地产发展过快或过缓都会反过来对国民经济带来极为不利的影响。如何使房地产的发展与国民经济协调一致,是各国政府都非常关心的问题。上海写字楼市场经过十多年的发展已经成为全国最为成熟和发达的区域写字楼市场。良好的宏观经济形势,2010年举办世博会效应的驱动,WTO效应的持续发挥,高端现代服务业的需求,国际经济、金融、贸易和航运中心的加快建设,以及上海自身的综合优势,上述因素都为上海写字楼市场的持续健康发展奠定了扎实的基础。写字楼市场是整体房地产市场一个重要的细分市场,是城市房地产市场和经济发展的晴雨表,但目前对于房地产市场的研究主要集中在住宅地产、商业地产,对于写字楼市场的研究,特别是国内学者对这一房地产细分市场的研究还很不足。本文在首先回顾中外学者对于写字楼市场研究的基础上,应用区域经济学、城市经济学、房地产经济学、区域规划、城市土地利用等理论,对上海写字楼市场的空间布局、市场供求关系、写字楼价格运行状况、写字楼市场的发展规律进行了较为全面的研究,得出了上海写字楼市场快速发展的同时存在着甲乙级市场发展不均衡、外资热钱投机、整体发展过热、办公土地拍卖制度不完善等问题的结论,通过对这些问题和产生问题原因的分析,给出了促进加甲乙级市场均衡发展、加强对外资热钱的管制、消除整体市场过热发展因素、完善办公土地拍卖制度的相关建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 导论
• 1.1 文献综述
• 1.2 国内外关于写字楼市场理论研究
• 1.3 研究背景及意义
• 1.3.1 研究背景
• 1.3.2 研究意义
• 1.4 本文研究的主要内容
• 1.5 本文的研究目标、方法及创新之处
• 1.5.1 研究目标
• 1.5.2 研究方法
• 1.5.3 研究思路和创新之处
• 第二章 写字楼市场的相关理论
• 2.1 关于写字楼的概念及相关理论
• 2.1.1 写字楼的概念
• 2.1.2 国内外写字楼的分类及标准
• 2.1.3 有关写字楼的空间理论
• 2.1.4 写字楼和商业地产、工业地产之区别
• 2.1.5 有关写字楼的城市布局规律
• 2.2 关于写字楼市场的相关理论
• 2.2.1 写字楼市场细分
• 2.2.2 写字楼市场特点
• 2.2.3 写字楼市场研究的主要内容
• 2.2.4 写字楼市场多核心模式的空间布局
• 2.2.5 写字楼市场动态模型
• 2.2.6 写字楼市场发展与整体房地产市场的关系
• 第三章 上海写字楼市场空间分布
• 3.1 上海办公区位的变迁
• 3.2 区位变动趋势
• 3.3 上海写字楼市场多核心模式的空间布局
• 3.4 区位变迁的影响因素
• 3.4.1 交通运输
• 3.4.2 区位源起
• 3.4.3 地形
• 3.4.4 办公服务业的增长强度
• 3.4.5 城市规划和公共政策
• 第四章 上海写字楼市场运行研究
• 4.1 上海写字楼市场的发展历程
• 4.1.1 1990年以前:起步与传承期
• 4.1.2 1990年—2000年:过渡与发展期
• 4.1.3 2000年—2004至:调整期
• 4.1.4 2004年至今:市场持续走高期
• 4.2 上海写字楼市场整体发展现状
• 4.2.1 写字楼开发情况
• 4.2.2 写字楼市场吸纳情况
• 4.2.3 写字楼空置情况
• 4.3 上海写字楼市场运行现状
• 4.3.1 小陆家嘴区域市场概况
• 4.3.2 南京西路区域市场概况
• 4.3.3 淮海中路区域市场概况
• 4.3.4 人民广场区域市场概况
• 4.3.5 徐家汇区域市场概况
• 4.3.6 虹桥开发区市场概况
• 4.4 上海写字楼市场运行规律
• 4.4.1 上海写字楼市场的城市空间布局符合伯吉斯的同心圆理论
• 4.4.2 上海写字楼市场城市空间布局同样符合哈里斯和乌尔曼的多核心模型
• 4.4.3 六大区域市场的运行情况各异
• 4.4.4 上海写字楼市场的运行水平居于全国首位
• 4.4.5 上海写字楼市场的运行和整体房地产市场的运行相一致
• 4.4.6 上海写字楼市场的供求基本平衡
• 4.4.7 上海写字楼市场的价格处于高位运行状态
• 4.4.8 需求的“倒金字塔”结构
• 第五章 上海写字楼市场存在的问题及成因分析
• 5.1 市场发展不平衡，甲级市场迅猛发展，乙级市场前景则不容乐观
• 5.1.1 甲级市场表现
• 5.1.2 乙级市场表现
• 5.1.3 甲乙级市场发展不平衡的原因
• 5.2 境外热钱涌入，上海写字楼市场投资风险隐现
• 5.2.1 境外热钱涌入的市场表现
• 5.2.2 境外热钱涌入上海写字楼市场的原因
• 5.3 写字楼市场整体态势:存在过热的潜在因素
• 5.3.1 过热表现
• 5.3.2 导致写字楼市场发展过热的原因
• 5.4 上海写字楼土地市场拍卖制度不完善
• 5.4.1 地王不断涌现凸显土地拍卖弊端
• 5.4.2 土地拍卖制度出现弊端的原因
• 第六章: 促进上海写字楼市场健康发展的对策建议
• 6.1 保持上海写字楼市场的均衡发展，促进市场稳定
• 6.1.1 要注意供求市场的平衡，避免供应与需求的错位
• 6.1.2 调整中心商务区租户结构，合理配置市场资源
• 6.2 加大对境外热钱的管理，减小上海写字楼市场投资风险
• 6.2.1 加大宏观调控力度，加强“限外政策”的执行，打击海外投机热钱
• 6.2.2 培育本土写字楼开发商，使其在高端的写字楼市场拥有充分的话语权
• 6.3 警惕上海写字楼市场发展过热问题，消灭潜在过热因素
• 6.3.1 甲级市场并不存在过热现象，仅仅是乙级市场存在过热的趋势
• 6.3.2 消灭潜在过热因素，保证市场正常发展
• 6.4 完善土地拍卖制度，从地根上保证上海写字楼市场的健康发展
• 6.4.1 改革现行的土地拍卖制度
• 6.4.2 鼓励中小开发商参与
• 6.5 积极探索写字楼新产品，不断促进市场的可持续发展
• 6.6 加强写字楼市场的金融风险防范措施，保证市场的持续健康发展
• 参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间发表的学术论文及科研情况